浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民初字第1505号
原告：周原成。
原告：李贤有。两原告共同
委托代理人：陈从荣、周禹翔。
被告：龚辉权。
被告：龚辉钱。
被告：龚彩花。
被告：龚建群。
被告：龚辉清。五被告共同委托代理人。
原告周原成、李贤有诉被告龚辉权、龚辉清、龚辉钱、龚彩花、龚建群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理。依法由
审判员陈锦忠适用简易程序，于2015年7月14日、7月24日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈从荣、周禹翔；被告龚辉清、龚辉权、龚辉钱、龚建群及五被告共同委托代理人龚辉祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周原成、李贤有诉称，第一被告龚辉权与第二至第五被告龚辉钱、龚彩花、龚建群、龚辉清是义乌市xx街道xxx村xx幢房屋的联建户。2013年2月1日，二原告分别与被告及其他联建户签订了《房屋租房协议》和《附属协议》各一份，协议约定，被告龚辉清将位于义乌市xx街道xxx村xx幢6号四间2、3、4、5层的房屋出租给原告使用，租赁期限为10年；租金从计算之日其第一、二、三年每年租金120000元，第四、五年每年租金递增10%，第六年每年租金递增5%，租金每年一付，在每年租金到期前一个月付清。原告在2018年11月30日之前支付给被告押金20000元，押金不计利息。因被告等人的房屋是刚竣工的新房，原告承租该房屋的用途是开设酒店，为此双方在《附属协议》中明确约定，被告应向原告提供办证的所有相关证件，如规划许可证、室外管线图、身份证等，其中规划许可证应在2013年4月份给原告。租期以酒店开业为准。《附属协议》还约定，因多户联合出租，如有其中任何一户违约，其他四户应承担连带责任，致其不能正常营业应赔偿原告总投资2倍。此外双方还约定了双方的权利和义务（详见《房屋租房协议》、《附属协议》）。签订上述协议以后，原告即投巨资对承租房屋进行装修，并购置了酒店经营的所有设备，两次预付给第一被告房屋租金11.55万元，并支付押金2万元。但各被告却并未在协议约定的2013年4月份前将所涉房屋的规划许可证等材料交付给原告，期间原告曾多次催促各被告，各被告均满口答应会协助解决，但直至今日，各被告仍未提供规划许可证等，导致原告因此无法办理酒店开业所需的一切证照，酒店至今不能对外营业，原告的投资白白浪费，不能产生任何效益。由于第一被告未按协议约定的期限向原告提供规划许可证等，导致原告投资的酒店至今无法开业，第一被告的违约行为已构成根本违约，原告为此要求解除双方签订的协议，返还原告预付的租金及押金，并按照原告的投资数额赔偿原告的损失。要求：1、判令解除二原告与第一被告龚辉权于2013年2月1日签订的《房屋租房协议》及《附属协议》；2、判令第一被告龚辉权返还原告房屋租金115500元、押金20000元，共计135500元；3、判令第一被告龚辉清赔偿原告经济损失70万元（最终数额以司法鉴定报告为准）；4、判令第二、三、四、五被告对第1、2、3项诉讼请求承担连带责任。
被告龚辉清、龚辉权、龚辉钱、龚彩花、龚建群共同辩称，一、首先，五被告与原告在2013年2月1日签订的《房屋租房协议》、《附属协议》合法有效。五被告出租房屋的农村住宅用地具有合法的审批手续，是由义乌市xx街道及其所属各部门、国土所审核后，依法经义乌市人民政府审批。被告五户是xxx旧村改造中第25幢的联建户，共15间房屋。其中龚建群占地108平方米共3间，龚彩花占地36平方米1间，龚辉钱占地108平方米共3间，龚辉权占地144平方米共4间，龚辉清占地144平方米共4间。其次，五被告的建房，是经村集体组织公开投标定位并经街道派员放样后才动工、建设的。旧村改造的规划早在2011年11月13日就已经义乌市住房和城乡建设局审批。再次，《房屋租房协议》是双方自愿签订，并已经得到有效履行。被告按约定交付原告房屋，原告从2013年6、7月份开始装修房屋，2014年1月1日开张营业，原告已按合同要求支付了押金，支付了2014年度的租金以及支付部分2015年度的租金。原告将房屋的第二层用于经营xxx足浴，第一层一间经营日用品，第三、四层用于经营宾馆。
二、被告没有任何违约行为，相反是原告自己违约。理由：1、原告在签订协议之前明知五被告房屋是统一旧村改造的房屋，原告作为投资人，应当知道开设宾馆所需的条件和要求。《附属协议》明确约定被告在2013年4月份应提交规划许可证，被告配合提供了义乌市住房和城乡建设局在2013年6月5日出具的加盖规划审批专用章的xx街道xxx旧村改造规划总图以后，原告才开始装修。因此，可以从事实上认定原、被告对附属协议中提供规划许可证进行变更，即用加盖规划章的规划总图来代替规划许可证。如果一定非要规划许可证，原告早要解除合同，也不可能投入巨额资金装修，也不会支付押金和陆续支付租金。2、原告在2014年1月1日开业经营，举行了隆重的开业典礼。3、在同一排的xxx第一幢的1、2号，也有傅xx租用的同样旧村改造的房屋开设宾馆，其取得了营业执照，正常经营。据被告了解，xxx周边的旧村改造的房屋，都是没有规划许可证的，但是有多家宾馆、酒店都在正常营业，照样办理了特种行业许可证和营业执照。4、五被告为了配合原告办理相关证件，跑街道、社区，尽到了配合的义务。本案原告逾期支付租金，造成违约。由于xx路立交桥改造，路口被封闭，影响了原告经营，原告找借口解除合同，系不诚信的行为。综上，请求驳回原告的诉请。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
一、房屋租赁协议五份，证明原告向被告租赁房屋，双方约定了各自的权利义务，原告支付被告押金。
二、附属协议五份，证明原、被告双方约定，被告应提供原告办理营业许可证所需全部证件，如任何一户违约，其余四户对违约金承担连带保证责任。
三、收条五份，证明被告实际已收到原告所付的租金。其中龚建群两张，龚辉钱一张，龚辉清一张，龚彩花丈夫郑xx一张。
四、租金收据两份，证明被告收到了原告所付的租金。五被告共同质证，四份证据，真实性无异议。有几份房屋租房协议没有约定租赁期限。因为是联建户，我们认为租赁期限均为十年。龚辉清的租房协议有提供原告开业应当在2013年年底前，第一年的房屋租金应在开业一星期前付清。龚彩花的房屋租赁合同对楼梯做了约定。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
一、义乌市村住宅用地审批表七份、义xx街办【2004】21号关于xxx新社区建设实施细则的批复一份、xx街道xxx旧村改造规划总图一份，以上共同证明：（1）五被告出租的房屋经合法手续审批并建造；（2）xxx旧村改造在2011年11月13日经规划审批；（3）原、被告签订的《房屋租赁协议》当属合法有效。
二、工商登记三份，证明：（1）原告将租赁取得的房屋第二层用于经营xxx足浴，并在2014年5月16日取得工商登记；（2）原告将第一层一间房屋用于日用品销售，成立时间2013年12月16日，核准时间2014年7月15日；（3）临近25幢的xxx第一幢1、2号由傅xx承租也是用于开设宾馆，其在2015年4月3日取得《营业执照》，目前经营正常。
三、照片八张，证明原告的酒店及xxx足浴在2014年1月1日开张营业。
四、房租金结算单一份，证明原告已经部分支付2015年度的租金；原告在2015年2月15日承诺未付部分在2015年5月15日前支付，但原告又逾期未付，违反了合同约定。
五、证明一份，证明五被告的房屋经合法手续审批，房屋来源合法，房屋租赁合同应合法有效。原告的酒店在2014年1月1日开张营业。原告质证如下：对于证据一，真实性无异议，但是对被告证明目的有异议，首先对农村住宅用地审批表真实性没有意见，当时向原告出租的确也是本案五个被告，在双方合同履行期间，也没有任何第三人提出异议。批复真实性无异议，与本案不具有关联性。规划总图真实性无异议，证明目的有意见，规划总图是xxx旧村改造规划前置程序，是有关行政机关就xxx旧村改造所作的行政规划，就原告了解，xxx村在实际建造的过程中没有按照该规划总图的规划进行建造，导致无法通过规划验收，本案五被告因此也未能取得规划许可证。这个规划图不能证明五被告的房屋符合规划要求，也不能代替双方合同约定的被告应当提供规划许可证这一义务的要求。对于证据二，工商登记，真实性无异议。我们这里要明确一下，原告设立的xxx足浴服务部不需要取得公安机关颁发的特种行业许可证，只要取得工商登记就可以了。而特种行业许可证必须要经营业主提供规划许可证才能办理。第二个原告没有字号的工商登记也是属实的，原告李贤有没有实际经营，只是为了办理工商贷款用的。傅xx的义乌市西路宾馆真实性无异议，证明目的有异议，据原告了解，义乌市西路宾馆没有取得特种行业许可证，实际上原告是可以办理工商登记的，但是无法办理特种行业许可证。我们不清楚傅xx的宾馆有无实际经营，如果实际经营，这个是违法的。如果被告方以此来证明傅xx的宾馆手续是齐全的，我们要求被告提供傅xx宾馆的特种行业许可证，如果被告能提供，那么过错方是原告。对于证据三，真实性无异议，证明目的有异议。照片反映的是原告xxx足浴开业情况，并不是原告酒店开业的情况，原告宾馆装修好以后没有营业。按照有关规定，没有特种行业许可证擅自营业的，原告宾馆将面临巨额行政处罚。对于证据四，真实性无异议，证明目的有异议，根据双方合同约定，被告有一个先履行义务，被告要提供规划许可证使原告获得酒店经营所需的各项证照。在被告一再表示可以提供规划许可证的情况下，原告多次向被告支付了租金。这个支付行为并不能免除被告的合同义务，也不能免除被告的违约责任。对于证据五，证明三性均有异议。第一点，该证明不具有证明材料的合法表现形式，根据法律规定，单位向人民法院出具的证明材料，应当有单位负责人以及经办人员签字并盖章，显然这份证据不具有这样形式，形式上不合法。第二点，证明的单位与五被告具有利害关系，五被告均是证明单位的社员，其中龚建群是证明单位董事会成员。第三点，原告从未承诺只要取得情况说明以及规划总图以后就可以办理特种行业许可证，也从未放弃五被告的违约责任。第四点，证明内容不合常理。两原告支付了巨额租金，投入巨额投资装修，在被告不能依法取得规划许可证的情况下，原告为了减少损失千方百计去获得审批，也是人之常情。被告不应该因为原告积极态度来认为自己可以免除责任。本案双方在合同中明确约定被告应当提供规划许可证，而且被告也明知原告承租房屋的目的是为了开办酒店，所以被告没有提供规划许可证，这一致命关键的材料导致合同无法履行，原告目的无法实现。
本院认为，原告所提供的证据，被告均无异议，本院予以确认。被告所提供的证据一、二、四，原告均无异议，本院予以确认。对于被告提供的证据三，本院对真实性予以确认。对于证据五，该证明不符合证据的形式要求，但里面的内容，可结合其他事实进行综合认定。
经审理查明，2004年4月份，义乌市人民政府xx街道办事处对xxx居民委员会提交的《关于xxx旧村改造实施细则的申请报告》批复同意实施。2011年、2012年，被告龚辉清、龚辉权、龚辉钱、龚彩花、龚建群根据《旧村改造实施细则》以户的名义，经过义乌市人民政府审批，各自获得了xxx旧村改造的农村住宅用地面积。经村投标选位，五被告的房屋定位在第25幢并进行联建，其中被告龚辉清、龚辉权户各占地144平方米，各4间，被告龚辉钱、龚建群户各占地108平方米，各3间，龚彩花户占地36平方米，共1间。五被告在房屋建造过程中，原告周原成、李贤有欲租赁该房屋用于开设宾馆。2013年2月1日，二原告分别与五被告签订了《房屋租房协议》和《附属协议》各一份，协议约定，除被告龚辉清、龚辉权、龚辉钱的房屋一楼外，其余的25幢所有的房屋均出租给原告使用，租赁期限为10年；租金从计算之日起计算，每年租金被告龚辉清为116500元，被告龚建群为200000元，被告龚彩花为65000元，被告龚辉权为120000元，被告龚辉钱为89000元，第四、五年每年租金按一、二、三年的基础上各递增10%，第六年每年租金各递增5%，租金每年一付，在每年租金到期前一个月付清。原告在2018年11月30日之前支付给被告相应的押金，押金不计利息。原、被告双方还在《附属协议》中明确约定，被告应向原告提供办证的所有相关证件，如规划许可证、室外管线图、身份证等，其中规划许可证应在2013年4月份给原告。租期以酒店开业为准。《附属协议》还约定，因多户联合出租，如有其中任何一户违约，其他四户应承担连带责任，致其不能正常营业应赔偿原告总投资2倍。2013年6月份，被告向原告提交了2011年11月份经义乌市住房和城乡建设局批准同意的《xx街道xxx旧村改造规划》总图。原告对租赁房屋进行了装修（因系毛坯房，水电均由原告安装）。原告在租赁房屋的二楼开办了义乌市xxx足浴服务部，并于2014年1月份开业，该服务部的个体工商户的登记经营者为原告李贤有，成立日期为2014年5月16日，2015年4月23日歇业。原告李贤有在租赁房屋的3单元，开办了一经营批发、零售日用品的个体工商户，成立日期为2013年12月16日。2013年12月18日，原告向被告龚建群分两次支付租金15万元（第五、六层未付）。2014年1月5日，原告向被告龚辉钱支付租金52000元（第五层未付），向被告龚辉权支付租金70000元（第五层未付），向被告龚辉清支付租金68000元（第五层未付），向被告龚彩花支付租金50000元（第五层未付）。2015年2月15日，原告向各被告支付2015年的租金，其中支付龚建群133000元，未付69550元；支付龚辉钱31250元，未付35000元；支付龚辉权45500元，未付45000元；支付龚辉清40000元，未付47500元；支付龚彩花30850元，未付35000元。原告承诺未付租金于2015年5月15日前付清。
本院认为，本案五被告所在的xx街道xxx村旧村改造，是经有关部门批准并有义乌市住房和城乡建设局批准同意的《xx街道xxx旧村改造规划》总图，五被告所得的农村住宅用地，也是经义乌市人民政府审批获得的，经定点放样，五被告的房屋来源合法，其与原告签订的《房屋租房协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告以五被告未履行《附属协议》中需提供规划许可证的义务，导致其投资的酒店无法开业，故应解除合同的诉请，本院不予支持，理由如下：
一、《附属协议》中未明确规划许可证是旧村改造总规划还是村民个人房屋的规划许可证。如系旧村改造总规划，被告已于2013年6月份提供了2011年11月份的《xx街道xxx旧村改造规划》总图，被告已履行了义务。如系村民个人房屋的规划许可证，按规划许可证的本意，应先有规划许可证后，村民才能动工建房，如xxx村先有《规划》总图后，才能对村民的旧改房屋进行定点放样，而不能将两者颠倒过来。原、被告签订协议时，按原告在庭审中的陈述，五被告的房屋已结顶，有无规划许可证能当即明确，而不会发生被告能否提供规划许可证的争议。
二、2013年2月1日原、被告签订合同时，被告的房屋还未完工，2013年4月份被告未能提供规划许可证，原告完全可终止合同的履行，按常理推测，原告即使开始装修，停止的损失也不大。2013年6月份被告提供了xx街道xxx旧村改造规划总图后，如原告认为被告提供的总图不符合协议的约定，也可以停止装修，但原告继续装修，故可推定被告提供的规则总图符合原告的要求。
三、按合同约定原告承租房屋的目的是用于开办宾馆，但从实际情况看，原告还在承租的房屋内开办了足浴服务部及批发、零售日用品的个体工商户，原告实际上对租赁的房屋进行充分的利用，能实现经营的目的。
四、原告不仅支付了2014年的租金，2015年的租金也支付一半左右。而按原、被告陈述租金的起算日是从原告酒店开业时计算，故也应认定原告于2014年1月份开始经营，与原告陈述的无法经营相悖。
五、在庭审中，原告陈述其装修的宾馆能办理工商登记，但因不能提供规划许可证，所以不能办理特种行业许可证而无法营业，该陈述未能提供证据加以证明，本院不予采信。综合上述情况，原告要求解除《房屋租房协议》的理由不能成立，其诉请应予驳回。原告申请对经济损失进行司法鉴定已无必要，本院不予启动鉴定程序。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条的规定，
判决如下：驳回原告周原成、李贤有的诉讼请求。案件受理费6078元，由两原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币12156元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入账户：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员 陈锦忠
二〇一五年七月三十一日
书记员 龚 雪 来源：