广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3886号
上诉人（原审被告）：吴世钦，住广州市东山区。
委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：吴从茵，住广州市东山区。
被
上诉人（原审原告）：广州奥力房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：王润波，职务：董事长。
委托代理人：张敏，该公司职员，通讯地址同上。
委托代理人：郑崇文，该公司职员，通讯地址同上。
上诉人吴世钦因与被上诉人广州奥力房地产开发有限公司（以下简称奥力公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2012年9月8日，吴世钦填写了大学城馨园认购卡，表示愿意以一次性付款的方式购买大学城馨园的房屋。奥力公司大学城馨园地产项目的销售代理商的销售主管冯某以及销售人员官俊豪在认购卡上签名。2012年9月13日，吴世钦提交了一份《特殊申请》，提出其愿意购买大学城馨园D1栋202单元房屋，但希望将房款支付方式变为第一期30%房款（88.5万元）延期至2012年9月30日支付；第二期20%房款（59万元）延期至2012年11月30日支付；第三期30%房款（88.5万元）延期至2013年2月28日支付。销售代理商的销售人员官俊豪在该申请上签名表示于2012年9月13日收到该申请。同日，即2012年9月13日，销售代表官俊豪与购房人吴世钦签订了《备忘录》，记载：“销售代表完全知悉购房人吴世钦对付款时间的特殊要求，并承诺以上关于付款时间的特殊要求已经向本楼盘开发商汇报，并经过充分沟通，结论是开发商同意并接受吴世钦提出的付款方式和时间，即30%房款（88.5万元）于2012年9月30日支付；20%房款（59万元）于2012年11月30日支付；50%房款（147.5万元）于2013年3月30日支付。并表示认购书上的付款时间要按固定格式写，销售方将负责通过办理特殊申请的方式解决此问题，……”等等。2012年9月16日，奥力公司与吴世钦签订《楼宇认购书》，确认吴世钦购买奥力公司大学城馨园的房屋，价格为2950000元，付款方式为885000元于2012年9月23日前交付，590000元于2012年10月17日前交付，885000元于2012年12月17日前交付，第四期590000元于2013年3月17日前交付。2012年12月3日，奥力公司（合同甲方）与吴世钦（合同乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》，合同约定吴世钦向奥力公司购买位于番禺区大学城中五路63号的（D栋1梯）202房，房屋建筑面积为135.7722平方米，每平方米售价为27356.61元，总金额为2950000元。合同第八条约定付款方式为分期付款方式付款，第一期885000元于预售合同网上签订之日交付，第二期590000元于2012年12月5日前交付，第三期885000元于2012年12月17日前交付，第四期590000元于2013年3月17日前交付。合同第十条约定逾期付款的违约责任：2.分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。合同第十二条约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……合同第十三条约定甲方应当在2013年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。合同第十四条约定延期交房的违约责任，逾期不超过180日的，甲方应当自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……。原审另查明，吴世钦于2012年9月29日向某公司支付预收购房款885000元；2012年11月30日向某公司支付预收购房款590000元；2013年3月9日向某公司支付预收购房款590000元；2013年5月13日向某公司支付预收购房款885000元；至此，吴世钦付清全部购房款。另查明，奥力公司于2013年4月25日取得《建设工程竣工验收报告》，验收合格；2013年6月7日取得《建设工程规划验收合格证》；2013年7月5日取得《建设工程竣工验收消防复查意见书》，复查合格；2013年8月23日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查明，吴世钦曾于2014年1月17日提起诉讼，请求判令奥力公司支付其逾期交楼违约金172575元。后经广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第3694号判决确认奥力公司向吴世钦支付逾期交楼违约金人民币97350元，并说明奥力公司若主张吴世钦逾期付款违约责任可另行向吴世钦主张。现奥力公司已履行该判决支付给吴世钦逾期交楼违约金。奥力公司于2014年11月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：
一、吴世钦向某公司支付逾期付款违约金人民币64605元；
二、由吴世钦承担本案的诉讼费用。原审法院认为：本案争议的焦点在于奥力公司、吴世钦双方对于该商品房买卖付款时间约定的真实意思以及吴世钦是否可行使不安抗辩权以延期付款的问题。吴世钦主张其在与奥力公司签订《买卖合同》前已经与奥力公司达成协议修改了关于付款时间的约定，只是未在《买卖合同》上注明。达成协议的具体方式是吴世钦向某公司该房产项目的销售代理公司的员工官俊豪提出关于修改付款时间的特殊申请，由该员工向某公司转达该特殊申请，销售代理公司的销售人员告知吴世钦奥力公司已经同意吴世钦关于对付款时间的特殊要求，即30%房款（88.5万元）于2012年9月30日支付；20%房款（59万元）于2012年11月30日支付；50%房款（147.5万元）于2013年3月30日支付，并表示认购书上的付款时间要按固定格式写。而奥力公司否认吴世钦该说法，表示从未收到过关于吴世钦变更付款时间的申请以及没有同意吴世钦变更付款时间，并表示如果奥力公司、吴世钦双方真的有在买卖合同签订前达成协议的话，奥力公司会在《买卖合同》上将达成合意的内容进行确认。对于奥力公司、吴世钦双方是否在签订《买卖合同》时已经达成变更房款支付时间协议的问题，首先，虽吴世钦有提供《特殊申请》以及《备忘录》表示其有提出过关于修改付款时间的申请，但《备忘录》上并无奥力公司的签名确认或者盖章，《备忘录》上签名的销售代表亦不是奥力公司的员工，无法证实奥力公司已经知晓并同意吴世钦的该项申请；其次，奥力公司提出特殊申请的时间为2012年9月13日，备忘录的时间亦为2012年9月13日，若吴世钦有此特殊要求向销售代表提出，销售代表需要向开发商即奥力公司提出特殊申请并经批准，需要一定的时间进行，提出申请当日销售代表及表示已将申请向开发商提出并获得开发商的批准并不符合常理；再次，备忘录的时间为2012年9月13日，签订认购书的时间为2012年9月16日，而签订《买卖合同》的时间为2012年12月3日，即《认购书》和《买卖合同》签订时间在《备忘录》之后，《认购书》和《买卖合同》约定的付款时间基本一致，若奥力公司、吴世钦已经就更改付款时间达成协议，应在之后与奥力公司签订《买卖合同》时予以确认。综上，对于吴世钦提出的已经与奥力公司达成协议更改付款时间的主张，不予认可。奥力公司与吴世钦签订的《买卖合同》及《补充协议》的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。《买卖合同》约定的付款时间为第一期885000元于预售合同网上签订之日支付，第二期590000元于2012年12月5日前支付，第三期885000元于2012年12月17日前支付，第四期590000元于2013年3月17日前支付，而吴世钦实际付房款时间为：2012年9月29日已向某公司支付第一笔购房款885000元，2012年11月30日已向某公司支付第二笔购房款590000元，2013年3月9日向某公司支付第三笔购房款590000元，2013年5月13日向某公司支付第四笔购房款885000元。即吴世钦除第一、二期购房款在约定的期限内支付外，第三、四期的购房款没有按期支付，吴世钦构成违约，应承担违约责任。而吴世钦则主张之所以延期付款，是因为奥力公司在2013年4月向吴世钦发出《收楼通知书》后，吴世钦去现场收楼时发现该楼盘没有通过竣工验收，所以吴世钦行使不安抗辩权，暂时停止支付剩余房款。关于吴世钦是否可以行使不安抗辩权以延期付款，原审法院认为，吴世钦主张其于2013年4月去收楼时发现涉案商品房不符合交楼条件而行使不安抗辩权，但按照合同约定，吴世钦应于2012年12月17日前付清第三期房款、2013年3月17日前付清第四期房款，即便按照吴世钦所主张已经变更付款时间协议，也应于2013年3月30日前付清全部房款，而吴世钦主张不安抗辩权以迟延付款，其没有即时通知奥力公司，双方亦未就付款时间另有约定，故吴世钦行使不安抗辩权迟延付款的主张，没有依据，不予采纳。另外，对于吴世钦主张的奥力公司逾期交楼问题，已经人民法院终审判决确定并已执行，奥力公司已经承担了其逾期交楼的责任。对于奥力公司要求吴世钦支付逾期付款违约金的请求，予以支持，吴世钦应按照合同第十条约定每日按未支付房价款0.05%的标准向某公司支付逾期付款违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条的规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；……但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”奥力公司、吴世钦双方未约定第三、四笔购房款是用于支付第三期或第四期的购房款，故吴世钦支付的第三笔购房款应当视作先支付第三期的购房款，吴世钦应支付给奥力公司的逾期付款违约金计算如下：1、2012年12月18日至2013年3月9日，第三期购房款885000元逾期82天，885000×0.05%×82=36285元；2、2013年3月10日至2013年5月13日，第三期购房款剩余295000元（885000-590000）逾期65天，295000×0.05%×65=9587.50元；3、2013年3月18日至2013年5月13日，第四期购房款逾期57天，590000×0.05%×57=16815元，合计62687.50元。奥力公司主张的计算方式有误，予以调整。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年8月25日作出如下判决：
一、吴世钦应在本判决发生法律效力之日起七日内向某公司支付逾期付款违约金人民币62687.50元。
二、驳回奥力公司其余诉讼请求。如果吴世钦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1416元，由奥力公司负担49元，吴世钦负担1367元。判后，上诉人吴世钦不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司（以下简称合富公司）员工官俊豪的行为是表见代理。1、合富公司是奥力公司的销售代理商，官俊豪是其员工。官俊豪一直在奥力公司的售楼部从事销售工作，与吴世钦接待、咨询、办理手续等工作都是由其负责。在此销售过程中，奥力公司一直是认可、默许，从来没有否认过官俊豪的行为，让吴世钦有理由相信其有代理权，是奥力公司的销售人员。2、即使奥力公司认为其没有在备忘录上签名、盖章，官俊豪在备忘录上的签名确认也让吴世钦有理由相信其有代理权。3、根据合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此宫某的行为是表见代理，奥力公司已经同意了变更付款时间。
二、特殊申请和备忘录的时间都是2012年9月13日，完全符合常理。l、在吴世钦下定金的时候就已经提出过变更付款时间，经过了奥力公司的同意，9月13日写特殊申请和备忘录只不过是履行手续。2、即使在同一天完成特殊申请和备忘录也符合常理，因为变更一套房子的付款时间，对于开发商来说不是什么重大事项，现场的低级别经理就有这个权限。3、如果说付款时间还需要奥力公司总经理批准或者开会讨论，那才不符合常理。
三、吴世钦实际付款时间与商品房买卖合同约定的付款时间并不一样，恰恰证明双方更改了付款时间。
四、如果吴世钦大半年时间不付款，为什么奥力公司一份催款函都没发过？事实上是吴世钦大半年没有支付房款，奥力公司也从来没有通知付款、或者发催款函。这可以侧面印证奥力公司知道并且同意变更吴世钦的付款时间，否则早就起诉要求支付房款。为此，上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回奥力公司的诉讼请求；2、本案所有诉讼费由奥力公司承担。
被上诉人奥力公司答辩称：不同意吴世钦的上诉请求。理由为：
一、我方认为本案中不存在表见代理，吴世钦一直是按照我方的购房流程来办理一系列手续，如填写认购卡及楼宇认购书、签订商品房买卖合同等。双方之间的商品房买卖通过这一系列文件来确定双方之间的协商内容，如果吴世钦要求对认购书或者商品房买卖合同进行修改，双方之间会签署书面的文件来进行确认，而不会让销售员以口头或未经我方确认的文件对合同内容进行修改。2、吴世钦认为特殊申请及备忘录的签订时间是2012年9月13日，我方认为是不符合常理的，因为楼宇认购书是9月16日签订，商品房买卖合同是于12月3日签订的，如果双方对付款时间有疑问或需协商，吴世钦有两次机会可在文件中修改，而非由官俊豪出具的文件来证明此事，而且官俊豪在特殊申请上也只是写已收到该申请。3、吴世钦的实际付款时间与合同中约定时间不一致，只能证明其违约，并不能证明双方更改了约定。4、我方对于吴世钦大半年时间未付款没有主张权利，不代表我方不主张权利。二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。二审另查明：涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》中订明奥力公司的委托代理机构为合富公司。二审庭审中，奥力公司对于其在吴世钦购房过程中有无向吴世钦告知其与合富公司之间的委托权限问题表示不清楚。原审诉讼中，吴世钦申请了证人官俊豪出庭作证，官俊豪表示其为合富公司的员工，并陈述吴世钦的代理人向其提出申请变更付款时间之后其就向开发商商量，开发商答应了变更付款时间，其才会去与吴世钦的代理人签订认购书。原审中，奥力公司确认官俊豪为项目现场销售代理公司的人员。
本院认为：本案二审的争议焦点在于吴世钦是否应承担延期付款的违约责任。首先，对于吴世钦与官俊豪签订的《备忘录》对奥力公司是否有约束力的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽涉案《备忘录》上并无奥力公司的签名盖章确认，但合富公司是奥力公司在销售涉案房屋过程中的委托代理机构，而官俊豪作为合富公司的员工与购房人签订《备忘录》，表示开发商同意接受吴世钦提出的付款时间，现吴世钦主张其当时有理由相信官俊豪具有代理权，是合理的，故该《备忘录》对奥力公司具有约束力。再结合官俊豪在本案诉讼中的证言，可认定吴世钦与奥力公司在合同签订过程中已实际对变更房款支付时间问题达成了协议，原审对此认定不当，本院予以纠正。其次，涉案《备忘录》约定的付款时间为2012年9月30日支付885000元，2012年11月30日支付590000元，2013年3月30日支付1475000元。而吴世钦实际付房款时间为2012年9月29日支付885000元，2012年11月30日支付590000元，2013年3月9日支付590000元，2013年5月13日支付885000元。可见吴世钦第三期的购房款未完全按期支付，已构成违约，应承担违约责任。吴世钦在本案诉讼中所陈述的延期付款理由不成立，本院不予采纳，吴世钦应支付未付房价款885000元自2013年3月31日至2013年5月13日止的逾期付款违约金（885000元×0.05%×43天=19027.50元）。综上所述，吴世钦的上诉理由部分成立，原审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第371号民事判决第二项；
二、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第371号民事判决第一项为：吴世钦应在本判决送达之日起七日内向广州奥力房地产开发有限公司支付逾期付款违约金人民币19027.50元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1416元，由广州奥力房地产开发有限公司负担1140元，吴世钦负担276元。二审案件受理费1367元，由广州奥力房地产开发有限公司负担1091元，吴世钦负担276元。本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉二〇一五年××月××日
书记员 仪文娟 来源：百度“”