（2014）锦江民初字第3806号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-06-11

案件名称

四川关家实业有限公司与成都市华民房地产开发有限责任公司所有权确认纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

四川关家实业有限公司,成都市华民房地产开发有限责任公司

案由

所有权确认纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十五条，第三十三条，第九十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

成都市锦江区人民法院民事判决书（2014）锦江民初字第3806号原告四川关家实业有限公司。住所地：成都市培华西路*号。法定代表人谢福先，四川关家事业的有限公司董事长。委托代理人白强，四川明炬律师事务所律师。委托代理人唐勇，四川明炬律师事务所律师。被告成都市华民房地产开发有限责任公司。住所地：成都市锦江区静康路**号。法定代表人姜绍忠，成都市华民房地产开发有限责任公司总经理。委托代理人吴顺文，四川公生明律师事务所律师。原告四川关家实业有限公司（以下简称关家公司）与被告成都市华民房地产开发有限责任公司（以下简称华民公司）所有权确认纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理，依法由审判员郭莉独任审判，于2014年10月8日、2014年11月7日公开开庭进行了审理，原告关家公司的委托代理人白强、唐勇，被告华民公司的委托代理人吴顺文到庭参加诉讼。审理中，双方当事人未能达成和解协议，本案现已审理终结。原告关家公司诉称，1998年7月21日，关家公司（原名四川关家房地产开发有限公司）与华民公司签订“联合��发商品住房合同书”，约定，以华民公司投入土地、关家公司提供全部建设资金并负责实施修建任务的方式，联合开发原成都市华民纸箱厂的土地共7.23亩，用于修建商品房及地下停车场。双方同时约定，对联合开发的商品房（含地下停车场和小区公共设施）各按50%的比例，双方在平面图上按照垂直分割的方式划分各自产权。随后，双方就联合开发相关事项又多次签订补充协议，补充协议均明确约定，双方联合开发的“华民公寓”项目地下停车场产权属于双方共有，各占50%。“华民公寓”项目联合开发完成后，经测量，地下停车场建筑面积共计2751.01平方米（套内面积共1189.74平方米），共有车位98个。根据双方约定，关家公司应拥有该地下停车场一半车位，即不超过49个车位、1375.05平方米的所有权。项目竣工以来，双方就地下停车场经营管理问题多次协商，现承包给第三方经营，所得承包经营费由关家公司和华民公司平分。2013年7月17日，华民公司在未与关家公司协商的情况下，取得了地下停车场的权属证书，并将产权登记在华民公司一方名下，侵害了关家公司的合法权益。故此，关家公司起诉至法院，请求法院依法确认位于成都市锦江区天涯石西街49号负1层的48个地下停车车位（套内面积为594.85平方米，建筑面积为1375.47平方米，车位号：第1至25号地下停车车位、第35号车位、第46至53号车位、第74至81号车位，第89号车位，第95至99号车位）应为关家公司所有。本案审理过程中，关家公司变更其诉讼请求为请求依法确认关家公司为位于成都市锦江区天涯石西街49号负1层的地下停车位的共有权人，关家公司共有份额为50%。被告华民公司辩称，关家公司与华民公司虽然签订了《联合开发协议》，但实为在当时政策许可的前提下，国有企业改制过程中引进民间资本的典范之作。原、被告双方之间不是物权之争，而是因为履行协议内容项下的债权之争，请求法院依法驳回关家公司的诉讼请求。双方的缔约目的是为了取得《联合开发协议》项下的经济利益，华民公司提供土地，关家公司提供包括拆迁费用在内的所有资金和承担相关规费，在出售地产后双方按照五五比例进行经济利益分配，而不是按照五五比例进行权属分割。双方在日后的商业运作中也没有提及建筑物的权属分割，而是按照五五比例进行经济利益分配。协议签订后双方依照协议约定共同组建了以华民公司为主的商业地产运营机构，共同在银行开设了共管账户，并聘请了房地产营销代理机构，在销售回款后双方按照五五比例进行了结算和经济利益分配，关家公司并没有提出权属分割的请求。造成双方对地下产权车位没有出售并进行经济��益分配的责任不在华民公司，而在关家公司。由于关家公司的原因，整个“华民公寓”项目上所有证书上的权利人均只记载为华民公司，按照政策规定，该资产也就当然成了国有资产，华民公司及其主管部门均无权擅自处分国有资产。由于关家公司为了节约土地出让金、土地增值税、报规报建费用以及房产登记税费等，放弃了在国有土地使用权证和建设手续上副署其名字的权利，使“华民公寓”的属性发生了变化，原、被告双方并不存在权属争议，而只存在因履行协议产生的债权之争，应当驳回关家公司的全部诉讼请求。经审理查明，关家公司原名称为四川关家房地产开发公司，于2001年12月经核准变更名称为四川关家房地产开发有限公司，于2004年10月经核准变更名称为四川关家电力有限公司，于2005年9月经核准变更名称为四川关家实业有限公司。原成都市华民��箱厂系全民所有制企业，1994年12月2日，成都市民政局作出成民发（94）155号《关于市华民纸箱厂现有土地开发利用实现企业转机的批复》，同意成都市华民纸箱厂将现有的6.86亩的行政划拨的土地作为基础条件，按照国有土地有偿使用的原则进行合理的开发利用，以取得的经济利益实现该厂经营机制的转换及发展。1995年1月4日，成都市民政局作出成民发（95）3号《关于成都市华民纸箱厂成立华民房地产（项目）开发公司对现有土地开发利用实现企业转机的批复》，同意成都市华民纸箱厂成立华民房地产（项目）开发公司将成都市华民纸箱厂天涯石西街47号现有的5.13亩行政划拨土地作为基础条件，按照国有土地有偿使用的原则，进行合理的开发利用，以取得经济效益，实现经营机制的转换及发展。1995年5月2日，华民纸箱厂投资成立成都市华民房地产（项目）开发有限��任公司，于2005年5月经核准变更名称为成都市华民房地产开发有限责任公司。1998年7月21日，华民公司（甲方）与关家公司（乙方）签订一份《联合开发商品住房合同书》，约定双方联合开发位于成都市四圣祠南街1-35号和天涯石西街47号（原市华民纸箱厂）地界内的土地共7.23亩，修建商品房及地下停车场；联建方式：甲方以成都市四圣祠南街1-35号和天涯石西街47号（原市华民纸箱厂）地界内的土地共7.23亩作为投资，负责该土地上现有建筑物和居民房的全部拆迁工作，办理相关土地手续，乙方负责提供本商住楼项目全部建设资金；分成方式：按甲方申报的初设方案拟建商品房13000平方米（以实际竣工面积计算），甲乙双方各按50%的比例分成，即甲方6500平方米，乙方6500平方米，届时双方在平面图上按照垂直分割方式划分（分配面积中包含地下停车场和小区公共设施）��其他约定：商住楼的销售由甲乙双方组织人员共同负责销售，统一售房，建立双方共管共监账目制度，由甲方统一办理产权证书，产权总登记，分户登记等手续，有关房屋销售的一切税费均由甲乙双方各自承担。1998年11月20日，华民公司（甲方）与关家公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定双方同意此次联合开发地界内所有修建的商品房、地下停车场和全部配套设施、附属设施以及包括超出面积部分，甲乙双方各按50%的比例分成，分配方式按照垂直分割原则划分，超出面积所发生的一切费用甲方不再承担。1999年3月8日，华民公司（甲方）与关家公司（乙方）签订一份《补充协议书》，约定关家公司同意确保华民公司获得的地面、地下建筑不低于7450平方米-7500平方米之间，如华民公司未分足7450平方米的地面、地下建筑，则优先保证华民公司所得部分后，余下部分再归关家公司所有；华民公司同意报批面积如果超过15000平方米，超过部分归关家公司所有，华民公司不再享有分割权；双方同意，临街底层营业房、地下停车场必须按所建的实际面积均等划分，超出部分只限住宅建筑；双方同意取消1998年11月20日签订的补充协议第三条的全部约定，双方应分的面积以本补充协议为准。2000年2月28日，成都市规划管理局核发城规管（2000）第0286号《成都市建设工程规划许可证》，项目位置为成都市锦江区天涯石西街47号、四圣祠南街1-35号，项目名称为华民公寓，建设单位为华民公司，施工单位为关家公司。2000年3月13日，华民公寓项目取得《成都市建设工程施工许可证》（成建施建筑字（2000）0136号）。2000年10月24日，华民公司与关家公司形成《会议纪要》，双方就共同销售商品房事宜进行协商，议定设立售房专用账户，收入的房款由华民公司负责开票，关家公司负责收款进账，售房款的分配由双方协商后实施，实施的方式为从专用账户划归各自的开户银行，每次售房资金的分配视收款进度按对等的原则执行。2002年10月17日，华民公司（甲方）与关家公司（乙方）签订一份《“华民公寓”委托管理协议》，载明，根据甲乙双方签订的联合开发协议书约定，华民公寓的地下停车场面积2750.88平方米，甲、乙双方各拥有50%的产权即1375.44平方米，物业管理权也属两家公司共同享有，经双方协商，特委托华民公司物管代为管理。2002年10月30日，华民公寓项目取得房屋所有权证，登记的房屋所有权人为华民公司，房屋坐落为成都市锦江区天涯石西街49号，产别为单位产，其中住宅5787.07平方米，商业802.96平方米，车库2750.88平方米。2012年7月25日，关家公司、华民公司及相关人员召开会议，制作《会议��要》，会议决议关家公司与华民公司共同将华民公寓停车场承包给第三方经营，两家公司共同与第三方签订《承包经营合同》；关家公司与华民公司共同作为华民公寓停车场的产权人，每年各分得承包经营费用12万元。2012年8月20日，华民公司与关家公司作为甲方，案外人张祖刚作为乙方签订一份《停车场承包合同》，载明，华民公司与关家公司共同为成都市天涯石西街49号的华民公寓地下停车场的所有权人，现华民公司及关家公司同意将该地下停车场承包给张祖刚经营管理，承包期限为3年。2013年7月17日，位于成都市天涯石西街49号华民公寓地下停车场办理分户产权证（权2370378），共计98个车位，总面积为2751.01平方米，登记的房屋所有权人为华民公司，共有情况为单独所有。以上事实，有经庭审质证的原告关家公司提交的企业名称变更核准通知书、工商信息、房��产权证、成都市城乡房产管理局房屋明细清单、《联合开发商品住房合同书》、1998年11月20日的《补充协议》、2012年7月25日的《会议纪要》、《停车场承包合同》、《“华民公寓”委托管理协议》，被告华民公司提交的成都市民政局成民发（94）155号文件、成都市民政局成民发（95）3号文件、《联合开发商品住房合同书》、1999年3月8日的《补充协议书》、2000年10月24日的《会议纪要》、城规管（2000）第0286号《成都市建设工程规划许可证》、成建施建筑字（2000）0136号《成都市建设工程施工许可证》、验收记录、房屋产权证、清盘申请、车位产权证及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。本院认为，关家公司与华民公司因“华民公寓”联建项目签订的《联合开发商品住房合同书》、《补充协议》、《补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定��合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同履行各自的义务。根据双方签订的《联合开发商品住房合同书》的约定，关家公司与华民公司采取关家公司出资、华民公司出地的联合开发模式进行合作，分成方式为双方各按50%的比例分成，双方各享有实际竣工面积的50%。1998年11月20日，双方签订的《补充协议》进一步明确双方对联合开发地界内所有修建的商品房、地下停车场和全部配套设施、附属设施以及超出面积部分，双方按50%的比例分成。而1999年3月8日，双方再次签订《补充协议书》，对1998年的《补充协议》中关于面积的分成部分进行了变更，但仍然约定地下停车场必须按照所建的实际面积均等划分。上述协议均可以明确，关家公司与华民公司就地下停车场是按照双方各占50%的面积的方式进行分成，即关家公司对于地下停车场享有50%的面积。��家公司与华民公司在2000年10月形成的《会议纪要》仅是对销售商品房的事宜进行协商，并未变更关家公司和华民公司各享有50%停车场面积的约定。且关家公司与华民公司在2002年10月17日签订的《“华民公寓”委托管理协议》中也明确“华民公寓”的地下停车场双方各拥有50%的产权。故此，可以确认关家公司与华民公司就位于成都市锦江区天涯石西街49号的“华民公寓”地下停车场系共有关系，关家公司拥有50%的产权，华民公司关于双方是出售地产后按照五五比例进行经济利益分配，不是按照五五比例进行权属分割，双方系因履行协议产生的债权之争的辩称意见没有事实依据，本院不予采纳。华民公司认为房屋所有权证登记的所有权人仅有华民公司，则“华民公寓”地下停车场系国有资产，华民公司无权擅自处分。对此，本院认为，不动产登记系不动产物权公示的方式，登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，但也仅是法律上的推定，在当事人有相反证据时，可以推翻这种推定。本案中，关家公司及华民公司提交的证据均可以确认关家公司及华民公司对“华民公寓”地下停车场的分配进行了约定，即双方各占50%的面积，华民公司以登记为国有资产为由否认关家公司的权利没有事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：原告四川关家实业有限公司为位于成都市锦江区天涯石西街49号负1层建筑面积2751.01平方米的车位（权2370378）的共有权人，共有份额为50%。本案案件受理费26060元，由原告四川关家实业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　郭　莉二〇一五年一月十二日书记员　张媛媛附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。搜索“”