广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3640号
上诉人（原审被告）：欧书林，身份证住址江西省。
委托代理人：周绮媛，身份证住址江西省。
被
上诉人（原审原告）：广州利海酒店物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：吴青林，职务：董事长。
委托代理人：孙争光，该公司员工，通讯地址同上。
上诉人欧书林因与被上诉人广州利海酒店物业管理有限公司（以下简称利海公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字��221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2009年8月24日，北方物业开发有限公司广州分公司（甲方，以下简称北方物业公司）与欧书林（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方所购买的南沙境界家园F2幢1-501房提供物业服务，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业服务。物业管理服务费收取标准为叠拼庭院按建筑面积每月每平方米1.4元、别墅按建筑面积每月每平方米2.2元、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，业主按季度向甲方支付物业服务费，并应在每25日前向甲方预付下三个月物业服务费。乙方违反本协议，不按该本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约��。2012年12月，番禺富门花园房地产有限公司（甲方，以下简称富门公司）与利某公司（乙方）签订《南沙境界家园前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对南沙境界家园小区进行物业服务管理，委托期限从2013年1月1日起生效至2014年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业管理服务费收取标准为高层住宅为每月每平方米1.8元按建筑面积向业主或向物业使用人收取，物业管理费于本物业交付使用之日起计付，业主或物业使用人应于每月30日前向乙方交纳当月的物业管理费，如未按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。合同签订后，乙方对南沙境界家园小区进行物业管理。原审另查明：欧书林（乙方）于2009年向番禺富门花园房地产有限公司（甲方）购买涉案房屋，双方在《商品房买卖合同》中约定“物业管理区域业主大会选聘物业管理公司之前，小区物业管理服务由甲方选聘物业管理公司提供。甲方应采取符合国务院《物业管理条例》规定的方式和条件选聘物业管理公司，甲方与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》。”2009年8月24日欧书林办理了收楼手续并签收了房屋钥匙。2011年1月12日，涉案房屋进行产权登记，权证号码为420006091，产权人为欧书林。利某公司于2015年2月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：
一、欧书林立即向某公司支付从2013年9月1日起至2014年12月31日止的物业管理费总计3611.20元（物业管理费按1.8元／平方米计算，每月225.7元，共计16个月）及滞纳金（滞纳金以每月应缴物业管理费225.7元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的���准给付每月的物业管理费的滞纳金，从下月1日起计算至款项实际付清之日止）。
二、本案诉讼费用由欧书林承担。为证明利某公司提供的物业服务不符合合同约定的服务标准，欧书林提交了照片等证据，利某公司对欧书林提交的照片真实性不予确认。原审庭审中，利某公司、欧书林共同确认：涉案房屋每月的物业管理费为225.70元，欧书林已向某公司缴纳了2013年1月1日起至8月31日的物业管理费及缴费后利某公司有开具收据给欧书林，涉案小区尚未成立业主委员会。利某公司明确要求支付滞纳金的依据为上述《南沙境界家园前期物业服务合同》，并确认其于2013年1月1日为涉案楼宇提供物业服务。原审法院认为：番禺富门花园房地产有限公司作为建设单位，其与利某公司签订的《南沙境界家园前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，利某公司接受建设单位番禺���门花园房地产有限公司委托后，已经实际上对欧书林所在的南沙境界家园小区进行物业管理服务，而欧书林在实际接受物业管理服务后并未全部交纳物业管理费，故利某公司诉请欧书林按每月225.70元的标准向某公司交纳从2013年9月1日起至2014年12月31日止的物业管理费共3611.2元合理有据，予以支持。上述合同约定业主应于每月的30日前交纳物业管理费，欧书林逾期交纳已构成违约，故利某公司要求欧书林支付自2013年9月1日起的逾期交纳物业管理费的滞纳金合理，予以支持。合同约定滞纳金按每日千分之三计算，现利某公司要求滞纳金按中国人民银行同期贷款利率计付属于对自身权利的处分，予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业���以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故欧书林抗辩其与利某公司之间没有合同关系，不应向某公司缴纳物业管理费，不符合上述法律规定，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年5月8日作出如下判决：欧书林于本判决发生法律效力之日起十日内向某公司支付从2013年9月1日起至2014年12月31日止的物业管理费共3611.20元及滞纳金（滞纳金以每月的物业管理费225.70元为本金，按中国人民同期同类贷款利率标准计算，当月物业管理费滞纳金从下月1日起计至实际付清之日止，每月物业管理费滞纳金总额不得超过当月物业管理费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间��债务利息。本案受理费25元，由欧书林负担。判后，上诉人欧书林不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、我方与利某公司不存在物业服务合同关系，利某公司只是与富门公司存在委托服务合同关系，根据合同相对性原理，利某公司应该向该公司主张费用，而不应向我方主张费用。原审法院认定了我方与北方物业公司存在合同关系，与利某公司不存在前期物业合同关系，却又莫名其妙判决我方向某公司支付物业费。由于我方与北方物业公司的物业服务合同至今仍合法有效，没有进行解除，我方怎么会怎么会同时与两个物业公司存在物业合同关系呢？我方除了履行与北方物业公司的物业服务合同，还向某公司履行物业服务合同义务，导致我方可能会重复支付物业管理费，原审判决不知有何依据？二、本小区存在前期物业服务公司即北方物业公司，我方收楼时已经与��方物业公司签订了前期物业服务合同，利某公司如果进场对小区提供物业服务，那最多是受北方物业公司之托进行管理，根据合同法有关规定，利某公司只能向其委托方要求管理费，我方只能向北方物业公司交纳管理费。原审法院判决我方向某公司支付管理费违反法律规定和合同约定。
三、按照民诉法和证据规定，对于是否按照小区管理义务，是利某公司的举证义务，我方对此也提供了相应证据，原审法院在利某公司没有举证的情况下，不仅不予认可我方关于小区管理服务差没有达到合同要求的证据，也不到小区进行核实，反而径直认定利某公司履行了合同义务，严重违反法律规定。由于没有证据显示利某公司提供了满足合同要求的物业服务，故应由利某公司承担举证不能的不利后果。事实是涉案楼盘物业服务质量差，完全不符合一般的物业管理要求，更不符合我方与北方物业公司签订的前期物业服务协议要求，也不符合利某公司与富门公司签订的协议。物业费完全不能按前期物业服务协议约定的1.8元每平方米收取费用。原审法院判决仍然案该标准计算物业管理费违反合同和法律规定。
四、退一步讲，即使利某公司实际为涉案楼盘提供了物业服务，由于利某公司与我方没有合同关系，如果我方因此受益，也只能成立无因管理关系，利某公司也只能要求我方支付必要的费用，即履行物业服务所产生的成本，而不能依据我方与北方物业公司签订的合同来主张管理费并赚取利润。原审法院判决依据物业服务合同来解决属适用法律错误。
五、利某公司私自在小区电梯作广告，私自在小区安装制水某和邮件自动收件系统，私自出租小区业主共有土地，收取了不菲的使用费等费用，该费用应属全体业主所有，并按物业面积抵扣物业费，���求法院责令利某公司和有关广告单位提供有关广告收益情况。原审法院对我方的调查取证申请不予准许违反法律规定，应由二审法院进行调查以查清上述事实。
六、一审判决适用法律错误，本案应适用合同法处理，不应适用最高院关于审理物业纠纷案件的司法解释，因为我方的前期物业是北方公司，利某公司不是涉案楼盘的前期物业，利某公司只是接受他人委托进行管理小区，故应该按合同法有关规定来解决。
七、虽然我方曾经向某公司交纳过物业服务费，但并不能由此推定双方存在物业服务合同，是否存在物业服务合同应根据合同来确定，本案真实情况是我方与北方物业公司存在前期物业服务合同，利某公司最多只是接受富门公司或北方物业公司委托来管理，我方只有向北方物业公司交纳管理费的责任，利某公司只能依据委托合同向其合同相对方主张费用，而不能向我方主张物业费。
八、原审判决依据富门公司与利某公司签订的合同来确定每天千分之三的违约金标准没有合同和法律依据，他人签订的合同和违约金标准与我方无任何关系，也为我方所不知情，由此来确定我方的责任属于无稽之谈。综上，上诉请求：撤销原审判决，改判驳回利某公司全部诉讼请求，由利某公司承担全部诉讼费用。被上诉人利某公司答辩同意原审判决，不同意欧书林的上诉请求。二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。在本案二审过程中，欧书林确认北方物业公司现已没有继续向涉案楼盘提供物业服务，亦不能举证证明该公司在2013年9月1日后有提供物业服务。
本院认为：利某公司与建设单位富门公司签订的《南沙境界家园前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制��规定，应为有效合同。利某公司接受富门公司委托，对包括涉案房屋在内的南沙境界家园小区进行物业管理服务，欧书林实际接受了利某公司的物业管理服务，也曾向某公司支付物业管理费，双方形成了事实上的物业服务关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故对于欧书林主张其与利某公司之间没有合同关系，利某公司无权向其收取物业管理费，不符合上述规定，本院不予采纳。欧书林接受利某公司的物业服务，应支付物业管理费，故利某公司在本案中请求欧书林按每月225.70元的标准向其支付从2013年9月1日起至2014年12月31日止的物业管理费，有事实依据，原审予以支持���无不当。由于欧书林未能依约支付物业管理费，利某公司请求其按中国人民同期同类贷款利率标准计付相应滞纳金，是合理的，原审予以支持正确。欧书林在本案中主张利某公司没有提供符合合同要求的物业服务，其提供的证据不能充分证明其主张，本院不予采纳。综上所述，欧书林的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人欧书林负担。本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年八月六日
书记员 仪文娟 搜索“”