重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2015)足法民初字第05989号
原告：重庆安易居物业管理有限公司（组织机构代码77177960－6）,住所地重庆市渝北区龙溪街道龙华大道龙华商厦1单元1-3。
法定代表人：苟建军，经理。
委托代理人：罗小平，重庆诚冠律师事务所律师（特别授权）。
被告：双桥经开区香国楼中餐店，住所地重庆市双桥经开区西湖大道10附**号***号***号。经营者：陈德卫，男，1968年8月4日出生，汉族。
委托代理人：杨本华，重庆名豪律师事务所律师（特别授权）。
原告重庆安易居物业管理有限公司诉被告双桥经开区香国楼中餐店物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法由
审判员李军适用小额诉讼程序，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告的特别授权代理人罗小平、被告的特别授权代理人杨本华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2012年12月5日进驻双桥经开区豪晟.车城明珠小区从事物业服务，原告按照物业管理条例的规定和物业服务合同的约定对小区进行了物业服务，但被告一直未缴纳物业服务费用。经原告多次催收，被告仍拒绝缴纳相应费用。现原告起诉来院，请求法院判令：1、被告向原告支付所欠的2014年9月至2015年5月的物业服务费3540元（327.8平方米×1.2元/平方米×9）、违约金400元、交通费100元，共计4040元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、业主没有授权业主委员会签订合同，业主委员会的行为不能代表各业主的行为，原告与被告没有构成服务与被服务的关系，原告没有与业主直接签订物业管理合同；2、原告所诉请求不能成立：没有与被告确定服务对象，没有实际履行物业管理义务。原告没有尽到物管义务而收取物管费，是显失公平的；3、原告所诉金额不能支持，交通费不应主张。综上，被告方不应缴纳物管费。
经审理查明：2012年12月5日，原告（乙方）与双路镇豪晟.车城明珠小区业主委员会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》。合同主要约定：甲方委托乙方为豪晟.车城明珠小区提供物业服务；第六条、物业管理区域的物业服务收费采取包干制，住宅为0.5元/平方米/月，高层0.9元/平方米/月，写字楼2元/平方米/月，商业物业1.5元/平方米/月，其他物业门面1.2元/平方米/月。第七条、共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实方式向业主分摊计收。第八条、业主应于每月5日起交纳物业服务费或物业服务资金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。物业服务费或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务。第二十一条、本合同期限为3年，自2012年12月1日起至2015年11月30日止。第三十条、本合同的效力及于本特定管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对其他事项进行约定。庭审中，被告认可所开办的餐馆房屋面积为327.8㎡，从2014年9月至2015年5月共计有九个月未缴纳物管费。另原告自愿放弃对违约金的诉请。上述事实，有原、被告当庭陈述、重庆市物业服务合同、小区楼栋巡查签到表、化粪池清掏合同等证据载卷为凭，经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告与双路镇豪晟.车城明珠小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故被告辩解原告未与其直接签订物业管理合同，不对其产生效力的意见，本院不予采信；被告作为该小区商业门市的使用者，对其具有法律约束力。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。关于被告提出原告物业服务不到位问题，如果原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，被告可以要求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。庭审中，原告自愿放弃违约金，系原告在法律规定范围内对自身权利的处分，不损害被告利益，本院予以支持。原告主张的交通费100元物业合同并无约定，原告主张该费用无事实及法律依据，本院不予支持。经核实，被告2014年9月至2015年5月共计9个月的物业服务费为：327.8平方米×1.2元/平方米×9＝3540.24元，原告主张3540元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、由被告双桥经开区香国楼中餐店（经营者：陈德卫）支付原告重庆安易居物业管理有限公司2014年9月至2015年5月的物业服务费3540元。此款限本判决生效后三日内付清。
二、驳回原告重庆安易居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告双桥经开区香国楼中餐店（经营者：陈德卫）负担。本判决为终审判决。
审判员 李军
二〇一五年八月二十四日
书记员 方蕾 微信公众号“”