海南省东方市人民法院民 事 判 决 书（2015）东民二初字第137号原告海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部。负责人冯海，该单位经理。委托代理人吴坤江，海南英乐律师事务所律师。委托代理人魏建全，男，海南铁路经济技术开发有限公司职员。被告符民发，男。委托代理人黄渡明，海南邦威律师事务所律师。
原告海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部（以下简称第二经营部）诉被告符民发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理。依法由
审判员李婕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告第二经营部的委托代理人吴坤江，被告符民发及其委托代理人黄渡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告第二经营部诉称：2012年7月20日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁标的是东方市建设北路（站前楼）101、102、103号房屋；租期为2012年7月1日至2014年6月30日止；月租金3375元。合同到期后，原告多次催告被告要求其搬离租赁标的，但被告至今仍然无理占用租赁标的。原告认为，被告的行为严重违反《房屋租赁合同》约定，损害其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付占用使用费33750元（按每月3375元，暂计算10个月，自2014年7月起至2015年4月止，但还应计算至搬离之日）；2、被告向原告支付违约金91732.5元（根据《房屋租赁合同》第三十一条约定，按每月所欠3375元，每逾期一日按所欠金额2%计算，暂计算10个月，自2014年7月起至2015年4月止，但还应计算至搬离之日）；3、被告向原告支付违约金33750元（根据《房屋租赁合同》第四十六条的约定，按每月租金3375元的一倍加收违约金计算，暂计算10个月，自2014年7月起至2015年4月止，但还应计算至搬离之日）；4、被告立即搬离租赁标的东方市建设北路（站前楼）101、102、103号房屋，并将租赁标的归还给原告；5、被告承担本案诉讼费用。
被告符民发辩称：1、被告同意原告的第一项诉讼请求，按照每月3375元标准支付自2014年7月1日起至实际返还讼争房屋之日止的占用费。但被告占用讼争房屋是因为续租要求被拒绝后，原告至今未对租赁期间装修扩建场地投资残值给予补偿的问题协商处理。2、原告的第二项诉讼请求不符合《房屋租赁合同》第三十一条约定，法院不应支持。因为该合同第三十一条关于“如乙方（被告）延迟缴交租金，每逾期一日，按所欠缴金额2%向甲方（原告）支付违约金”的约定，只适用于“租赁期内”延迟交租金的情形，不适用于“租赁期届满后”补交占用费的情形。3、原告的第三项诉讼请求主张的违约金偏高，请求法院依法在占用费总额30%以下酌定违约金。原、被告签订的《房屋租赁合同》是由原告提供的格式合同。该合同第四十六条约定“按占用期内租金的一倍加收违约金”，存在加大承租方的义务和责任，并非被告的真实意思表示，违反公平、自愿的原则。4、原告的第四项诉讼请求欠缺公正。被告系原告单位职工，承租讼争房屋长达18年，先后共投入约60万元装修扩建经营场地，希望法院居中调解，由被告继续承租涉诉房屋，避免财产损失。5、原告拒绝被告以公开招租的中标价继续承租讼争房屋，违反《房屋租赁合同》第四十一条的约定，侵犯了被告的优先承租权。
经审理查明，2012年7月20日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》[编号：HNJK-WY-(2012)-(48)]，约定原告同意将坐落于东方市建设北路（站前楼）101、102、103号的房屋出租给被告作商业用途。房屋的建筑面积84.2平方米，租赁期2年，即从2012年7月1日至2014年6月30日止，每月租金3375元。合同“六、违约责任”部分的主要条款约定：“第三十条租赁期间，乙方（被告）提前终止合同的，必须提前20天书面通知对方，并且租赁保证金不退，归甲方（原告）所有。第三十一条如乙方延迟缴交租金、管理费及其他应有甲方代缴之费，每逾期一日，按所欠缴金额2%向甲方支付违约金，且甲方可采用停止供应水、电、空调等措施，因停水、电、空调等措施造成的损失由乙方自行承担。第三十二条在租赁期内，乙方未经甲方同意，进行装修、改建、增设他物，甲方可要求乙方回复原状，并赔偿甲方损失。”合同第“十”部分是关于“租赁期满或合同解除的处理”相关事宜的特别约定，其中第四十六条约定：“租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金的一倍加收违约金。”合同签订后，原告依约将讼争房屋交付原告用于经营餐馆；被告亦在租赁期内缴纳租金。租期届满后，原、被告就续租事宜未达成一致意见。原告明确要求收回讼争房屋，但被告拒绝搬离，以租赁期间装修扩建场地投资残值的补偿事宜未协商处理为由占用至今，且未向原告支付占用费，故引起双方诉争。另查明，原、被告所签订《房屋租赁合同》的条款是由原告提供。2015年4月28日，原、被告双方签订一份《补充协议书》，重新修订《房屋租赁合同》第四十七条，将合同纠纷的管辖法院由肇庆铁路运输法院变更为东方市人民法院。本院所确认的上述事实，有原告第二经营部提供的《房屋租赁合同》、《补充协议书》；被告符民发提供的《诉求》、《资产明细表》、《现场照片》以及原、被告双方的开庭陈述笔录在案为凭。这些证据材料在开庭过程中经双方的举证、质证和本院的审查，来源合法，内容客观真实，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案审理中，被告同意原告的第一项诉讼请求，按每月3375元的标准支付自2014年7月1日起至实际返还讼争房屋之日止的占用费，本院予以照准。本案的争议焦点是：
一、被告在租期届满后是否有权继续占用讼争房屋。
二、《房屋租赁合同》第三十一条约定的逾期违约金是否适用于租赁期届满后补交占用费的情形。
三、《房屋租赁合同》第四十六条约定的违约金是否应予以调低。
一、关于被告在租期届满后是否有权继续占用讼争房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租期已于2014年6月30日届满，被告应当向原告返还讼争房屋。被告“以租赁期间装修扩建场地投资残值的补偿事宜未协商处理”为由继续占用讼争房屋，于法无据，本院不予采纳。被告关于协商补偿投资残值及优先承租权受到侵犯的辩解，因未依法提起反诉，不属于本案的审理范围，可另行主张。
二、关于《房屋租赁合同》第三十一条约定的逾期违约金是否适用于租赁期届满后补交占用费的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《房屋租赁合同》的第三十条、第三十一条、第三十二条依次列明在合同“六、违约责任”部分，第三十条和第三十二条的条款分别明确约定适用于“租赁期间”和“在租赁期内”；且合同的第“十”部分是关于“租赁期满或合同解除的处理”相关事宜的特别约定，依上述合同的有关条款，结合合同体系解释的原则，本院认定《房屋租赁合同》第三十一条违约金条款是仅适用于“租赁期内”的违约情形。另，原告作为《房屋租赁合同》条款的提供方，参照格式合同不利解释的原则，亦应选择不利于条款提供方的解释。综上，原告主张被告按照《房屋租赁合同》第三十一条的约定，支付租赁期届满后补交占用费的逾期违约金，缺乏合同约定和法律依据，本院不予支持。
三、关于《房屋租赁合同》第四十六条约定的违约金是否应予以调低的问题。首先，根据“谁主张、谁举证”的原则及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第八条“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”之规定，被告主张《房屋租赁合同》第四十六条“按占用期内租金的一倍加收违约金”的约定偏高，请求予以调低，应对“违约金约定过高”承担举证责任。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院作出裁决应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，但原、被告均未提供证据证明因违约所造成的实际损失；且被告同意补交的讼争房屋占用费是否与实际损失相符，亦无证据证实。最后，从违约金的功能看，违约金是合同当事人对违约行为可能造成损失的预先约定，其目的不仅是为了督促当事人履行合同，也是为了避免对违约行为所造成损失的举证困难。结合当前的经济形势，被告拒绝返还讼争房屋，对原告造成的损失至少应包括无法使用、租金上涨及利息、交涉返还房屋所耗费的人财物等方面，而这些损失客观存在却往往难以量化到精确数额，因此，原、被告在合同中约定以租金（占用费）的一倍计算违约金，并无不当。综上，被告未提供证据证明《房屋租赁合同》第四十六条的约定并非其真实意思表示，亦不存在提供合同条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，该条款合法有效；且被告在租赁期届满后无权占用讼争房屋至今，就实际损失的扩大存在过错，对于其要求调低违约金数额的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告符民发于本判决生效之日起十日内迁出东方市建设北路（站前楼）101、102、103号房屋，并将该房屋返还给原告海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部。
二、被告符民发于本判决生效之日起十日内按每月3375元的标准向原告海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部支付自2014年7月1日起至实际返还东方市建设北路（站前楼）101、102、103号房屋之日止的房屋占用费。
三、被告符民发于本判决生效之日起十日内向原告海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部支付本判决第二项所确定房屋占用费一倍的违约金。
四、驳回原告海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1742.3元（已减半，原告已预交），由原告海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部负担1004元，被告符民发负担738.3元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审判员 李婕
二〇一五年九月六日
书记员 高攀附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：