（2014）鄂江岸民���重字第00004号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-08-06

案件名称

汪拥军与汪望金房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市江岸区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂江岸民商重字第00004号原告汪拥军。委托代理人彭德华（特别授权代理）。被告汪望金。委托代理人任林华（一般授权代理），湖北獬志律师事务所律师。第三人李建华。原告汪拥军诉被告汪望金、第三人李建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月18日作出（2013）鄂江岸民商初字第00034号民事判决，原告汪拥军不服该判决，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉。湖北省武汉市中级人民法院于2014年4月15日作出（2013）鄂武汉中民终字第00226号民事裁定，撤销本院（2013）鄂江岸民商初字第00034号民事判决，发回本院重审。本院另行组成由审判员丁杰担任审判��，审判员肖珍荣，人民陪审员丁凤玲参加的合议庭进行审理。因被告汪望金、第三人李建华下落不明，本院依法公告向其送达变更诉讼请求申请书及开庭传票。公告期间，被告汪望金到庭应诉。本案于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告汪拥军及其委托代理人彭德华，被告汪望金的委托代理人任林华到庭参加诉讼。第三人李建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告汪拥军诉称：2012年8月中旬，我在“58同城网”上看到汪望金提供的“商铺招租”信息和联系电话，便于8月13日与汪望金多次电话联系以确认其提供的房源信息。后又到汪望金的江岸区花桥街豪泰旅店查看房源，汪望金声称：该二楼整层原系汪望金租赁用于开设旅店，现余下500多平方米面积��置未用，愿意转租出去。并一再声称自己是整层租下，用不了的面积，原出租人李建华同意对外转租。我经与汪望金多次洽谈并确认其有转租权后达成初步租赁意向。经由汪望金同意，8月19日我与武汉比兹卡德兰空间艺术设计有限公司联系该房的装修设计问题，并由该设计公司派员对该房屋进行测量绘图，后我于8月21日与设计公司签订装修设计合同，设计费30，000元（人民币，下同），已付款5，000元。2012年8月24日，我与汪望金在汪望金的江岸区花桥街豪泰旅店内签订了《武汉市房屋租赁合同》。汪望金将坐落于武汉市江岸区三眼桥路天成花园使用面积540平方米的房屋租赁给我做茶楼、棋牌、娱乐、休闲之用，租赁期间4年，按照合同约定，我当即付给汪望金三个月房屋租金45，000元和租房保证金15，000元。2012年9月4日，我聘请装修人员进入该房屋内进行场地清理并拆除房内障碍物。当日汪望金通知我说李建华要求谈该房的租赁问题。见面后，李建华看了我与汪望金签订的房屋租赁合同后告知我该合同无效，并要汪望金拿出李建华与之签订的房屋租赁合同，指出原合同中第十二条有明确的规定，汪望金不得私自将房屋转租给第三人，即使因特殊原因须转租该租赁物也必须书面向李建华申请获得李建华同意后还必须与李建华重新签订租赁合同，汪望金无权与他人签订整租或分租合同。因此基于李建华与汪望金的合同约定，我与汪望金签订的房屋租赁合同无效，故李建华要求停止施工。由于该合同无法履行，我不得不停止装修工作并通知汪望金退还我交纳的一切费用。经与汪望金多次协商，汪望金仍拒绝返还我交纳的钱款，我不得已于9月18日发函给汪望金要求汪望金于9月25日之前返还60，000元，但汪望金一直拒绝返还以至我的损失��续扩大。汪望金的欺骗的手段诱使我与其签订合同行为违背了诚信的原则，为此原审请求判令：1、依法确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，并判令汪望金承担缔约过失责任，依法返还汪拥军60，000元；2、依法判令汪望金赔偿汪拥军因装修投入的设计费首付款5，000元；3、依法判令汪望金赔偿汪拥军9月25日至今预交的租金、保证金及设计费的利息193元；4、依法判令汪望金赔偿汪拥军装修投入人工费等共计2，860元；5、依法判令汪望金赔偿汪拥军租赁期待利益损失30，000元；6、本案诉讼费用由汪望金承担。重审时汪拥军变更了诉讼请求，将第一项诉讼请求变更为请求依法确认汪望金的行为违反法定及约定义务，合同于2012年9月18日解除并赔偿汪拥军的损失60，000元，其他诉讼请求不变。原告汪拥军为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据��、“58同城网”商铺招租信息打印件1份，证明汪拥军从58同城网获得招租信息及汪望金的联系方式；证据二、通话清单及电话录音1份，证明汪拥军与汪望金多次电话联系商谈承租商铺事宜；证据三、《设计合同》、《商铺平面图》及《收据》各1份，证明汪拥军为履行租赁合同所做的准备，并支付了相关费用；证据四、汪拥军与汪望金签订的房屋租赁合同1份、《收据》2份、《工商银行业务凭证》2份，证明汪望金以欺骗的手段诱使汪拥军签订该合同；证据五、汪望金与李建华签订的房屋租赁合同1份，证明汪望金故意隐瞒重大事实欺骗汪拥军签订本案的房屋租赁合同；证据六、《通知函》1份，证明汪拥军要求汪望金解除合同，退还汪拥军的租金及保证金；证据七、挂号信函《收��》、《投递邮件清单》各1份，证明汪拥军向汪望金主张权利；证据八、身份证复印件1份，证明黄福清系汪拥军所请装修工人，清理房屋场地费用属于汪拥军的损失；证据九、付款证明1份，证明汪拥军清理房屋所用垃圾袋1420个，花费460元；证据十、《营业执照》1份，证明汪望金开办的武汉市江岸区花桥街豪泰旅店情况；证据十一、《调解说明》1份，证明汪拥军在本案一审中要求汪望金出具房东李建华对其的授权，汪望金不能提供。被告汪望金辩称：我将租赁物交给了汪拥军，未违反约定和法定的义务，汪拥军是在装修过程中自己退出的，我已经履行了合同义务，请求驳回汪拥军的全部诉讼请求。被告汪望金为支持其抗辩观点，向本院提交了汪望金与李建华签订的《租赁合同》、2012年8月18日《申请报��》，证明汪望金有权转租涉案房屋。第三人李建华未到庭进行陈述，亦未向本院提交证据。原审中本院于2013年10月18日对李建华做了一份《谈话笔录》，重审中交汪拥军、汪望金质证。为了核实涉案房屋的现状，本院依法到江岸区花桥街天成花园豪泰宾馆进行调查，调取了汪望金与林祖凤签订的《豪泰宾馆转让合同》以及李建华与林祖凤签订的《武汉市房屋租赁合同》，上述合同反映汪望金已经于2013年12月将该宾馆转让给了林祖凤经营，且林祖凤与房东李建华签订了租赁合同。经庭审质证，被告汪望金对原告汪拥军提交的证据一真实性不予认可，认为有无该事实无法确认，且与本案无关；对证据二真实性，关联性均有异议，汪拥军与谁通话不清楚；对证据三真实性无法判断，合同也没有履行，与本案无关，收据是普通收据，不能证明是当时发生，应当提供相应的发票来印证；对证据四合同的真实性无异议，证明目的有异议，认为该合同应是合法有效的，对工商银行业务凭证、收据无异议；对证据五无异议，认为该合同虽约定不能转租，但是汪望金是经过李建华同意才转租的；对证据六有异议，认为在一审庭审中才看到，且与本案无关；对证据七认为系复印件，《投递邮件清单》上所签“叶娟”系汪望金女儿的名字，但汪望金没有收到挂号信，且认为与本案无关，对证明目的不予认可；对证据八、证据九证明目的不予认可，同时认为可证明汪望金已经向汪拥军交付了房屋，汪拥军正在清理；对证据十无异议；对证据十一认为不能作为证据，不予质证。原告汪拥军对被告汪望金提交的证据2012年8月18日《申请报告》真实性无法确认，认为双方在调解时汪望金没有拿出该报��，一审开庭时才看到，对租赁合同无异议，同时也证明租赁合同中约定不得转租。原告汪拥军对本院2013年10月18日对李建华所做笔录有异议，认为李建华所述均不属实，其2012年9月找了李建华很多次，李建华明确表示汪拥军与汪望金之间的转租合同无效。被告汪望金对本院2013年10月18日对李建华所做笔录无异议，认为调查笔录的内容与其提交的申请报告内容一致。原告汪拥军对本院调取的汪望金与林祖凤签订的《豪泰宾馆转让合同》以及李建华与林祖凤签订的《武汉市房屋租赁合同》表示不清楚。被告汪望金对汪望金与林祖凤签订的《豪泰宾馆转让合同》以及李建华与林祖凤签订的《武汉市房屋租赁合同》无异议。本院经认证认为，原告汪拥军提交的证据一无法显示其与本案的关联性，本院不予采信；证据二被告汪望金虽在重审中对该证据的真实性、关联���均不予认可，但其在原审中认可录音的真实性，仅认为该录音是双方协商的过程，是否完整无法确认，且其并未提交证据予以反驳，故本院对该证据予以采信；证据七虽然不是汪望金本人签收，但是由其女儿叶娟签收，故本院对该证据予以采信，由此可以推断汪望金收到证据六《通知函》，且汪望金并未举证予以反驳，故本院对证据六予以采信；证据八并没有收款人签字，故本院不予采信；证据九、证据十一均系汪拥军单方制作，故本院不予采信。被告汪望金提交的《申请报告》与李建华2013年10月18日在本院所做笔录内容一致，故本院予以采信。双方当事人提交的其他证据及本院调取的证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院均予以采信。经审理查明：本案诉争的租赁房屋位于武汉市江岸区三眼桥天成花园，面积540平方米，该房屋系李建华所���。2011年9月2日，李建华（甲方）与汪望金（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：李建华将其位于武汉市江岸区三眼桥天成花园使用面积1613.3平方米的房屋出租给汪望金作为经营宾馆使用，租期5年，从2011年9月18日至2016年9月17日；乙方不得私自将该房屋转租给第三人，因特殊原因乙方须转租租赁物，必须书面向甲方申请，经甲方同意后方可转租，第三方必须与甲方重新签订新的房屋租赁合同后方可生效。2012年8月18日，汪望金向李建华递交《申请报告》，载明：现因二楼剩余五百余平方米的空地，租赁给第三方经营棋牌、简餐、茶楼等，望予以支持。李建华于2012年8月19日签字同意汪望金的转租申请。2012年8月24日，汪拥军与汪望金签订《房屋租赁合同》，约定：汪望金将其承租的房屋部分转租给汪拥军，转租面积540平方米；月租金15，000元，按季度交纳租金，并交纳水、电、卫生费保证金15，000元；租期4年，从2012年8月29日至2016年9月17日。合同签订后，汪拥军向汪望金支付了一个季度的租金45，000元及保证金15，000元。汪拥军于2012年9月4日进场准备装修，并于当天退场，此后再未使用涉案房屋。2012年9月19日，汪拥军通过国内挂号信向汪望金发送《通知函》，认为合同无效，要求汪望金退还收取的租金及保证金。2012年9月20日汪望金女儿叶娟签收挂号信。李建华未与汪拥军签订租赁合同。汪拥军因认为李建华不同意转租，合同无法履行，故诉至本院。另查明：汪拥军在与汪望金签订《房屋租赁合同》之前，于2012年8月21日与武汉比兹卡德兰空间艺术设计有限公司签订了《设计合同》，并支付了设计费5，000元。汪拥军在与汪望金签订《房屋租赁合同》时知道汪望金并非房屋所有权人，而是承租人，并且要求汪望金出具其与���建华签订的《房屋租赁合同》。汪拥军于2012年11月16日向本院提起诉讼，汪望金于2012年11月20日收到起诉状副本。2013年10月18日，李建华到本院做笔录，其认可汪望金提交的《申请报告》上同意转租的内容是其本人所签，同意时间为2012年8月19日，因其同意转租，所以没有与汪拥军签订租赁合同。涉案房屋一直空置至2013年12月，其后汪望金将房屋转让他人，新承租人与李建华重新签订了租赁合同。审理中，因一方当事人未到庭，故调解未成。本院认为：汪望金与李建华所签订的租赁合同对转租约定了条件，在条件成就时是可以转租的，现李建华书面同意汪望金转租，确认了汪望金与汪拥军的租赁合同效力，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”的规��，汪拥军与汪望金签订的房屋租赁合同合法有效。故本院对汪望金关于其与汪拥军之间的合同合法有效的观点予以采纳。虽然汪拥军不享有法定或约定的合同解除权，但基于房屋租赁合同的特殊性，租赁合同不宜强制履行，应允许其以承担违约责任、赔偿损失为代价解除合同。汪拥军向汪望金寄挂号信，虽然信封上并未表明所寄内容，但当时双方正在就租赁事宜进行协商，从常理上判断，应该是与租赁相关的事项。汪拥军提交的《通知函》中表述的虽是合同无效，要求退还租金及保证金，从其意思表示来看其已明确表示不再租赁涉案房屋，可以理解为其具有解除合同的意思表示。因汪拥军2012年9月4日之后并未使用租赁房屋，参照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，即2012年9月20日汪望金收到该函时双方签订的租赁合同解除。��然汪望金否认收到该函，但汪拥军已举证证实汪望金的女儿叶娟签收该函，故本院对汪望金的该项抗辩观点不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，汪拥军已向汪望金交纳了三个月租金及保证金，合同解除后，汪望金应退还两个月租金及保证金共计45，000元。汪拥军作为完全民事行为能力人，其在签订合同时应当尽到审慎的注意义务，但其明知汪望金系转租仍然与其签订合同，且在签订合同时汪望金出示了其与李建华签订的合同，汪拥军未尽到注意义务，自身存在重大过错，即使存在其他损失也应自行承担。汪拥军在尚未与汪望金签订合同之前就与装修公司签订设计合同并支付设计费，该损失应自行承担。汪拥军主张的人工费没有相应的证据证明，本院不予支持。汪拥军主张的期待利益并无任何证据证实，亦无法律依据，本院不予支持。因此，对汪拥军关于装修设计费、人工费、利息、期待利益损失的诉讼请求，本院均不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告汪拥军与被告汪望金2012年8月24日签订的《武汉市房屋租赁合同》于2012年9月20日解除；二、被告汪望金于判决生效之日起五日内向原告汪拥军退还租金及保证金共计45，000元；三、驳回汪拥军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼���》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，250元、邮寄送达费40元，共计2，290元，由原告汪拥军负担1，250元，被告汪望金负担1，040元。因原告汪拥军将此款已预交本院，故被告汪望金应连同上述款项一并给付原告汪拥军。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审　判　长　　丁　杰审　判　员　　肖珍荣人民陪审员　　丁凤玲二〇一五年一月十二日书　记　员　　尹代媛 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