山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1525号上诉人（原审原告）卢泽涛。委托代理人朱绍显，山东鼎海律师事务所律师。委托代理人刘光耀，山东鼎海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛缁创房地产开发有限公司。法定代表人刘斌，该公司执行董事。委托代理人王斌，青岛缁创房地产开发有限公司工作人员。被上诉人（原审被告）山东创业房地产开发有限公司。法定代表人刘炳俊，该公司董事长。委托代理人马志忠，山东致公律师事务所律师。上诉人卢泽涛因与被上诉人青岛缁创房地产开发有限公司（以下简称“缁创公司”）、山东创业房地产开发有限公司（以下简称“创业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2014）平商初字第3088号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由
代理
审判员孙付担任
审判长，与
代理
审判员王楷、甘玉军共同组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人卢泽涛及其委托代理人朱绍显、刘光耀，被上诉人缁创公司的委托代理人王斌、创业公司的委托代理人马志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢泽涛在一审中诉称：淄创公司、创业公司系母子公司关系。2013年3月15日为全国消费者日，缁创公司与创业公司的法定代表人在青岛半岛都市报P4版整版与P12版向广大消费者郑重承诺：“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息。”卢泽涛看到这则承诺后于2013年7月10日在缁创公司开发的位于平度市郁江路11号的上城府第小区购买了一套商品房，双方签订了购房合同，合同约定每平方米房屋的单价为3798.35元，总面积为126.77平方米，房屋总价为481617元。现淄创公司、创业公司降价销售，卢泽涛多次找到淄创公司、创业公司协商要求其履行承诺降价退差，但淄创公司、创业公司一直拖延不予处理。淄创公司、创业公司的行为，严重的侵犯了卢泽涛的合法民事权益。为此，特向人民法院主张权利，要求依法判令淄创公司、创业公司履行承诺，退换卢泽涛高价购房与淄创公司、创业公司低价销售的差价共计人民币55569元。本案的诉讼费、邮寄费由淄创公司、创业公司负担。缁创公司在一审中辩称：卢泽涛所诉没有事实及法律依据，双方签订的商品房买卖合同并没有约定降价退差的事宜，卢泽涛要求降价退差没有事实依据，卢泽涛依据半岛都市报广告要求退差没有法律依据，本案缁创公司在半岛都市报所做的广告的性质属于要约邀请，不属于要约，为此，请求依法驳回卢泽涛的诉讼请求。创业公司在一审中辩称：我公司的答辩意见与缁创公司的答辩意见相同。另外，还需要说明的是，我公司是独立的法人单位，对本案不应当作为诉讼参与人，卢泽涛错列被告。卢泽涛诉请的依据的广告宣传在法律上属于要约邀请，而不构成要约，也不适用于最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，不属于视为要约的情形，事实上，双方在合同中也没有订立有关降价退差的条款，因此卢泽涛的主张没有法律规定的依据，也没有合同约定的根据，应驳回其诉讼请求。原审法院查明和认定的基本事实是；2013年7月10日，卢泽涛与缁创公司签订了一份《青岛市商品房预售合同》，按照该合同第二条中的约定，卢泽涛购买缁创公司在平度市郁江路11号《上城府第小区一期》×号楼×单元×层×户的房屋一栋，该房屋建筑面积为126.77平方米。同时该合同中第三条约定，卢泽涛购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包括房屋全装修价格）为人民币3884.33元，房屋总造价为492417元。该合同中的第33条规定，如果双方在履行本合同中发生争议，应协商解决，协商不成，应当向青岛仲裁委员会申请仲裁。本案在庭审过程中，因为卢泽涛选择的是诉讼的方式解决双方之间的争议，对此，淄创公司、创业公司没有表示异议，同意争议由人民法院进行实体上的审理。另外，该合同中的附件一关于付款方式中约定卢泽涛应于2013年7月10日前办理按揭贷款手续；同时在附件一中又做出了补充条款，即卢泽涛购买的位于郁江路11号《上城府第小区一期》×号楼×单元×层×户的房屋一栋，每平方米的单价为人民币3798.35元，房屋总价（不包括房屋全装修价格）为人民币481617元，以及31栋1单元101号储物间一个，计款10900元。2013年7月9及同年的8月19日、同年9月21日，卢泽涛向缁创公司缴纳了所购买的该房屋的款项483672元。2014年9月12日，卢泽涛以淄创公司、创业公司在2013年3月15日的半岛都市报上的P4整版与P12版刊登的：“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息”广告以及在P12版缁创公司执行董事、总经理王延俭的承诺等相关信息向法院主张权利，请求法院依法判令淄创公司、创业公司履行承诺，退还给卢泽涛高价购房与淄创公司、创业公司低价销售的差价共计人民币55569元，本案的诉讼费及其他费用由淄创公司、创业公司负担。另查明，缁创公司是于2009年7月30日成立的法人独资的有限责任公司，该公司的住所地位于平度市经济开发区华山路。创业公司是于1992年7月11日成立的有限责任公司，该公司的住所地位于淄博市张店区联通路90号淄博黄河防汛指挥中心3层。缁创公司是创业公司的具有独立的法人资格的全资子公司。本案在审理过程中，卢泽涛向法院提出申请，要求就其所购买的房屋的现在价格进行评估，并主张如果鉴定的价格低于购买价，淄创公司、创业公司应当返还差价，若鉴定的价格高于其购买价则其申请撤诉，对此，淄创公司、创业公司表示不同意。原审法院认为，2013年7月3日，卢泽涛、淄创公司所签订的《青岛市商品房预售合同》，是在双方当事人自愿的基础上所签订，体现了双方当事人的意思自治原则，且合同中的内容均不违法国家的相关法律法规，故合法有效，合同的双方当事人均应当按照合同中的约定全面履行自己的义务。另本案经法庭调查和庭审质证，双方当事人所争议的焦点问题包括：1、创业公司是否是本案的适格的主体；2、卢泽涛要求淄创公司、创业公司退换购房差价的计算标准是否应予采信；3、2013年3月15日为全国消费者日，淄创公司、创业公司在青岛半岛都市报P4整版与P12版面向广大消费者所作出的：“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息”的承诺是要约还是要约邀请；4、卢泽涛所提出的评估申请是否应当予以准许。关于第一个焦点问题。缁创公司是于2009年7月30日成立的有限责任公司，是创业公司具有独立法人资格的全资子公司。根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，子公司具有独立的法人资格，能够依法独立承担民事责任。本案中，缁创公司作为上城府第小区的开发商，是与卢泽涛签订《青岛市商品房预售合同》的一方当事人，该合同的权利义务应当由缁创公司来享有和承担。创业公司不是合同的当事人，合同中所确定的权利和义务以及因商品房买卖合同所产生的争议与其没有关系，也不应由该公司来承担民事责任。故卢泽涛向创业公司主张权利于法无据，应予驳回。关于第二个焦点问题，在庭审中，卢泽涛要求淄创公司、创业公司赔偿的计算标准的依据是：以淄创公司、创业公司对外公布的房屋的起价3160元为基数，适当上浮后的低价为3360元，每增加一层楼，另外加价50元。例如：卢泽涛购买的楼房为1楼，其低价为3360元，即卢泽涛认为其房屋的实际价格应为3360元，结合卢泽涛购买的×号楼×单元×层×户的房屋，每平方米单价为人民币3798.35元的价格，用每平方米3798.35元与3360元的差价438.35元与所购买的房屋的面积126.77平方米的积55569元就是卢泽涛要求退换的差价款。原审法院认为，根据法律规定，卢泽涛向法院提起诉讼，要求退还购房的差价款应当提交证据予以证明。首先，从卢泽涛提交青岛半岛都市报来分析，庭审中，淄创公司、创业公司对该报的真实性没有异议，但主张该广告所载明的3160元/㎡价格是起价而不是均价，也不是卢泽涛所购买房屋的价格。原审法院认为，缁创公司向社会上所散发的制图广告中刊登的“准现房优惠加推起价3160元/㎡”，是开发商为了吸引购房者注意从而促进广告的效应的宣传手段。实际上，起价3160元的房屋一般即房屋中综合条件最差的、最便宜的底层房屋，且数量是少数的。卢泽涛所购买的房屋并不属于综合条件最差的、最便宜的底层房屋，所以，卢泽涛在购买房屋时并未享受到起价为3160元/㎡”优惠条件，况且，在签订《商品房预售合同》时对于该广告是明知的，其在认可《商品房预售合同》中的内容时才签的字，对自己所购房屋的单价也并未提出异议。所以，卢泽涛以缁创公司的该则商业广告中所标注的“准现房优惠加推起价3160元/㎡”，作为卢泽涛本人所购买的房屋的起价作为证据来要求缁创公司向卢泽涛支付差价不符合商业性的交易习惯。另外，缁创公司所售出的房屋是商品，既然是商品，在不同的年代、不同的时期，就有不同的价格。缁创公司所开发的上城府第小区的不同的楼座、不同的户型、不同的位置，也一定会有不同的价格，即所谓的“一户一价”。所销售房屋的价格既受市场规律的调整，也受市场供求关系的调整，本身存在着一定的商业风险，卢泽涛作为购房者在购买房屋时对该商业风险也应当是明知的。如果将房屋价格降低的风险仅归为销售者，对销售者明显不公平。且卢泽涛也没有证据证明自己所购房屋是否已经实际降价。另，关于房屋差价的补偿，我国现行法律法规并未作出相应的规定，在具体实践中，应视商品房销售者与购买者之间的合同约定而定，如果没有约定，对于因房屋价格降低所产生的差价补偿的诉讼请求不应得到支持。故，卢泽涛要求退换购房差价的计算标准没有法律根据，原审法院不予采信。关于第三个焦点问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第十四条中的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：1、内容具体确定；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该该意思表示的约束。该法第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该条限定了销售广告被视为合同要约的条件，即，商品房销售广告和宣传资料转化为要约的范围是商品房开发规划范围内的房屋以及相关配套设施，如房屋的空间方位属于商品房开发规划范围内、房屋的内饰以及装修等、楼房的公共部分、房屋的配套设施等。本案中，缁创公司在报纸刊登的商业广告“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息”，无论从“视为要约”适用条件还是从范围上来看，均不具备“视为要约”的条件，应属于要约邀请。关于第四个焦点问题。原审庭审中，卢泽涛明确表述，2013年3月15日是全国消费者日，其是在看到缁创公司、创业公司在报纸上看到“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息”的承诺后才购买了涉案房屋。2013年7月10日，双方就房屋每平米的单价达成了共识的基础上才签订了购房合同。之后，卢泽涛按照合同中的约定向缁创公司缴纳了首付款并就余款办理了按揭，双方之间的房屋买卖已经完成，即卢泽涛对自己所购房屋的单价是认可的，双方均应履行合同约定的权利和义务。中华人民共和国国家发展和改革委员会关于《商品房销售明码标价规定》第八条明确规定，商品房销售明码标价施行一套一标。由于受供求关系和市场规律等一系列因素的影响，在不同的时期，房屋的价格出现上下浮动的现象是符合客观规律的。本案中，卢泽涛所购买的该套房屋，在不同的时期，房屋的价格也会出现上下波动的现象，是符合市场规律的，卢泽涛在购买房屋时对所存在的价格波动的商业风险应当是明知的，对单价上扬或者下跌的风险，应当由其自己来享有和承担，对其所提出的鉴定评估申请，原审法院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：
一、驳回卢泽涛对缁创公司的诉讼请求。
二、驳回卢泽涛对创业公司的诉讼请求。案件受理费1189元，由卢泽涛负担。宣判后，卢泽涛不服原审判决，上诉至本院。
上诉人卢泽涛上诉称：
一、被上诉人在报纸上所作的宣传为要约。1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约”。被上诉人广告中就“降价退差”这一项而言，属于该规定中“对房屋价格的确定有重大影响的”情形，故该宣传应为要约。2、该宣传资料针对的是特定的人，即“前200名在上城府第购房的业主”，能从小区大多数人中区分。3、退一步讲，即使抛开最高人民法院司法解释关于“视为要约”的解释，原审判决也应当按照诚实信用原则和当事人意思自治的原则，将“降价退差”作为合同内容，约束被上诉人。
二、房屋存在降价，补偿款应以实际差价为准。1、被上诉人在销售房屋时确实存在降价销售，违反了当初的“降价退差”的意思表示，对上诉人的权益造成了损害，理应赔偿损失。既然原审法院不采纳上诉人的计算方法，那么也应依法确定另一种算法来对上诉人进行补偿。2、房屋确实存在降价，这是不可磨灭的事实。至于降低了多少，上诉人认为，该降价差额可以根据被上诉人在申请人购房之后相关销售的发票和合同得以明确，应以此实际降差作为补偿标准。综上，原审认定事实不清、适用法律错误，请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人赔偿上诉人差价55569元；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人缁创公司、创业公司共同答辩称：上诉人上诉理由无事实与法律依据，被上诉人在半岛都市报上所作广告为要约邀请，双方签订的商品房买卖合同中并未约定降价退差事宜，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。二审查明的事实与一审一致。本案经调解，未能达成协议。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。据此，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，只有符合“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的条件，才视为要约。本案中，被上诉人在报纸上所作的销售广告和宣传资料并非是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，不符合司法解释规定的视为要约的条件，故应为要约邀请。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，如未载入商品房买卖合同，对当事人不产生合同的拘束力，故上诉人主张被上诉人在报纸上所作的销售广告和宣传资料为要约并据此主张差价赔偿，于法无据，原审不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人卢泽涛的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1189元，由上诉人卢泽涛负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理
审判员 王 楷
代理
审判员 甘玉军
二〇一五年八月六日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 魏 威 来源：