台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台椒民初字第605号
原告：潘炳灼。
被告：台州市建设房地产开发有限公司。
法定代表人：鲍利民。
原告潘炳灼与被告台州市建设房地产开发有限公司（以下简称建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理后，依法由
审判员林平适用简易程序，于2015年3月25日、4月21日两次公开开庭进行了审理。原告潘炳灼、被告建设公司的法定代表人鲍利民到庭参加诉讼。本案经双方当事人庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。
原告潘炳灼起诉称：2012年9月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告潘炳灼以922457元的价格向被告建设公司购买位于台州市东商务区恒隆商务广场（“台州食品商城”）1层1033号商铺；商品房交付时间为2012年12月30日前，房屋交付条件为，建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；若被告建设公司逾期交房超过30日，原告潘炳灼要求继续履行合同的，合同继续履行，被告建设公司自约定交房期限满后的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之五的违约金；被告建设公司应于2013年6月30日前取得土地使用权和房屋所有权初始登记证书，并交付给原告潘炳灼；若被告建设公司超过180日未交证的，如原告潘炳灼不退房，被告建设公司自约定日期至实际交证之日止，按日支付已付房价款千分之三的违约金。合同签订后，原告潘炳灼按约向被告建设公司付清了全部房价款922457元。被告建设公司在2013年1月18日与原告潘炳灼办理交房手续时，以交房和商城开业人多繁忙为借口，在未出示建设工程竣工验收备案证明和消防验收证明等材料的情况下让原告潘炳灼先行接受房屋。此后，原告潘炳灼多次要求被告建设公司出示上述证明材料无果。2014年3月起，原告潘炳灼多次要求被告建设公司交付土地使用权和房屋所有权初始登记证书，被告建设公司均找借口拖延并拒绝交付。据原告潘炳灼了解，双方买卖的商铺在2013年6月底尚未通过消防和竣工验收。现要求被告建设公司立即向原告潘炳灼交付台州市东商务区恒隆商务广场1层1033号商铺的土地使用权和房屋所有权初始登记证书；被告建设公司支付逾期交房违约金113923.44元；被告建设公司支付逾期交证违约金（自2013年7月1日起至交付土地使用权和房屋所有权初始登记证书之日止按总价款922457元的日万分之五计算）。
被告建设公司答辩称：被告建设公司在2013年12月底前已通知原告潘炳灼前来领取土地使用权和房屋所有权初始登记证书，原告潘炳灼由于自身原因没有前来办理，至今尚欠被告建设公司数千元款项。台州食品商城在2013年1月18日开业，原告潘炳灼诉称在2013年6月底尚未通过消防和竣工验收不属实。因原告潘炳灼自身未前来领取土地使用权和房屋所有权初始登记证书，故被告建设公司无需支付逾期交证违约金。现同意交付土地使用权和房屋所有权初始登记证书，但要求驳回原告潘炳灼的其他诉讼请求。如果法院认为需要支付违约金，被告建设公司对原告潘炳灼主张的计算方式没有异议。
经审理查明：2012年9月22日，原告潘炳灼作为买受人、被告建设公司作为出卖人，签订一份《商品房买卖合同》，约定，原告潘炳灼向被告建设公司购买恒隆商务广场1层1033号商铺，商铺面积33.74元，单价27340元/平方米，总价922457元，于合同签订时一次性支付；商品房交付时间为2012年12月30日前，交付条件为，建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，水、电、气、道路具备商品房正常使用的基本条件；出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分别处理，逾期不超过30日，……，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，但买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自约定的交付期限之次日起至实际交付之日按日支付已付房价款万分之五的违约金；出卖人应于2013年6月30日前取得《土地使用权证书》（或土地使用权证明）和《房屋所有权证》，交付给买受人；出卖人不能按约交付上述权属证书，应承担违约责任，约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，……，约定日期起超过180日仍不能交付的，双方同意按下列第1项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款之日，按日向买受人支付已交付房价款千分之三的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之三的违约金。合同签订当日，原告潘炳灼支付了购房款922457元。2013年1月18日，原、被告办理了房屋交付手续，并签署《商铺交付及接收书》，主要内容为，商铺已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，原告潘炳灼予以确认并接收。同时，双方达成了由原告潘炳灼将商铺返租给被告建设公司，前三年不收取租金，第四年开始计付租金的协议。2013年3月8日，消防部门就恒隆商务广场建设工程出具消防验收意见书，评定该工程消防验收合格。恒隆商务广场工程于2013年7月29日进行了竣工验收，并于2013年9月6日由备案机关同意备案。上述事实有原告潘炳灼提供的《商品房买卖合同》、发票、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《建设工程消防意见书》，被告建设公司提供的《商铺交付及接收书》以及原告潘炳灼和被告建设公司的陈述等证据证实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。关于原告潘炳灼提出的交付权属证书的诉请。根据合同约定，被告建设公司有义务将《土地使用权证书》（或土地使用权证明）和《房屋所有权证》交付给原告潘炳灼，且本案中，被告建设公司也愿意履行该义务，故原告潘炳灼的该项诉请，本院予以支持。关于原告潘炳灼提出的逾期交房违约金的诉请。原、被告对被告建设公司是否逾期交房存在争议。虽然原告潘炳灼在2013年1月18日签署了《商铺交付及接收书》，其中的内容表明其认可房屋符合合同约定的交付条件，但根据合同约定，交付的房屋需满足经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件，故在2013年9月6日备案机关同意备案之前，案涉房屋在客观上并不具备合同约定的交付条件，该事实足以推翻原告潘炳灼在《商铺交付及接收书》中所认可的“事实”。因此，被告建设公司在2013年1月18日交付的房屋尚不符合合同约定，该房屋符合交付条件之日才能视为交房之日，被告建设公司在交房期限方面存在违约。至于违约责任的承担，原告潘炳灼主张的违约金在合同中有明确约定，且被告建设公司对违约金的计算方式没有异议，本院确认原告潘炳灼主张的113923.44元合理。关于原告潘炳灼提出的逾期交证违约金的诉请。根据合同约定，被告建设公司应于2013年6月30日前交付权属证书，被告建设公司至今未交付，且交付权属证书的举证责任应由义务承担方即被告建设公司承担，被告建设公司未举证证明未交付的原因在于原告潘炳灼，应承担举证不能的不利后果，本院确认被告建设公司在交证期限方面存在违约。但违约责任的承担方式有多种，包括继续履行、赔偿损失、支付违约金等，其中违约金的承担应以双方存在违约金的约定为前提。本案双方在签订合同时，就逾期180日以上不能交付证书的违约责任，选择了买受人退房情形下的违约金承担方式，而非不退房情形下的违约金，故双方未约定不退房时被告建设公司需支付违约金，原告潘炳灼在继续履行合同的情况下要求被告建设公司支付违约金，缺乏相应的事实和法律依据，该项诉请，本院不予支持。综上，原告潘炳灼诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、被告台州市建设房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告潘炳灼交付恒隆商务广场1层1033号商铺的《土地使用权证书》（或土地使用权证明）和《房屋所有权证》；
二、被告台州市建设房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告潘炳灼交付逾期交房违约金113923.44元；
三、驳回原告潘炳灼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3563元（已减半收取，原告潘炳灼预付），由原告潘炳灼负担2518元，被告台州市建设房地产开发有限公司负担1045元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。收款单位：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 林 平
二〇一五年八月七日代
书记员 赵丽佳代
书记员 陈肖倩附件：本案裁判所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：