河北省定州市人民法院民 事 判 决 书（2015）定民初字第1113号原告定州市宝塔物业服务有限公司（以下简称宝塔公司）地址：定州市宝塔花园生活小区。
法定代表人：赵宝才，该公司经理。委托代理人寇君红，河北泰通律师事务所律师。被告赵乱明，住定州市。委托代理人苏青亚。委托代理人白林坡，河北平恒律师事务所律师。
原告宝塔公司与被告赵乱明物业服务合同纠纷一案（由两个案件合并而来）。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝塔公司委托代理人寇君红、被告赵乱明的委托代理人苏青亚和白林坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系定州市花园小区16号楼1单元401室业主，该房屋建筑面积为130.73平米（购房合同中显示）。2012年，原告经征求业主意见，社区、业委会及物业公司召开会议决定购置20吨新锅炉，并成立购置锅炉监督小组，购置了新锅炉，在安装时还对相关设施、管道进行了改扩建和更换，共计花费293.18234万元，该项费用扣除东升公司承担的50万元及废旧锅炉卖款4万元后剩余239.18234万元，应由全体业主按小区平均供热面积每平米分摊17.7元，被告应交纳2314元拒不交纳。另外，根据定州市物价局规定，被告的房屋2014年11月15日至2015年3月15日的取暖费按每平米20元，共计2649元，现采暖期已过，被告拒不给付。为维护全体业主权益，起诉要求被告给付拖欠的锅炉、管道费用2314元、取暖费2649元。
被告辩称，东升物业管理办公室没有独立法人资格，无权独立签订管理契约。原告与业主委员会未经业主大会决议和授权而签订的物业合同无效。业主委员会未经法定程序产生，其购买锅炉行为未经2／3以上业主同意，未经业主大会授权无权购买锅炉，业主委员会不具有民事主体资格，无签订购买锅炉的能力。原告多年来多收取超出建筑面积90%的取暖费，要求抵消我应缴纳相应的锅炉费。关于取暖费，取暖面积应按居住面积或者不高于建筑面积的90%计算，因我与物业公司还有其他纠纷，物业公司不解决，所以我就不交去年的取暖费，原告后来也没有给我供暖。
经审理查明，原告系定州市宝塔花园生活小区的物业服务公司，其小区内锅炉为2002年安装使用，至2013年已有11年。经宝塔花园社区委员会、业主委员会、物业公司共同征求业主意见，至2014年6月22日已有62%以上业主同意更换新锅炉。之后，该小区成立了购置锅炉监督小组，于2013年6月20日由小区业主委员会与沈阳清华锅炉厂签订合同，购置了该厂DZL14-1.0／115／70-AII型号锅炉。合同第12条：约定合同签订日付款30%，锅炉运抵后再付60%，取暖开始正常运行一个月后付5%，剩余5%在保修期过后三日内付清，如逾期付款每日增加应付款的1%给出卖人；第13条约定：担保方式：担保单位为定州市宝塔物业有限公司，买受人未按合同付款，担保人承担一切连带保证责任。合同签订后，锅炉厂按照约定安装了锅炉，因业主委员会无钱履行合同义务，原告向马迎芹借款（年利率10%）履行了合同约定的锅炉款。在安装时，根据实际情况对相关设施、管道进行了改扩建和更换，并委托保定恒泰会计师事务所有限公司进行了财务审计，两项花费合计293.18234万元。在锅炉安装运行之后，该小区社区委员会、业主委员会及原告于2013年12月25日共同对更换锅炉、管道等项目开支情况进行了公示公告。公告后，1186户（总建筑面积136973.81平米）业主中，大部分业主按要求交纳了锅炉费和管道更新费用，只剩下50户（6132.74平米）未交纳。原告在小区对该部分业主张贴公告催交上述费用后，被告应交2314元仍未交纳。更换锅炉后，原告使用新锅炉为该小区提供了2014年11月15日至2015年3月15日期间的冬季供暖服务，供暖价格按照定州市物价局规定的各小区同类供暖服务方式的价格确定，按建筑面积计算每平米20元。被告房屋的建筑面积为132.44平米（房产证中显示的实际面积），共计2649元，在超过供暖期后被告仍未交纳取暖费。原告在催要锅炉更换费、管道更新费和取暖费后，因被告拒绝交纳，引起诉讼。以上事实，有如下证据证实：1、原告提交的营业执照；2、被告的房屋购买合同及供货清单；3、宝塔花园小区物业管理公共契约；4、宝塔花园小区业主委员会与沈阳清华锅炉厂、河北华宇建设集团、石家庄春之原环境工程有限公司签订的买卖锅炉合同、锅炉房拆迁协议及工矿产品购销合同；5、锅炉房顶结算清单、借款协议及补充协议和相关款项的收据；6、保定恒泰会计师事务所有限公司出具的“定州花园小区”管道大修费用支出情况的审计报告；7、定州市宝塔花园小区业主委员会关于更换锅炉情况的证明。
本院认为，原告系被告所在小区的物业公司，在继受该小区原物业办公室的物业管理职能后，多年来一直为该小区提供供热和卫生管理等物业服务，被告也一直按照原告公布的定州市物价局公布的统一收费标准向原告交纳供热和其他物业管理费用，该事实证明双方存在物业管理合同法律关系，故双方均应按照物业管理合同法律关系的内容享受权利，履行义务。原告与宝塔花园社区委员会、业主委员会在更换锅炉前，经征求业主意见，在多数业主同意更换新锅炉后更换了锅炉，且1186户业主只剩50户未交纳更换费用，更换锅炉的决定在征求意见过程中，经过多数同意更换及事后同意、自愿交纳更换费用的行为追认的方式，已经符合法定比例的要求，对全体业主有效，因此，更换锅炉和改造管道所产生的费用应由全体业主按照各自居住的面积平均承担。在原告垫付锅炉等费用后，原、被告之间在被告应分摊的份额范围内产生债权债务关系。此外，原告为被告提供了2014年11月15日至2015年3月15日期间的供热服务，双方因供热也产生了债权债务关系。被告应当交纳应分摊的锅炉、管道费用和供热费用而一直未交纳，应当承担继续履行的法律责任。关于被告的抗辩主张。被告称业主委员会未经法定程序产生，其购买锅炉行为未经2／3以上业主同意，未经业主大会授权业主委员会无权购买锅炉的主张，未提交任何证据证明，诉讼中，本院告知被告可以在指定的期限内查阅征求业主意见的书面资料，但被告逾期未向本院回复查阅结果，故对其该主张本院不予采信；被告称原告多年来多收取了超出建筑面积90%的取暖费，要求用多收取的费用抵销应交纳的锅炉费，与众所周知的事实--定州市各小区按照定州市物价局确定的计费价格均按建筑面积收取取暖费的事实不符，且取暖费价格确定与计费方式（按建筑面积还是套内面积）有关，被告对其上述主张以及原告未实际为其供暖的主张负有举证责任，而被告未对原告按照众所周之的费方式和收费价格收取取暖费属于擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费以及未实际接受供暖的事实提供证据加以证明，故对其上述抗辩理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，
判决如下：被告赵乱明限判决生效后15日内给付原告锅炉费、取暖费共计4963元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告赵乱明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审 判 长 邢惠民
审 判 员 尹红雷
代理
审判员 华国宇
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 蒲 娜 搜索“”