广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第104号
原告：许声俊，住海南省琼海市。
委托代理人：杜黎洋，广东公尚律师事务所律师。
被告：广州景宏置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：李胜文。
委托代理人：张哲、林晓纯，广东广信君达律师事务所律师。
原告许声俊诉被告广州景宏置业有限公司（以下简称景宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许声俊的委托代理人杜黎洋，被告景宏公司的委托代理人林晓纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许声俊诉称：2013年1月12日，许声俊与景某公司签订《认购书》、《补充协议》各一份，购买广州市增城区新塘镇名门广场1226号商铺一间。《认购书》约定，许声俊购买的商铺面积为14.68平方米，（其中套内面积7.34平方米，公摊面积7.34平方米），总价款633888元，约定，第一期房款126778元于2013年1月19日前付清，第二期房款190167元于景某公司通知许声俊在指定的地点签订《商品房买卖合同》以及其他相关的合同文件时付清，并提交相关资料向贷款银行办理贷款的按揭手续。还约定，本认购书签订后，在签订正式的买卖合同前，许声俊须与景某公司或景某公司指定的公司签订《租赁合同》和《装修合同》并履行相应的支付义务，否则本认购书自动失效。本认购书的生效以签订上述两合同及其补充文件为同时生效的要件。《补充协议》约定，在许声俊签订购买商铺的正式买卖合同之前，景某公司与许声俊签订该商铺的《商铺租赁合同》，由景某公司租赁许声俊商铺经营使用12年，景某公司确保许声俊12年的回收总额不低于其商铺《认购书》的总价款；还约定，景某公司统一按照上述租赁关系的约定，在景某公司、许声俊双方签订正式的《商铺租赁合同》并在许声俊签订该商铺的正式买卖合同（网签合同）之日一次性返还许声俊该商铺第一、二租赁年度的租金总收入（占商铺《认购书》的总价款的14%）；还约定，本补充协议一式两份，许声俊、景某公司双方各执一份，许声俊签订该商铺的正式买卖合同（网签合同）之日起生效。《认购书》、《补充协议》签订后，许声俊向某公司支付了第一期房款126778元，景某公司于2013年2月17日向许声俊出具收款收据一份。2013年5月，景某公司向许声俊出具《承诺书》一份，承诺签订正式买卖合同的时间顺延至2013年8月1日，还承诺，如在上述时间内不能签署，仍于2013年8月1日起开始计租（即自2013年8月1日起至2025年7月30日止，合计12年）。景某公司向许声俊作出承诺后，至今没有按照《承诺书》的承诺与许声俊签署正式的《商品房买卖合同》，也没有签署《租赁合同》、《装修合同》，也没有按照《承诺书》的承诺向许声俊支付商铺租金。许声俊认为，景某公司已经构成根本违约，为维护许声俊的合同权益，故向法院起诉请求判令，一、确认许声俊与景某公司签订的《认购书》、《补充协议》未生效；
二、景某公司返还许声俊款项126778元；
三、景某公司赔偿许声俊利息损失15213元（按照中国人民银行同期同类贷款利率6%，自2013年2月18日至2015年2月17日计算2年）；
四、景某公司承担全部诉讼费用。
被告景某公司辩称：不同意许声俊的诉讼请求。
一、关于《认购书》效力问题。根据《认购书》的约定，该认购书属于附生效条件的合同，在条件成就时，该认购书生效。然而，在景某公司多次通知许声俊前往签署涉案商铺的商品房买卖合同及其他约定的合同文件时，许声俊拒绝前往，也不愿意交剩余的购房款。直到2015年2月6日，景某公司书面发函许声俊要求其签署商铺买卖合同及其他约定的合同文件并办理网签手续，许声俊予以拒绝。根据合同法第四十五条第二款的规定，当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件已成就。因而认购书已经生效。许声俊应该按照认购书的约定履行其相应的义务。
二、景某公司曾经以邮件的方式向许声俊发出通知书要求其前往签署认购的涉案商铺的《商品房买卖合同》及其他约定的合同文件时，许声俊拒绝前往签署，也不愿意交剩余的购房款。
三、关于发票的问题，景某公司于2013年6月5日曾以复函的形式向许声俊释明，在许声俊正式签署商品房买卖合同及其他约定的合同文件时，将正式向许声俊出具发票。景某公司从未表示不开具发票或者不按照认购书的要求开具发票。因而关于许声俊提及的因发票问题而不予签订租赁合同系许声俊一方的说辞。景某公司认为是许声俊故意阻止认购书的条件成就。
四、景某公司无需返还许声俊已支付的购房款，同时也无需赔偿许声俊利息损失。本案是许声俊故意阻止认购书约定的条件成就，系许声俊违约在先，因而，景某公司请求法院驳回许声俊的全部诉讼请求，并要求许声俊继续按照认购书的约定履行其相应的义务。
经审理查明：2013年1月12日，景某公司（甲方、销售方）、许声俊（乙方、认购方）签署《认购书》，载明“一、乙方认购商铺的基本情况认购物业：增城市新塘镇东进南路首层名门广场1226号商铺，建筑面积：14.68平方米（其中套内面积：7.34平方米，公共部位分摊建筑面积7.34平方米）（该物业的最终实测面积以日后产权登记面积为准）。
二、乙方向甲方认购的铺面认购价为：该物业43180元／平方米，乙方需支付总价为：陆拾叁万叁仟捌佰捌拾捌元（￥633888）。
三、付款方式和期限……2、乙方选择商业按揭付款方式（按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准，贷款不获批准或贷款不足部分需在甲方或银行通知之日起七天内以现金方式补齐）。①定金：在签订本认购书之日，乙方向甲方支付认购定金：￥50000（人民币伍万元整）。②第一期房款：126778元（人民币壹拾贰万陆仟柒佰柒拾捌元整）（含已支付定金）须于2013年1月19日前付清。③第二期房款：￥190167（人民币壹拾玖万零壹佰陆拾柒元整）须于甲方通知乙方到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》以及其他相关的合同文件时付清，并提交相关资料向贷款银行办理贷款的按揭手续……四、甲乙双方声明共同遵守如下约定……4、在销售物业达到网签条件后，乙方在甲方通知后凭本认购书和第一期房款收据或定金收据等所有的资料文件（该原件交甲方统一管理）到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》以及其他约定的合同文件。若乙方逾期7日仍未按甲方要求到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》以及其他约定的合同文件，则视为乙方弃权，本认购书自动解除，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金……五、特别约定1、甲乙双方明确：甲方已通过开发商取得本销售物业的销售权。2、本认购书签订后，在签订正式的买卖合同前，乙方需与甲方或甲方指定的公司签订的《租赁合同》和《装修合同》并履行相应的支付义务，否则本认购书自动失效。本认购书的生效以签订上述俩合同及其补充文件作为同时生效的要件……”同日，景某公司（甲方）和许声俊（乙方）签署《补充协议》，载明“……一、在乙方签订购买商铺的正式买卖合同之前，甲方与乙方签订该商铺的《商铺租赁合同》，由甲方租赁乙方商铺经营使用12年，甲方确保乙方12年的回收总额不低于其商铺《认购书》的总价款。具体租赁合同条款待商铺具备网签条件后由双方确定……四、甲方同意按照上述租赁关系的约定，在甲乙双方签订正式的《商铺租赁合同》并在乙方签订该商铺的正式买卖合同之日一次性返还乙方该商铺第一、二租赁年的租金总收入（占商铺《认购书》的总价款的14%）。
五、本补充协议一式两份、甲乙双方各执一份，乙方签订该商铺的正式买卖合同（网签合同）之日起生效……”2013年2月17日，许声俊向某公司支付首期房款126778元，景某公司开具126778元的收据给许声俊收执。2013年5月，景某公司出具《承诺函》给许声俊，载明“尊贵的名门广场1226号商铺业主许声俊：……阁下购买的名门广场的《商品房买卖合同》将顺延至2013年8月1日前签署……为感谢阁下对名门广场的理解与支持，现我司向阁下郑重承诺，阁下购买名门广场商铺如在以上时间内不能签署网签合同，仍于2013年8月1日开始计租（即自2013年8月1日起至2025年7月30日止，合计12年）。如在此时间之前签署网签相关合同，则阁下支付完房款次日开始计租，特此承诺……”2013年6月25日，景某公司向许声俊发出《回复函》，针对许声俊委托杜黎洋律师向某公司发出的要求景某公司双倍返还定金、退还预付的购房款、支付违约金等的律师函予以回复，景某公司认为许声俊的要求没有法律依据，并愿意就购买涉案商铺事宜进行协商。2015年2月6日，景某公司向许声俊出具《关于新都·盛世名门宏城汇商铺办理网签事宜通知函》，该函载明，涉案房屋已具备网签条件，我司定于2015年2月8日前为许声俊办理网签手续，请许声俊按照认购书的约定，携带剩余房款及购房相关材料到场签署《商品房买卖合同》以及其他约定的合同文件，办理网签手续。以上事实，有许声俊提供的《认购书》、收据、《承诺函》、《回复函》、《关于新都?盛世名门宏城汇商铺办理网签事宜通知函》等证据予以证明。庭审中，一、许声俊、景某公司均确认，1、双方并未签署《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、《装修合同》；2、许声俊已支付首期款126778元，剩余款项尚未支付；3、涉案房屋是现房出售；
二、许声俊主张，是景某公司先不履行其合同义务。1、关于认购书效力问题，是景某公司造成认购书的条件未成立，认购书虽然没有约定签订正式合同的时间，但是景某公司出具的《承诺函》中已经承诺了2013年8月1日签署正式的《商品房买卖合同》。景某公司却直至2015年2月才正式通知许声俊签署合同；2、景某公司承诺2013年8月1日开始计租，但至今尚未支付租金，许声俊有理由相信景某公司已经丧失了支付租金的能力，因此许声俊才发了律师函给景某公司。
三、景某公司认为，1、《承诺函》是通知许声俊签署正式合同的时间顺延至2013年8月1日，并非是2013年8月1日一定会签署合同。2、《承诺函》中景某公司承诺的2013年8月1日开始计租的前提是许声俊和景某公司签署了正式的合同，如果许声俊没有签署正式的买卖合同和其他合同，其收租行为也是没有法律依据的。
四、景宏公司提交广州新发实业有限公司和广州市御苑投资有限公司的《商品房包销合同》复印件、广州市御苑投资有限公司和景宏公司的《商业用房包销合同》复印件拟证明景宏公司具有涉案房屋的销售权限。
本院认为，许声俊与景某公司签订的《认购书》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定。《认购书》第五条第2项的约定，该《认购书》以许声俊与景某公司签订《租赁合同》和《装修合同》为生效条件，《补充协议》第五条约定，该补充协议以许声俊签署正式的买卖合同（网签合同）之日起生效。由此可知上述《认购书》、《补充协议》为附生效条件的合同。而许声俊与景某公司尚未签订正式的买卖合同，也未签署《租赁合同》和《装修合同》。上述事实双方当事人已经在庭审中确认，本院亦予以确认。对于景某公司抗辩认为许声俊拒绝按照景某公司通知的时间前来签署《商品房买卖合同》及其它约定的合同文件，其行为即阻碍《认购书》生效，因此《认购书》应视为生效。
本院认为，虽然双方签订的《认购书》中并未约定签署《租赁合同》、《装修合同》的时间，《补充协议》中也未约定签署涉案商铺的正式买卖合同的时间，但是景某公司于2013年5月向许声俊发出《承诺函》中承诺签署《商品房买卖合同》的时间顺延至2013年8月1日，即双方签署正式买卖合同及其他合同文件的时间为2013年8月1日。同时，由景某公司2013年6月25日的《回复函》的内容可知景某公司与许声俊就是否签订正式的买卖合同及《租赁合同》、《装修合同》并未能达成一致意见。而且，许声俊在收到上述《回复函》后，并未有书面意见表示其坚持不履行《认购书》及《补充协议》。直至2015年2月6日，景某公司发出了《关于新都?盛世名门宏城汇商铺办理网签事宜通知函》才告知许声俊涉案房屋具备网签条件，并通知许声俊前来签署《商品房买卖合同》及其它约定的合同文件。也就是说，景某公司在作出签订合同时间的承诺后，并未按期与许声俊签署正式的买卖合同及其它约定的合同文件，其行为本身存在违约。故并没有证据显示因许声俊存在违约而导致双方未能签订《租赁合同》和《装修合同》。因此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定及依据《认购书》第五条第2项的约定，许声俊与景某公司之间签订的《认购书》及《补充协议》未生效，对于景某公司的抗辩，本院不予采纳。许声俊要求确认《认购书》及《补充协议》未生效，本院予以支持。由于《认购书》及《补充协议》未生效，许声俊主张要求景某公司返还购房款126778元并按照中国人民银行同期同类基准贷款利率计算利息（自2013年2月18日至2015年2月17日，计两年），于法有据，本院予以支持。对于超出上述利息的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十五条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款之规定，
判决如下：
一、确认原告许声俊与被告广州景宏置业有限公司2013年1月12日签署的《认购书》、《补充协议》未生效；
二、被告广州景宏置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许声俊返还购房款126778元；
三、被告广州景宏置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许声俊支付利息（以126778元为本金，按照中国人民银行同期同类基准贷款利率自2013年2月18日计算至2015年2月17日）；
四、驳回许声俊其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11406元，由原告许声俊负担50元，被告广州景宏置业有限公司负担11356元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾共明
人民陪审员 罗巧宜
人民陪审员 卢淑敏
二〇一五年八月二十二日
书 记 员 余蓓蓓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 关注微信公众号“”