（2014）黄浦民四（民）初字第2397号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-03-09

案件名称

上海卢东投资管理中心与林伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市黄浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海卢东投资管理中心,林伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市黄浦区人民法院民事判决书（2014）黄浦民四（民）初字第2397号原告（反诉被告）上海卢东投资管理中心。住所地上海市淡水路**弄*号****室。法定代表人吕可扬。委托代理人金缨，上海市金源方程律师事务所律师。委托代理人王德杰，上海市金源方程律师事务所律师。被告（反诉原告）林伟。委托代理人李曾。原告上海卢东投资管理中心诉被告林伟房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告林伟（下简称“原告”）诉反诉被告上海卢东投资管理中心（下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王德杰、被告的委托代理人李曾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海卢东投资管理中心诉称：由于原、被告之间的《房屋租赁合同》到期后，被告依旧强占该房屋，故原告起诉要求：1、判令被告迁出并腾空上海市自忠路XXX号（即上海市东台路XXX号）房屋（下简称“系争房屋”）；2、判令被告按照每月人民币（币种下同）1，000元的标准向原告支付2014年1月1日至被告实际迁出之日止的房屋使用费。被告林伟辩称：不同意原告的诉请。2014年1月1日之前，原、被告之间的合同已经到期。2014年1月1日开始，原、被告没有签订合同。因为双方对赔偿问题未谈妥，所以被告没有支付使用费。对于每月1，000元的使用费标准，被告无异议，但不同意从2014年1月1日开始按照每月1，000元使用费标准向原告支付。由于2013年11月系争房屋发生火灾，致使被告无法实际经营，但被告希望原告修复该房屋后，继续让被告经营，所以被告不同意搬离系争房屋。反诉原告林伟诉称：1999年系争房屋曾发生过一次火灾，事后被告对出租房屋的防火安全没有引起足够的重视，既没有定期检查和监督，也没有配置任何消防设施，导致系争房屋在2013年11月再次发生火灾，给被告造成了惨重损失。同时，被告现有存货将近200余万元，且被告在1996年和2012年两次对系争房屋进行装修，因此，被告反诉要求：1、判令原告承担系争房屋缺乏安全监管的责任，补偿被告2013年11月火灾造成的损失107，295元；2、判令原告继续履行租赁合同；3、判令原告给付被告系争房屋的动迁装修补偿款50，000元。反诉被告上海卢东投资管理中心辩称：不同意被告的反诉请求。火灾与原告无关，火灾的责任不应当由原告承担，被告此反诉请求没有依据。原、被告之间的租赁合同在2013年12月底就已终止，原告之前也通知过被告不再续租。基于自愿原则，原告不同意续租，被告不应继续租赁系争房屋。系争房屋所在地块的征收公告是在2014年9月9日张贴，已与被告无关，原告没有义务对被告进行任何补偿。经审理查明：系争房屋的租赁户名为“淮海中路街道办事处”，该房屋由原告托管。2012年12月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市东台路XXX号店面房屋（即系争房屋）租给被告用于古玩经营，月租金为1，000元，年付；房屋租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日；租赁保证的押金为850元；本协议终止时，被告应按本合同规定及时搬离，并将系争房屋及有关设施、设备交原告验收，双方了结所有应了结事项后，原告应将押金无息返还被告；双方明确，在本合同即将期满前，被告如需继续承租系争房屋的，应提前一个月书面通知原告，供原告抉择，在上述规定的时间内，原告未收到被告续租的书面通知，则视为被告不再续租，被告对此无异议；双方明确，本合同终止时，被告应在合同终止日起7天内将系争房屋撤空并交还给原告验收；双方明确，合同期间被告若对系争房屋进行装修等，应事先征得原告的书面同意，在合同终止时，被告若要拆除装修，必须做好相应的复原工作；双方明确，被告承租系争房屋时应遵守市容卫生、消防等政府有关部门的各项规定，接受他们的监督检查，认真做好防火安全、市容卫生以及治安工作；本合同为续签，押金以原凭证为准。同日，原、被告根据“谁使用，谁负责”的原则，签订《安全防范责任协议书》，约定：被告为安全生产责任人，负有做好单位内职工及防止、杜绝各类事故的责任；认真做好消防安全工作，根据规定配置必要的消防器材，合理使用租用的房屋，确保通道畅通；被告在借用期间因安全防范工作失责造成后果的，应承担法律和经济责任。当日，被告又在《承诺书》上签字，该《承诺书》的部分内容为：被告对租用期内房屋使用的安全防范、安全用电、防火防盗、防汛防台、卫生环保全面负责。又查明：被告在原告处有押金850元。再查明：2014年9月9日，上海市黄浦区人民政府作出黄府征（2014）2号房屋征收决定，对包括系争房屋在内的123地块房屋进行征收。审理中，原告表示同意返还850元押金并用于抵冲相应的房屋使用费。审理中，被告自认在合同到期前后没有向原告申请续租，也没有向原告支付系争房屋自2014年1月1日起的房屋使用费，2013年11月火灾发生后，系争房屋内堆放了被告的杂物。审理中，双方确认在2013年11月火灾发生后，系争房屋内没有水、电，且双方均没有对系争房屋进行修复。在本院的诉前调解中，被告陈述：系争房屋2013年11月的火灾是由于楼上居民造成，受灾涉及十几户人家，街道部门每月补贴2，000元用于另外借房的租金，至于房屋内物品的损失被告未得到补偿；火灾后，系争房屋内无法经营，被告现有一部分的物品尚在该房屋内；系争房屋所在地目前已开始动迁，据说搬走的每户人家都得到了5至15万元不等的赔偿。审理中，原告提供2013年12月16日通知被告不再续租的《通知》。被告称该《通知》未收到，但被告在2014年8月底、9月初曾接到原告要求被告迁出系争房屋的电话。审理中，被告提供了其自制的火灾损坏物品清单、火灾损坏物品和积压物品的照片、装修发票和系争房屋基地政策第4页。原告对此不确认。以上事实，由《房屋租赁合同》、《安全防范责任协议书》、《承诺书》、资料摘录单、《证明》、《说明》、《上海市黄浦区人民政府房屋征收决定》及其本院的审理笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《安全防范责任协议书》是当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方当事人均应恪守。根据合同约定，双方的租赁期限至2013年12月31日止，然被告在该租赁期限届满后仍在继续占用系争房屋，显属不当，应当承担归还房屋和支付合同期满后的房屋使用费之义务。原告要求被告迁出并腾空系争房屋，并支付2014年1月1日起房屋使用费的诉请，于法有据，本院应予支持。被告要求继续履行租赁合同于法无据，本院不予支持。至于房屋使用费的标准，原告要求按照《房屋租赁合同》中约定的月租金1，000元计算，被告表示不同意，本院认为，虽然《房屋租赁合同》约定了月租金为1，000元，原告主张的房屋使用费亦是参照该租赁合同约定的租金标准，然鉴于2013年11月的火灾非原、被告双方原因导致，双方确认在该火灾发生后，系争房屋内没有水、电，双方均没有对系争房屋进行修复，系争房屋内堆放了被告的杂物，因此本院对2014年1月1日起的房屋使用费予以酌定，为每月500元。至于押金850元，鉴于原告表示愿意返还并用于抵冲相应的房屋使用费，且于法无悖，故本院予以准许。鉴于被告自认系争房屋2013年11月的火灾是楼上的居民造成，且被告并无证据证明原告存在缺乏消防安全防范的过错，《安全防范责任协议书》和《承诺书》对于消防安全的责任方均有约定，被告自认有关部门已给予租金补贴，因此被告要求原告补偿其火灾损失的反诉诉请于法无据，本院不予支持。关于被告要求的装修补偿款，虽然系争房屋属于被征收范围，但上海市黄浦区人民政府作出房屋征收决定时，被告承租系争房屋的租赁期限已经届满，因此，被告无权向原告主张该费用，被告此反诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告林伟于本判决生效之日起十日内携其人员和物品迁出上海市自忠路XXX号（即上海市东台路XXX号）房屋，并将腾空后的房屋归还原告上海卢东投资管理中心；二、被告林伟于本判决生效之日起十日内给付原告上海卢东投资管理中心房屋使用费（按照每月人民币500元的标准和房屋实际使用天数计算，从2014年1月1日起计算至被告林伟履行上述第一项义务之日止）；三、原告上海卢东投资管理中心于本判决生效之日起十日内退还被告林伟租赁押金人民币850元；四、驳回反诉原告林伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，由被告林伟负担。反诉案件受理费人民币1，723元，由被告林伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　王蓓蕾审　判　员　　霍　毅人民陪审员　　周慧玲二〇一五年一月十二日书　记　员　　蒋　杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”