（2014）昆花民初字第00705号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-08-18
案件名称
梁礼津与徐德根、方建忠等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁礼津,徐德根,方建忠,钱永良
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆花民初字第00705号原告梁礼津。委托代理人马庆国，上海普世（昆山）律师事务所律师。被告徐德根。被告方建忠。被告钱永良。原告梁礼津与被告徐德根、方建忠、钱永良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月16日受理后，依法由代理审判员叶翌晨独任审理，后由于被告徐德根、方建忠、钱永良下落不明，本院采取公告送达并依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告梁礼津及其委托代理人马庆国参加诉讼，被告徐德根、方建忠、钱永良经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁礼津诉称：2010年10月8日，原告与被告徐德根达成房屋买卖协议，约定被告徐德根将其单独所有的位于昆山市花桥镇蓬朗蓬曦园娄江新村XXX幢XXX室（即蓬朗蓬曦园C6区XXX幢XXX室）房屋卖给原告，并由被告方建忠、钱永良在房屋买卖合同上签字盖章见证。房屋买卖合同签订前，原告支付被告定金50000元，合同签订的当日原告支付被告房款103000元，原告就入住该房屋，2010年11月18日原告又支付给被告房款230000元，共计支付房款383000元，以上款项均由三被告签收。房屋买卖合同约定，被告徐德根在接到拆迁办办理产证通知后，在两个月内把房屋过户至原告名下。2014年3月，被告徐德根的产证办好，但未依约过户至原告名下，在原告的再三催促下，原告与被告徐德根达成协议，约定把过户期限延长至2014年7月1日，并由被告方建忠作为连带担保人。但是至今被告仍未配合过户。原告认为房屋买卖合同签订后，原告已经按照房屋买卖合同的约定履行了自己支付房款的义务，被告徐德根违反了合同约定，应当承担违约责任，被告方建忠作为连带保证责任人、被告钱永良作为收款人、见证人也应当承担连带保证责任。现涉案房屋上存在抵押，并且还被法院因他案查封，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认原被告签署的房屋买卖合同有效；2、判令被告返还房屋已付款383000元；3、判令被告赔偿原告自2010年11月19日起至判决生效日止的利息损失，以383000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率一倍计算；4.判令被告赔偿原告房屋装修损失26000元；5、判令被告赔偿原告房屋差价及违约损失383000元；6、判令被告方建忠、钱永良与被告徐德根承担连带责任；7、诉讼、保全费用由被告承担。被告徐德根、方建忠、钱永良经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。未发表答辩意见。经审理查明：2012年10月8日，原告梁礼津与被告徐德根签订《房屋买卖合同》，约定由原告梁礼津购买被告徐德根的动迁房，涉案房屋位于昆山市蓬曦园C6区XXX幢XXX室及X号车库（现编号为昆山开发区蓬曦园娄江新村XXX号楼XXX室及XXX号楼XXX号车库。房屋面积97.24平方米，车库面积23.42平方米，房屋总价413000元。原告梁礼津依约于2010年9月30日支付了定金50000元、于2010年10月8日付款103000元，于2010年11月18日支付230000元，共计383000元。约定剩余30000元房款于房屋过户时支付，过户至原告名下的税费由原告支付。该合同中补充协议中第九条约定经甲乙双方协商，该房违约金为150000元，如乙方付掉房款230000元整，则违约金自动提升到380000元整。在原告支付的购房款收据中，其中50000元由方建忠、徐德根以及钱永良签字，房产中介的盖章，其中103000元，由徐德根、徐德根以及钱永良签字，房产中介的盖章，230000元收据由徐德根、徐德根以及钱永良签字，房产中介的盖章。原告庭审中陈述，被告钱永良系中介。原告提供的涉案房屋的中介，昆山市开发区良杰房产中介服务所的工商登记信息中经营者姓名为钱永良。另查明：被告徐德根作为甲方、方建忠作为担保人以及原告梁礼津作为乙方于2014年3月30日签订一份过户协议，该协议中约定因甲方现有过户困难和乙方协商至2014年7月1日前将该房屋产证过户到乙方，不得反悔。甲方在2014年7月1日前将该房屋产证过户至乙方，甲方负全部责任，赔付（按市场价房屋价值）全额赔付，如乙方无力赔付，由第三方担保人全额赔付。再查明，2014年7月1日被告未按约定将涉案房屋及车库过户至原告名下，该房屋及车库于2013年12月20日登记在被告徐德根名下，涉案房屋在审理阶段存在抵押并于2014年1月22日被昆山市人民法院查封，涉案车库于2014年1月22日也被昆山市人民法院查封。由于三被告经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，原告于2010年11月装修入住至今，因无法过户诉至法院。再查明，昆山贝旺房产中介有限公司出具证明，证明涉案房屋同区位房屋在2014年12月的售价为588000元，涉案房屋估价约600000元。上述事实有原告提供的房屋买卖合同、收条与收据、银行取款凭证、内部结算凭证、水电气发票等一组、过户协议及原告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告与被告徐德根之间的房屋买卖协议及过户协议系当事人的真实意思表示，买卖双方及担保人应当依照合同约定履行各自义务。原告依约支付了购房款，并入住多年，一再联系被告过户不能后与被告补充签订了“过户协议”，被告徐德根理应依照约定协助原告办理涉案房屋的过户。但涉案房屋已被设立抵押以及查封，故无法过户，由于被告徐德根根本违约，原告诉请要求被告返还已付购房款以及赔偿购房损失的请求本院予以支持。在承担返还购房款及赔偿的主体方面，涉案房屋登记在被告徐德根名下，且其在购房款收据上有签名，故其应当承担返还购房款及赔偿损失的义务；被告方建忠作为担保人在过户协议中明确约定了自己对涉案房屋无法过户可能导致的赔付责任承担赔付责任，故其应当对此承担连带责任；而被告钱永良虽未到庭参加诉讼，但据原告庭审陈述及原告提供的昆山市开发区良杰房产中介服务所的工商登记信息中经营者姓名为钱永良，被告钱永良仅系涉案房屋的中介方，因收据上已有徐德根的签名，且过户协议中未提及原告未依约支付购房款，故房款支付的对象不为钱永良，根据交易习惯，中介方代收房款后，有售房人签名的，可以认定钱永良不负有返还房款以及赔偿损失的义务，综上，被告徐德根及被告方建忠对本案应承担连带的返还购房款及赔偿损失的责任。在返还及赔偿的数额方面，结合原告提供的取款及收据，本院认定原告已付购房款为383000元。损失赔偿方面，根据合同的补充条款约定“经甲乙双方协商，该房违约金为150000元，如乙方付掉房款230000元整，则违约金自动提升到380000元整”，过户协议中“甲方在2014年7月1日前将该房屋产证过户至乙方，甲方负全部责任，赔付（按市场价房屋价值）全额赔付，如乙方无力赔付，由第三方担保人全额赔付。”的约定，以及被告已经装修入住，结合中介提供的现有同类房屋的成交市场价580000元，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交证据予以反驳，视为其对自己相应权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。故本院综合认定原告的各项购房损失为200000元。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交证据予以反驳，视为其对自己相应权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告梁礼津与被告徐德根之间的关于昆山市蓬朗蓬曦园C6区XXX幢XXX室及车库（现编号为昆山开发区蓬曦园娄江新村XXX号楼XXX室及XXX号楼XXX号车库）的房屋买卖合同有效；二、被告徐德根返还原告梁礼津支付的购房款383000元并赔偿原告梁礼津购房损失200000元，共计583000元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）三、被告方建忠对以上第二项返还购房款及赔偿购房损失承担连带责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9630元，保全措施费5000元，公告费690元，共计15320元，由被告徐德根、方建忠负担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 叶翌晨人民陪审员 陆 芳人民陪审员 郭静芳二〇一五年一月十二日书 记 员 朱 彬 微信公众号“”