江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第2104号上诉人（原审被告���常州市北郊印刷有限公司，住所地常州市新北区三井街道大湾村4号。法定代表人芮建忠，该公司总经理。委托代理人王占辉、王绍伟，北京东友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）常州市新北区三井街道华山社区居民委员会，住所地常州市新北区三井街道前桥新村37-8号。法定代表人潘晓东，该居委会主任。被上诉人（原审原告）常州市新北区三井街道飞龙社区居民委员会，住所地常州市新北区三井街道天山花园商铺126号。法定代表人高文平，该居委会主任。以上两被上诉人共同委托代理人姜旭之、陈小刚，江苏常联律师事务所律师。上诉人常州市北郊印刷有限公司（以下简称北郊公司）因与被上诉人常州市新北区三井街道华山社区居民委员会（以下简称华山居委会）、常州市新北区三井街道飞龙社区居民委员会（以下简称飞龙居委会）确认合同��效纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2014）新民初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审情况：华山居委会和飞龙居委会共同诉称，2001年10月11日，华山居委会作为甲方与北郊公司作为乙方签订了协议书约定：“甲方将北郊印刷厂厂房出售和5285.5平方米的土地使用权转让给乙方使用，使用年限按国家有关政策规定。”在签订该协议之前，华山居委会和飞龙居委会因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销，土地转归国家所有。按照规定，对当时未经征用的土地，由继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。而北郊公司当时为华山居委会的前身常州市三井乡前桥村民委员会投资兴办的村集体企业，所以当时国土部门按规定将该土地的使用权证办理在北郊公司的前身常���市北郊印刷厂名下，并在权证中备注：“该宗土地为撤组转居的剩余土地，性质定位国有土地”，但该宗土地的实际使用权人为华山居委会和飞龙居委会，其中华山居委会享有3312.2平方米的土地使用权，飞龙居委会享有1973.3平方米的土地使用权。华山居委会和飞龙居委会认为，华山居委会在未经飞龙居委会同意的情况下，将飞龙居委会享有的土地使用权私自与北郊公司签订上述协议，协议签订双方未经有关土地行政主管部门审核同意，也未报相应有批准权的人民政府批准，故该份协议无效。现诉至法院请求：1、确认华山居委会与北郊公司于2001年10月11日签订的协议书中关于对5285.5平方米的土地使用权转让的约定无效；2、全部诉讼费用由各方承担。北郊公司辩称，1、程序方面，华山居委会和飞龙居委会的主体不适格，并非涉案合同当事人，不具备诉讼主体资格；2、事实方面，华山居委会和飞龙居委会所述事实无任何法律依据，涉案土地早在1995年登记在北郊公司名下，该土地已为国有土地，并由人民政府向北郊公司颁发了国有土地使用权证，2001年10月11日签订的涉案合同，华山居委会和飞龙居委会没有任何权利改变其效力，涉案土地与华山居委会、北郊公司之间的合同无关。综上，华山居委会和飞龙居委会的起诉，无论从事实依据还是从法律依据来看均不成立，请求法院驳回华山居委会和飞龙居委会的诉讼请求。原审法院
经审理查明，2001年10月11日，常州市三井乡前桥村民委员会作为甲方与常州市北郊印刷厂作为乙方签订了一份协议书载明：甲方将北郊印刷厂厂房出售和5285.5平方米的土地使用权转让给乙方使用，使用年限按国家有关政策规定。根据常新政筹【2002】3号文件，常州市三井乡前桥村民委员会于2002年6月24日经批准撤销所属村民委员会，变更为常州市三井乡前桥社区居民委员会，后根据常新政【2006】6号文件，三井街道长沟社区和前桥社区合并设立为新北区三井街道华山社区居民委员会，即本案的华山居委会；根据常新政筹【2002】3号文件，常州市三井乡邹村村民委员会于2002年6月24日经批准撤销所属村民委员会，变更为常州市三井乡邹村社区居民委员会，后根据常新政【2007】6号文件，三井街道邹村社区居民委员会更名为新北区三井街道飞龙社区居民委员会，即本案的飞龙居委会。常州市北郊印刷有限公司最早成立于1982年，成立之初的名称为“武进县三井公社大湾彩印厂”，经济性质为“村办集体”；1986年变更为“武进县包装印刷厂”经济性质为“村办集体”；1987年变更为“常州市北郊印刷厂”，经济性质为三井乡大湾村村办集体企业。该企业用地共7.93亩，其中大湾村��有土地4.97亩，另租用相邻的邹村村民委员会土地2.96亩。1995年，国家建设征用土地，三井乡农民集体建制被撤销，土地全部转归国家所有。常州市新区规划国土局于1995年12月23日对三井乡大湾村村办集体企业“常州市北郊印刷厂”颁发了常新规土国用（1995）字第0182号国有土地使用证，其中备注栏记载为：该宗土地为撤组转居的剩余土地，性质定为国有土地。使用期限栏记载为：该土地使用权未经批准不得转让出租抵押，并加盖了常州市新区规划国土局的章。原审再查明，在1987年2月8日，北郊印刷厂作为甲方与邹村沈一村民小组作为乙方签订了“租用土地协议书”约定，北郊印刷厂租用邹村沈一村民小组贰亩玖分陆厘土地，土地由甲方使用管理，土地所有权仍归乙方所有。北郊公司一直向飞龙居委会按期支付土地租赁费至2012年年底。原审另查明，在1997年8月8日，三井乡前桥村委作为甲方与芮建忠作为乙方签订了“常州市北郊印刷厂资产出售和出租协议”，约定出租资产：土地（厂区所有占地5285.5平方米），每年每平方米租金3元，计1.5万元。原审还查明，在1998年6月30号，根据常井政（1998）第22号文件关于常州市北郊印刷厂改制、资产界定的批复的规定，原始投入由前桥村委和芮建忠出资，经集体资产评估事务所评估，常州市北郊印刷厂的净资产为188284.92元，其中75250元，占净资产总额的39.97%界定前桥村委所有，作为对改制企业的部分注册资本。其余113034元占净资产总额的60.03%界定为芮建忠所有，作为对改制企业的部分注册资本。1998年8月10日，常州市北郊印刷厂进行了首次改制，成立了本案的常州市北郊印刷有限公司，股东分别是芮建忠、芮雪芳和华山居委会的前身前桥村委。原审法院认为，因国家建设征用土地，农民���体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。未经市、县人民政府土地管理部门的批准，划拨土地使用权，不得转让、出租和抵押。北郊公司始于1982年成立的“武进县三井公社大湾彩印厂”，至1995年土地被征用，其企业性质一直为三井乡前桥村办集体企业，因国家建设征用土地，三井乡农民集体建制被撤销，土地全部转归国家所有。常州市新区规划国土局于1995年12月23日对村办集体企业“常州市北郊印刷厂”颁发了常新规土国用（1995）字第0182号国有土地使用证，其中备注栏记载为：该宗土地为撤组转居的剩余土地，性质定为国有土地。使用期限栏记载为：该土地使用权未经批准不得转让出租抵押，并加盖了常州市新区规划国土局的章。根据1995年《确定土地所有权和���用权的若干规定》第14条的规定，登记在“常州市北郊印刷厂”名下的常新规土国用（1995）字第0182号国有土地使用证的土地使用权人是华山居委会和飞龙居委会。2001年10月11日，华山居委会的前身常州市三井乡前桥村民委员会作为甲方与北郊公司的前身常州市北郊印刷厂作为乙方签订了协议书约定：“甲方将北郊印刷厂厂房出售和5285.5平方米的土地使用权转让给乙方使用，使用年限按国家有关政策规定。”因涉案土地的使用权归常州市三井乡前桥村民委员会和常州市三井乡邹村村民委员会，根据《江苏省土地管理条例》第37条的规定，常州市三井乡前桥村民委员会无权处分土地使用权属于常州市三井乡邹村村民委员会的土地；其次，涉案土地已被征用，属于国家所有，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，故对华山居委会和飞龙居委会主张上述转让协议中将5285.5平方米土地使用权转让给北郊公司的约定无效的主张，予以采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。居民委员会是自主管理和教育的组织，作为基层群众性自治性组织，属于社会团体法人，华山居委会和飞龙居委会分别是从常州市三井乡前桥村民委员会和常州市三井乡邹村村民委员会演变而来，具有相应民事主体权利义务的承继性，当然具备民事诉讼主体资格，故对于北郊公司认为华山居委会和飞龙居委会的主体不适格的主张不予采信。原审法院依照《确定土地所有权和使用权的若干规定》第14条、《江苏省土地管理条例》第37条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条之规定，作出如下判决：本案所涉于2001年10月11日签订的协议书中关于对5285.5平方米的土地使用权转让约定无效。案件受理费10200元，财产保全费3720元，合计13920元，由华山居委会和飞龙居委会共同承担。
上诉人北郊公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回华山居委会和飞龙居委会的原审诉讼请求；2、上诉费由华山居委会和飞龙居委会承担。事实与理由如下：
一、华山居委会和飞龙居委会的主体不适格，依法应驳回其诉讼。1、本案中，协议书的签约主体是常州市三井乡前桥村民委员会和常州市北郊印刷有限公司，而三井乡邹村村民委员会并非签约主体。三井乡邹村村民委员会如果对协议书中有关条款提起诉讼，则本案中的原审被告不能仅仅是北郊公司，原审诉讼程序混乱，原审中被告和原告的诉讼主体地位错误。2、涉案土地已被国家依法征为国有土地，属于国家所有，在三井乡邹村村民委员会（即飞龙居委会）未确认涉案土地使用权人归属于其所有的情况下，其无权提起本案诉讼，无诉讼主体资格。
二、原审判决程序违法，依法应予撤销。涉案土地已经被国家依法征为国有土地，不再属于华山居委会和飞龙居委会所有，征为国有土地后国家以划拨的方式提供给北郊公司使用，登记在北郊公司名下。如果华山居委会和飞龙居委会认为仍是涉案土地的土地使用权人，其应另行提起确认之诉，确认其享有该国有土地的使用权。在华山居委会和飞龙居委会另行提起确权之诉前，原审判决直接认定涉案土地的土地使用权人是华山居委会和飞龙居委会，显然是错误的。
三、本案中的协议书条款并未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。华山居委会和飞龙居委会的原审主张依法不能成立。1、就涉案土地而言，早在1995年即已被国家征为国有土地，而不再属于华山居委会和飞龙居委会所有，征为国有土地后国家以划拨的方式提供给北郊公司使用，登记在北郊公司名下，北郊公司始终为该土地的合法使用权人，并未发生过更名转让。所谓的“转让土地使用权”是不存在的。2、涉案土地事实上未发生实际的转让变更，其土地的合法使用权者始终属于北郊公司。北郊公司取得该土地的国有划拨土地使用权不是基于华山居委会的转让，而是国家土地管理部门的直接划拨，在未经法定程序依法撤销北郊公司作为该土地的实际使用权人之前，北郊公司作为该土地的权利人，在合同条款中作如此表述并不违反禁止性规定，因此根本不属于无效条款。3、本案中双方所签协议，是在三井法律服务所的见证下起草并签订的，协议内容真实、合法、有效，应受法律保护。
四、原审判决认定事实���清，飞龙居委会主张的1973.3平方米土地使用权是不包含在北郊公司持有的国有土地使用证范围内的，也就是不在5285.5平方米之内。综上所述，原审判决程序违法，认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。
被上诉人华山居委会和飞龙居委会共同辩称，1、关于诉讼主体问题，北郊公司原审时已提过，我方已补充了新北区政府文件，证明了华山居委会和飞龙居委会的历史沿革，华山居委会和飞龙居委会作为协议书的当事人和直接利害关系人，在诉争土地马上面临国家征收，广大村民的权益即将可能受到侵害之时，当然有权作为原告进行诉讼。2、关于原审判决中对国有土地使用证中使用权人的认定的表述，我方认为这并非是北郊公司认为的确权，因为诉争地块的土地使用权人就是华山居委会和飞龙居委会，而原审判决的这段表述只是对土地使用证中的记载事项进���的说明，因为该土地使用证中记载的土地使用者即常州市北郊印刷厂与现在的北郊公司是完全不同的两个概念，土地证颁发时间在1995年，当时的北郊印刷厂尚未改制，完全是村办集体企业，恰逢国家撤组转居，按照政策对于撤组转居的剩余土地，所有权转归国家所有，但使用权人仍由原继续使用原土地的农民集体及其成员享有，由于诉争土地的土地用途为工业，且使用人也是村办集体企业，所以该证才登记在常州市北郊印刷厂名下，原审判决只是将这一登记情况进行说明。3、关于协议书条款是否合法有效问题，我方认为北郊公司的具体理由前后矛盾、逻辑混乱，北郊公司一方面认为诉争土地的使用权人一直是北郊公司，从未有过转让行为，其使用权的取得是基于1995年国家的划拨行为，而非协议书的转让行为，另一方面又称协议书的土地转让条款合法有效，华山��委会和飞龙居委会不知道北郊公司要表达何意，既然北郊公司坚持称其是土地使用权人，那为何又要签订协议书，将本属于自己的东西再从别人手里买过来，实际情况就是北郊公司完全清楚，土地使用权证书中记载的常州市北郊印刷厂与历经两次改制后如今的北郊公司并非同一概念，而且在1998年企业改制时，企业用的土地及地上房屋建筑物都不在改制资产范围内，所以在2001年华山居委会从企业退股时北郊公司才与其协商并签订了协议书，将厂区房屋土地使用权转让给北郊公司。综上，北郊公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人北郊公司对原审查明的事实提出如下异议：1、原审判决中“该企业用地共7.93亩，其中大湾村自有土地4.97亩，另租用相邻的邹村村民委员会土地2.96亩。”与事实不符，实际上涉案的5282.5平方米土地不包���所谓租赁邹村村委会的2.96亩土地。2、原审判决中的再查明部分与本案没有关联性。3、另查明部分所涉及的每年1.5万元租金与再查明部分所涉的土地租赁费没有关联，这是两笔单独的土地租赁成本。被上诉人华山居委会和飞龙居委会对原审查明的事实无异议。二审中，上诉人北郊公司向本院提交如下证据：1、涉案土地及地上房屋每年所缴纳的土地税和房产税的纳税凭证，证明涉案土地在北郊公司名下，北郊公司始终按照国家的规定依法进行纳税，对该土地依法享有国有土地使用权；2、三井乡前桥村委会收款凭证2张、结算凭证3张，总计金额是37万元，证明北郊公司已经给付华山居委会协议约定的部分款项。被上诉人华山居委会和飞龙居委会经质证认为，第一组证据的真实性没有异议，但是这组证据并不能证明涉案土地的实际使用权人就是北郊公司，因为涉案土地一直由北郊公司使用，所以由其缴纳土地使用税也属于正当。房产部分的纳税证明与本案没有关联性。对于第二组证据中的2份收款凭证，是交给三井街道前桥村委会的，金额共计10万元，2万元租金的收款凭证与转让款无关，是北郊印刷厂按照出租及出售资产协议应当支付给前桥村委会的租金，而8万元转让款的收款凭证的真实性没有异议，华山居委会曾经收到过北郊公司的一笔房屋转让款8万元，但不知是否就是这份凭证。另外3张结算凭证，其真实性没有异议，但是从内容上讲，是北郊印刷厂付给常州市三井乡财政所共计27万元的还款，与华山居委会和飞龙居委会没有任何关系。被上诉人华山居委会和飞龙居委会向本院提交律师调查笔录1份，被调查人分别为周关宝（时任1985年期间大湾村村委会会计，也曾任北郊印刷厂会计）、沈逸兴（时任1985年期间邹村沈一村民��组组长），证明北郊公司的厂区范围包含有邹村的2.96亩土地，其余土地为现在的华山居委会所有。上诉人北郊公司经质证认为，对于调查笔录的真实性不予认可，就涉案土地而言，能够证明权属关系应该是以国土部门测量的四至范围为准，以地籍图为准，而不是以自然人所说的为准；合法性不予认可，其来源是对证人的询问，而这两位证人，恰恰是与北郊公司存在重大利益冲突的关联人，正是因为与周关宝在本次征地拆迁过程中产生纠纷才导致本案诉讼及其他补充问题的纠纷，所以该证人证言不具有证明力，因此，调查笔录也不具有证明效力。二审中，本院为查明事实，1、对于被上诉人提交的律师调查笔录中涉及到的沈逸兴、周关宝进行调查并作调查笔录2份，沈逸兴陈述：“其当时是邹村沈一生产队队长，北郊印刷厂占了邹村将近三亩地，这块地在北郊印刷厂���区围墙里面，具体在北郊印刷厂办公大楼的北边，且与大湾村相邻。当时北郊印刷厂与我们村签了租地协议书，该协议书是与印刷厂厂长李敏同时也是大湾水产村书记谈的，当时签协议时就是其代表邹村签的，该协议书的原件在其手里。印刷厂一直向我们村付租金的，一直付到2012年，到2013年政府要拆迁时，印刷厂老板芮建忠就跑掉了，2013年和2014年的租金都没有收到”。周关宝陈述：“其1980年至1988年是大湾村的会计，1986年做过一年村支书。北郊印刷厂的占地是其经办的，该厂第一期基建是其负责的，当时是1983年底1984年初。该厂第一期占的是我们村的地，有二亩多，盖了一排楼房是厂房，上面五间是办公用房，底下一层是车间，厂区北边有一块旱地是邹村沈一村民小组的。过了几年，印刷厂为了扩大生产进行厂房扩建，就占了这块旱地，还占了我们村的水稻田。印刷厂用邹村的旱地时与邹村签了一份租赁协议，旱地占地不到三亩，该旱地的两边水稻田是属于大湾村的，现在旱地在印刷厂的厂区围墙范围内，旱地上建的是第二期的车间”；2、对北郊印刷公司厂址进行现场勘查并制作现场勘查笔录和现场示意图各1份；3、向常州市新北区国土资源局调查询问涉案土地的国有土地使用证【证号为常新规土国用（1995）字第0182号】的发证情况，该局出具情况说明1份，载明：“常州市北郊印刷厂，项目占用新北区三井大道原大湾村（已更名华山社区），原邹村（现已更名飞龙社区）土地面积5285.5平方米（合7.928亩），其中，占用邹村土地约2.96亩（有租用土地协议，贵院案卷中有存档），占用大湾村土地约4.968亩。常州市北郊印刷厂所在土地为撤组转居的剩余土地，性质为国有土地，该土地所有权仍归大湾村委所有，由于常州市北��印刷厂在未转制前为大湾村委集体企业，故发证时将该宗土地使用者登记为常州市北郊印刷厂，但区别于一般招标拍卖挂牌的国有土地，该土地实际权属未发生改变，另外为了强调撤租转居国有土地特殊性，故在土地证上标明‘该土地使用权未经批准不得转让出租抵押’”。上诉人北郊公司经质证认为，1、对于法院调查笔录的合法性、关联性均不予认可。被调查人和北郊公司有利益冲突，其所说的证词不具有证明力；土地权属是客观存在的现状，可以通过到国家行政主管部门国土资源局调取，而不是以证人所说来确认权属；该调查笔录不属于法院依职权调查的范围，如果要去调查也应由相应的国家部门或者机关进行。2、勘查笔录和现场示意图的真实性予以认可，但对于笔录中华山居委会和飞龙居委会所述不认可，涉案土地权属问题应该通过地籍图确认，不能通过���人所述确认，且勘查笔录的内容也不能证明邹村2.96亩土地已包含在涉案土地5285.5平方米内。3、情况说明不属于二审新证据，不能作为认定本案事实的依据。本案法庭辩论已终结，情况说明不符合法律的要求，不能起到证明华山居委会和飞龙居委会诉讼主张的目的。情况说明表述的内容可以充分说明，北郊公司依据法律及当时的政策获得涉案土地的正当性、合法性。但情况说明内容存在错误和片面认定：改制前因常州市北郊印刷厂为集体企业，归属大湾村，故应理解为常州市北郊印刷厂名下的土地“仍归大湾村委所有”；而改制发生后，由于常州市北郊印刷厂的股权结构、归属及性质发生了变化，则常州市北郊印刷厂名下的物权权属，不能再错误、笼统地表述为归大湾村所有；至于改制所涉及到的资产处置、土地调整问题，均属本案之外的法律关系。常州市北郊印刷厂经合法改制程序更名为常州市北郊印刷有限公司，相应，涉案国有土地使用权的主体变更为常州市北郊印刷有限公司。从法律角度而言，上述土地使用权并未发生任何流转，其使用权人并未发生实质改变，国有土地使用权主体仍然为最初的法律主体，即上诉人“常州市北郊印刷有限公司”。另外，常州市国土资源局新北分局没有权力对涉案土地的归属作出认定。被上诉人华山居委会和飞龙居委会经质证认为，对于法院调查笔录的真实性、合法性均无异议，该调查内容与我方提交的律师调查笔录内容基本一致。勘查笔录和现场示意图的真实性没有异议，但对勘查笔录中北郊公司的陈述不予认可。对于国土部门出具的情况说明无异议。二审
经审理查明的本案其他事实与原审一致，本院对原审查明的双方当事人均无异议的事实依法予以确认。二审另查明，2002年4月20日，常州市三井乡前桥村民委员会作为甲方与常州市北郊印刷厂作为乙方签订“补充协议书”一份，该协议第四条约定，关于租用邹村的3亩土地，由甲方负责与邹村协调，原则上按8万元一亩土地结算，如土地款超出8万元一亩的，超出部分由乙方承担。
本院认为，关于诉争土地是否包括邹村村委会的2.96亩土地问题。根据1987年2月8日常州市北郊印刷厂与邹村沈一村民小组签订的“租用土地协议书”、常州市北郊印刷厂与常州市三井乡前桥村民委员会于2001年10月11日签订的协议书及2002年4月20日签订的补充协议书，再结合常州市新北区国土资源局出具的诉争土地土地使用权证的情况说明、被上诉人提交的律师调查笔录以及本院的调查笔录，足以证明诉争土地包括邹村村委会的2.96亩土地，原审判决对此问题的事实认定并无不妥。关于诉讼主体是否适格问题。因诉争土地��括前桥村委会的土地和邹村村委会的土地，而华山居委会和飞龙居委会分别是从常州市三井乡前桥村民委员会和常州市三井乡邹村村民委员会演变而来，具有相应民事主体权利义务的承继性，与诉争土地具有直接利害关系，故原审法院认定华山居委会和飞龙居委会具备民事诉讼主体资格并无不当。关于诉争土地的权属问题。北郊公司始于1982年成立的“武进县三井公社大湾彩印厂”，至1995年土地被征用，其企业性质一直为三井乡前桥村办集体企业，因国家建设征用土地，三井乡农民集体建制被撤销，土地全部转归国家所有。常州市新区规划国土局于1995年12月23日对华山居委会的前身前桥村委会的村办集体企业“常州市北郊印刷厂”颁发了常新规土国用（1995）字第0182号国有土地使用证，其中备注栏记载为：该宗土地为撤组转居的剩余土地，性质定为国有土地。使用期限栏记载为：该土地使用权未经批准不得转让出租抵押，并加盖有常州市新区规划国土局的章。结合常州市新北区国土资源局出具的诉争土地土地使用权证的情况说明，根据1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条的规定，原审法院认定登记在“常州市北郊印刷厂”名下的常新规土国用（1995）字第0182号国有土地使用证的土地使用权人为华山居委会和飞龙居委会并无不妥。关于2001年10月11日协议书中关于对诉争土地的土地使用权转让的约定的效力问题。2001年10月11日，华山居委会的前身常州市三井乡前桥村民委员会与北郊公司的前身常州市北郊印刷厂签订的协议书约定，常州市三井乡前桥村民委员会将北郊印刷厂厂房出售和5285.5平方米的土地使用权转让给常州市北郊印刷厂使用，使用年限按国家有关政策规定。1、《江苏省土地管理条例》第三十七条规��，共有土地使用权人未经共有权人书面同意的，不得进行转让、出租、抵押。本案中，诉争土地的国有土地使用权由华山居委会的前身常州市三井乡前桥村民委员会和飞龙居委会的前身常州市三井乡邹村村民委员会共有，在未经常州市三井乡邹村村民委员会书面同意的情况下，常州市三井乡前桥村民委员会无权处分土地使用权属于常州市三井乡邹村村民委员会的土地。2、诉争土地已被征用，属于国家所有，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，诉争土地的国有土地使用权不得转让、出租、抵押。另外，北郊公司所提供的证据不足以证明其作为私有企业通过划拨方式合法取得诉争土地的国有土地使用权。因此，原审法院判决2001年10月11日协议书中关于诉争土地的土地使用权转让约定无效并无不当。综上，北郊公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人常州市北郊印刷有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 张 斌
审判员 罗希夷
二〇一五年九月十八日
书记员 汪芫朗 关注公众号“”