（2014）穗中法民五终字第4873号

裁判日期: 2015-01-01

公开日期: 2015-03-04

案件名称

赖庆华与何就胜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

何就胜,赖庆华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2014）穗中法民五终字第4873号上诉人（原审被告）：何就胜，男，1945年2月25日出生，汉族，委托代理人：丘俊平，广东卓盛律师事务所律师。委托代理人：朱金霞，广东卓盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赖庆华，男，1962年3月5日出生，汉族，委托代理人：朱雁，广东华安联合律师事务所律师。上诉人何就胜因与被上诉人赖庆华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，赖庆华、何就胜曾签订《房屋转让合约书》，约定：何就胜在2003年3月份将广州市海珠区怡乐路98号602房转让给赖庆华；赖庆华房款手续以完善，由于未能办理产权证等一切费用，现双方签订日后办理证件费用如下：何就胜负责办理房产证一切费用，赖庆华负责产权证转让一切费用；此合约从2006年9月生效；等。何就胜于2008年9月16日经登记取得涉案房屋的房地产权证。何就胜在本案受理之前也曾起诉赖庆华，要求赖庆华腾退涉案房屋、支付房屋使用费等，案号（2014）穗海法民三初字第897号。赖庆华于2014年8月15日提起本案诉讼，诉称，我方与何就胜属亲戚关系，我方、何就胜双方于2006年9月共同签订《房屋转让合约书》，约定何就胜将广州市海珠区怡乐路98号602房（以下简称“涉案房屋”）转让给我方。因我方、何就胜双方签订《房屋转让合约书》时涉案房屋尚未办妥房产证，所以我方、何就胜双方约定，办理涉案房屋的房产证费用由何就胜支付，办理涉案房屋过户手续的税费由我方支付。我方、何就胜双方在《房屋转让合约书》中确认，涉案房屋的房款手续已经完善，我方不拖欠何就胜任何费用。2008年9月18日，何就胜取得涉案房屋的房产权属证明，我方要求何就胜办理房屋过户予续，但何就胜提出现在办理过户手续税费太高，待房产证出证时间满五年后再办理过户手续税费会少些。因我方、何就胜是亲戚关系，加上何就胜早已将涉案房屋交付给我方使用，我方则接受了何就胜的建议。待到2013年的下半年，涉案房屋的房产证的出证时间已满五年，我方要求何就胜协同办理涉案房屋的过户手续，但何就胜均不予理睬。故起诉要求：1、何就胜立即为我方办理广州市海珠区怡乐路98号602房的产权交易手续；2、何就胜承担本案受理费。何就胜一审辩称，我方不同意赖庆华的诉请，赖庆华之所以提起诉讼是因为我方之前曾起诉过赖庆华要求其搬出涉案房屋，但赖庆华、我方之间没有达成交易协议，房款的手续也没有办过，赖庆华的诉讼目的是继续非法使用涉案房屋，因此请求法院驳回赖庆华的诉请。一审诉讼中，赖庆华表示：赖庆华购买了海珠区江燕路江燕南一街17号101房，何就胜购买了涉案房屋，但由于何就胜的妻子患有腿疾，之后我们就互换了房屋居住，后由于何就胜人口增加想换房屋，所以赖庆华协助何就胜办理房屋过户手续。由于互换房屋时，涉案房屋并没有房产证，所以大家约定涉案房屋出了房产证之后才办理过户手续。卖海珠区江燕路江燕南一街17号101房的房款支付给了何就胜，其中现金30000元，其中20000元是定金，10000元是尾款，直接由何就胜收取，转让部分140000元，曾某按何就胜的要求转到何就胜指定的账户上，而赖某则是按照何就胜的要求，一部分转到赖庆华手上，剩下的给何就胜。何就胜表示：98年初左右入住海珠区江燕路江燕南一街17号101房；赖庆华97年买的上述房屋，又把房子换给了何就胜夫妇；何就胜没有收取海珠区江燕路江燕南一街17号101房的房款。赖庆华为证明其主张，还提交了以下证据：1、赖某于2014年8月13日出具的《证明》，赖某在该证明中表示何就胜是其大姐夫，赖庆华是其弟弟。该证明的其余内容与赖庆华的诉称内容相一致。2、赖庆华代理人与曾某于2014年9月7日的谈话笔录。主要内容为：其去买101房（海珠区江燕路江燕南一街17号101房）时，何就胜、赖桂妹就住在101房，他们开门给其和中介，他们说他们就是101房的业主，并向其介绍房屋的情况；其有意向购买101房时是与他们商量101房屋的交易条款，所以就认识了，而且其买了101房后，与他们做了几年的邻居；当初和何就胜、赖桂妹谈好基本的交易条款后就在101房支付现金20000元给何就胜、赖桂妹，作为购房定金；当时何就胜、赖桂妹跟其说，他们刚买了隔壁102房，急着要钱去装修102房，要求其一次性付款，其同意该条款；房款140000元是根据他们的要求转让指定账户；交楼手续是何就胜、赖桂妹与其交接办理的；等。3、赖某、赖庆华与曾某于2003年7月19日就海珠区江燕路江燕南一街17号101房签订的《房屋买卖合同》。证人赖某、曾某在开庭时分别对上述《证明》、《房屋买卖合同》予以确认。曾某还表示海珠区江燕路江燕南一街17号101房价格是16、17万左右；第一次付款20000元及第三次付款10000元是支付给何就胜；以为何就胜是业主。何就胜对上述证据的真实性均不予确定。何就胜为证明其抗辩主张，还提交了以下证据：1、何就胜与海珠区国土资源和房屋管理局于2008年7月3日签署的《广州市公有住房买卖协议书》，主要内容为：房管部门将涉案房屋出售给何就胜；总房价21950.39元；等。拟证明何就胜在2008年7月3日才与海珠房管局签订关于涉诉房屋房改的协议，之前一直都是承租涉诉房屋，对涉案房屋根本不具备任何权利，更不可能在97年的时候就跟赖庆华约定交换涉诉房屋的产权。2、广州市海珠区房管局1999年12月30日出具的涉案房屋的18037.31元的收据；3、保利红棉物业管理有限公司于2014年7月21日出具的《证明》：红棉花园业主何就胜于2003年1月入住红棉花园44栋102房。拟证明何就胜早在2003年1月就已经入住了保利红棉花园44栋102房；曾某买101房的时候已经是2003年下半年，当时何就胜一家早已搬出101房，不可能住在101房以业主身份向曾某介绍房屋，也没有可能要求曾某在2003年末一次性付房款来装修。4、赖某、赖庆华与曾某、曾斌于2003年11月28日就海珠区江燕路江燕南一街17号101房签订的《广州市房地产买卖合同》。赖庆华表示对证据1、2、4的真实性无异议，对关联性有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。原审法院认为，赖庆华与何就胜签订的《房屋转让合约书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定。虽然何就胜抗辩其在签订合同前对涉案房屋没有产权，但该情况并不直接导致合同无效，而且，何就胜在签订上述合同后依法取得了涉案房屋的产权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，上述合同为合法有效，故对何就胜的上述抗辩原审法院不予采纳。上述合同约定，何就胜在2003年3月份将广州市海珠区怡乐路98号602房转让给赖庆华；赖庆华房款手续已完善，由于未能办理产权证等一切费用，现双方签订日后办理证件费用如下：何就胜负责办理房产证一切费用，赖庆华负责产权证转让一切费用；此合约从2006年9月生效。由此可见，双方对办理房产证的时间、房款的处理、办证费用的承担等关键问题的意思表示清晰明确，故双方均应按合同履行义务。至于何就胜的“房款的手续也没有办过”的抗辩，因何就胜作为卖方已在合同中明确表示房款手续已完善，何就胜的上述抗辩与该内容相悖，但何就胜并未举证证明或合理解释相悖的原因，故原审法院仍对客观存在的合同约定予以采纳，对何就胜的上述抗辩原审法院不予采纳。因此，赖庆华要求何就胜办理涉案房屋产权交易手续的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、五十一条、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决：被告何就胜在本判决生效之日起10日内协助原告赖庆华办理广州市海珠区怡乐路98号602房的产权交易手续。本案受理费50元，由被告负担。原告已预交上述受理费，原告同意被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。判后，上诉人何就胜不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院未查清被上诉人赖庆华是否已履行支付涉案房屋广州市海珠区恰乐路98号602房房款义务的前提下，就判决上诉人何就胜办理涉案房屋交易手续是错误的。二、双方签订的《房屋转让合约书》不是双方真实意思表示，该合同不具有法律约束力。在一审庭审中，赖庆华确认涉案房屋与其原有的海珠区江燕路一街17号101房（下称“101房”）是房屋产权置换关系，因此，《房屋转让合约书》所约定的涉案房屋的买卖关系并不是双方真实的意思表示，不具有约束力。证明涉案房屋交易为产权置换关系的主要事实如下：根据赖庆华的一审开庭陈述“原告购买了101房，被告购买了602房，但由于被告妻子患有腿疾，之后我们就互换了房屋居住”；以及证人一赖某的证言“当时换房屋是由于我姐姐即被告妻子的身体问题，住在602房不方便，经过大家商讨决定换房”等，可以证明何就胜与赖庆华约定将其各自所有的602房与101房进行房屋产权置换。三、赖庆华并未有证据证明其已履行置换101房的义务。房屋产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换，本案所指的产权置换为涉案房屋与101房的置换。但101房已转让给第三人曾某，并未置换产权给何就胜。1、何就胜在一审庭审中一直坚持未实际交易101房，且未收取101房任何房款。2、一审证据足以证明101房是由赖庆华、赖某交易给第三方。根据101房《房屋买卖合同》约定，101房的卖方为业主赖庆华、赖某；又依据赖某、赖庆华的所承认的事实：赖某收取了14万的房款，并且转了10万给赖庆华，上述事实证明，赖庆华及赖某与曾某进行了101房房屋买卖交易，并且收取了房款。3、赖庆华并无证据证明10l房交易实际卖方为何就胜，交易款实际为何就胜收取。赖庆华提供两位证人作证，但两位证人证言均存在法律瑕疵。（1）赖某称101房是何就胜卖给曾某，其根据何就胜的意思，在收取部分房款之后，转入10万元给赖庆华，其余的则给了何就胜。何就胜认为，赖某作为101房的共有人之一，是产权置换的合同交易方，诉讼地位与赖庆华相当，一审法院确认其作为本案的证人资格是错误的，其证言不具有证明力。另外，赖某的口供反而承认赖庆华收取了交易价款10万元。（2）曾某称其分三次将房款付给何就胜，第一次付的2万元以及第三次付的1万元是由何就胜直接收取的，并且何就胜有开具收据，但是曾某并未提供上述款项的收据；其次，曾某证人证言根据何就胜的意思将剩余款项汇入指定的账号中，其并未提供转入帐号的户名和转让金额、转让时间。相反，在庭审的最后，曾某坦言整个交易过程是由中介在处理，其不知道谁是业主，也不清楚房款到底由谁收取。何就胜认为曾某的证言并未明确指明101房的实际交易人为赖庆华，赖庆华实际收取了房款，因此，该证人证言拟证明何就胜实际交易并收取了101房房款不具有任何证明力。综上所述，何就胜与赖庆华事实上约定的是房屋产权置换，赖庆华要求何就胜将涉案房屋过户给赖庆华，根据民事诉讼法“谁主张、谁举证”原则，赖庆华必须先证明其已将101房过户给了何就胜，但赖庆华擅自将101房交易与了第三人，基于何就胜与赖庆华是亲戚关系，且何就胜已购买了新居，因此何就胜一直让赖庆华居住在602房。直至2014年，何就胜向赖庆华表示收回602房，赖庆华却一直不愿搬出，何就胜不得已提起诉讼要求其腾退涉案房屋，赖庆华不但不愿搬离，反而恶意提起本案诉讼，妄图吞并何就胜所有的涉案房屋，请求法院驳回赖庆华的诉讼请求。综上，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赖庆华的诉讼请求，赖庆华承担本案的一审、二审案件受理费。被上诉人赖庆华答辩称，一审认定事实、适用法律和判决是正确的。双方签订房屋转让合约是依法成立的合同，对双方有约束力，双方均应严格遵守，房屋转让合约具备合同成立的三要素，根据合同法的解释二，合同已经依法成立，房屋转让合约书是双方真实意思表示，依法应该有效，一审庭审质证中，何就胜对合约的真实性没有异议，合约是何就胜书写，该合同依法有效。双方已经依照转让合约书的内容履行了部分内容，我方已经履行了房屋转让合约书约定的义务即将原是我方名下的101房交付给何就胜，并按照何就胜的指示过户给第三人，当初在1997年进行房屋置换，置换房屋的时候，我方的义务是将101房交付给何就胜，然后按照何就胜的指示过户到第三人名下是何就胜决定的，2006年何就胜通过书面形式将其需要履行的义务表现出来，何就胜应该履行过户手续，我方已履行了义务，我方具备购买房屋的条件，何就胜应当依照合同约定履行涉案房屋的过户手续。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。在二审中，赖庆华与何就胜双方当事人均确认广州市海珠区怡乐路98号602房与海珠区江燕路江燕南一街17号101房的置换是房屋产权置换，因为双方是亲属关系，当时彼此信任，所以没有签订书面的置换协议或合同。本院认为，赖庆华与何就胜在二审中均确认广州市海珠区怡乐路98号602房与海珠区江燕路江燕南一街17号101房的置换为房屋产权置换，根据现有证据以及赖某、曾某的证人证言，曾某称何就胜说其是该101房的业主，曾某与何就胜商量交易条款，购房款部分支付给何就胜、部分支付到何就胜指定的账户；赖某称双方互换房屋，其与赖庆华按照何就胜的要求，协助何就胜将该101房卖给曾某，曾某将购房款按何就胜的要求支付到其指定的账户中。赖某虽然与何就胜为亲属关系，但正如时所言双方在房屋产权置换时是亲属关系，双方关系密切，外人不可能知悉房屋产权置换之事，赖某作为其中的参与者，其可以作为证人；曾某作为该101房购房人，其证人证言具有可信性。因此，根据现有证据以及赖某、曾某的证人证言可以确认，海珠区江燕路江燕南一街17号101房赖某、赖庆华是按照何就胜的要求，出售给曾某的，且曾某也已取得了房屋的房地产权证，在此基础上在之后的2006年9月何就胜自愿与赖庆华签订了《房屋转让合约书》，故赖庆华已按何就胜的要求将海珠区江燕路江燕南一街17号101房出售给何就胜指定的人，按照双方房屋产权置换的约定，可认定赖庆华已将海珠区江燕路江燕南一街17号101房的产权置换给何就胜，至于交易该101房的购房款何就胜是否已实际全部收取，不属于本案审查的范围。上述《房屋转让合约书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有约束力，该《房屋转让合约书》对办理房产证的时间、房款的处理、办证费用的承担等进行了明确的约定，现何就胜也已取得海珠区怡乐路98号602房的房地产权证，因此，何就胜将海珠区怡乐路98号602房的产权置换给赖庆华的条件已经成就，赖庆华要求何就胜办理该602房的产权交易手续的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持，处理正确，本院予以确认。何就胜上诉主张双方置换海珠区怡乐路98号602房的产权的条件尚未成就，理由不成立，本院不予支持。综上，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。何就胜上诉理据均不充分，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由上诉人何就胜负担。本判决为终审判决。审　判　长　　吴国庆审　判　员　　李　民代理审判员　　姚伟华二〇一五年一月××日书　记　员　　刘　纯颜玉婵微信公众号“”