云南省峨山彝族自治县人民法院民 事 裁 定 书（2015）峨民二初字第187号原告峨山县双江街道登云社区石花居民小组。负责人李文红，该居民小组组长。委托代理人王彦东，云南李世敏律师事务所律师。特别授权代理。被告峨山兴业建材有限责任公司。法定代表人高树聪，该公司经理。委托代理人严尔防，云南滇兴律师事务所律师。特别授权代理。第三人唐义良，男，1979年8月30日生。第三人峨山嘉义工贸有限公司。法定代表人唐义良，该公司经理。第三人共同委托代理人马小勇，云南玉源律师事务所律师。特别授权代理。
原告峨山县双江街道登云社区石花居民小组因与被告峨山兴业建材有限责任公司、第三人唐义良、峨山嘉义工贸有限公司农村土地承包合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法组成合议庭于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告峨山县双江街道登云社区石花居民小组的负责人李文红及其委托代理人王彦东，被告峨山兴业建材有限责任公司的法定代表人高树聪及其委托代理人严尔防，第三人唐义良、峨山嘉义工贸有限公司的法定代表人唐义良及其共同委托代理人马小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告峨山县双江街道登云社区石花居民小组诉称，2007年6月22日，原、被告签订了《土地租赁协议》，原告将瓦窑箐25.92亩田地租给被告新建免烧砖生产线。租金为每年每亩1000元，一年的租金为25920元。每年的租金被告须于每年6月30日前一次性付清才可以使用土地。租期为30年，自2007年7月1日起至2037年6月30日止。2007年8月28日，原、被告达成《补充协议》，新增5.5亩土地租赁面积。被告未经原告同意，于2009年10月15日和第三人唐义良签订《场地租赁合同》，2010年3月7日签订了《场地租赁合同补充协议》，被告将租赁的场地全部转租给第三人唐义良，租期为5年，每年租金为46万元。除此之外，被告未经原告同意将土地先后部分转租转包给李永清、杨建发等人使用。为此，原告多次口头通知被告解除合同，并于2014年9月16日书面通知解除合同，但被告对原告的合理做法不予理会。按照合同约定，被告未按约定支付租金，经原告催收后，在二个月内仍未支付时，原告有权按日加收3‰的迟交金，逾期半年未交付租金时，原告有权终止协议，由此造成的损失由被告自行负责。未经原告允许，被告不得转租、转包。被告多次转租和没有支付租金的行为已构成违约，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《土地租赁协议》及《补充协议》；2、由第三人将协议涉及的土地交还原告。
被告峨山兴业建材有限责任公司辩称，本案诉争的土地在被告向原告租赁后，已向峨山县政府、国土资源局、规划局、经贸委等部门办理了进行建厂的选址意见书、投资项目备案证等合法手续，该地块变更为建设用地，本案案由不是农村土地承包合同，应为土地租赁合同。被告与原告签订的协议和补充协议系双方真实意思表示，合法有效。2008年至2009年间，被告将土地部分转包给李永清、杨建发等人使用，原告明知转租事实，但对此未提出异议。2009年被告将土地转租给次承租人唐义良，已告知原告，同时第三人唐义良作为第三人峨山嘉义工贸有限公司的股东代被告交付了2013年7月1日至2014年6月30日的土地租金28650元，视为对转租事实的认可。协议约定的租赁期限为30年，其按约支付租金至2013年7月1日，不存在被告违约的情形，该合同应当继续履行。合法的租赁关系应当依法得到保护，该案的起诉系被告与现在的次承租人的纠纷引起，原告系恶意诉讼，被告在土地上投资了近1000万元，如果擅自解除将导致原告承担巨额赔偿，造成土地的闲置和浪费，引发社会矛盾。原告在6个月内对转租未提出异议，且转租行为不会导致无法实现合同目的，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人唐义良、峨山嘉义工贸有限公司述称，原告方诉称被告方私自转租，但原告方也和第三人签过租赁合同，现原告方要求第三人交还土地是没有依据的，其对该土地有相应管理和使用的权利，因高树聪找第三人协商过，要把土地转租给第三人。后原告方也与第三人签了协议，协议规定，待把相关的用地手续办完以后一次性把款项付清，第三人除了按期如数的交了租金，也投入了相应的人力物力，其是按原告方的要求，向原告方交了相应的租金。
被告说第三人代被告交租金，与事实是不相符的，第三人与原告方签订了协议后，是交自己租金，与被告毫无关系，不是代交行为，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年7月1日，原告与被告签订了《土地租赁协议》。协议约定，原告将25.92亩的田地租给被告建免烧砖生产线和厂房；每年的租金为25920元；租期自2007年7月1日起至2037年6月30日止；协议到期后，在同等条件下，被告有优先承租权；未经原告允许，被告不得转租、转包；……。同年8月28日，双方签订了补充协议，约定租用土地增加5.5亩，租金每年增加5500元。合同签订后，双方按合同约定履行了各自的义务。2009年10月15日，被告与第三人唐义良签订了《场地租赁合同》。合同约定，被告将其使用的场地租赁给第三人唐义良使用；期限自2009年10月20日起至2014年10月19日止；租金为每年46万元；……。2010年10月7日，被告与第三人唐义良签订了《场地租用合同补充协议》，双方就场地使用进行了明确和细化，租金不变。合同签订后，第三人唐义良使用该土地至今。被告按约定交纳租金至2013年6月30日。2013年1月16日，经原告领导班子、党员、村民代表研究决定，原告与第三人峨山嘉义工贸有限公司签订了《土地征用协议》，由原告将瓦窑箐的荒山、山地合计31.42亩征用给第三人峨山嘉义工贸有限公司用于生产经营，征用费为2356676元，付款时限为土地手续办理清时一次性付清。2013年7月1日后，每年的土地租金28650元由第三人峨山嘉义工贸有限公司支付给原告。诉争土地现系第三人峨山嘉义工贸有限公司使用，该土地符合规划面积为28亩，已纳入2014年全县土地储备计划，但部分土地不符合县土地利用总体规划，县土地储备中心没有对该土地进行收储。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”故本案用地适用的法律是土地管理法。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，当事人在诉争地块上进行非农建设，改变了土地用途。但该地块的土地性质仍为农用地，在起诉前没有被依法批准为建设用地。土地使用的性质应由国家土地管理部门进行认定，国家土地管理部门的认定结果关系到涉案土地的使用是否违反国家相关强制性规定。故当事人应当先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、结构物或者其他设施进行处理后，才可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上，本院对原告提出的解除合同，收回土地等问题不予审查评判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款之规定，
裁定如下：驳回原告峨山县双江街道登云社区石花居民小组的起诉。案件受理费50元，不予交纳。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审 判 长 李云艽
审 判 员 秦志梅
人民陪审员 张永平
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 李凤萍-1- 搜索“”