江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民再终字第00003号再审
申请人（一审被告、二审上诉人）：宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道荆溪中路773号。
法定代表人：张方明，该公司董事长。
委托代理人：李晨飚、张觅，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
被
申请人（一审原告、二审被上诉人）：袁建刚。
委托代理人：吴建南，江苏义权律师事务所律师。
委托代理人：蒋小涛，江苏高的律师事务所律师。再审申请人宜兴恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）因与被申请人袁建刚商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2014）锡民终字第0582号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。该院于2015年1月13日作出（2014）苏审三民申字第00742号民事裁定，指令本院再审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。恒东公司的委托代理人李晨飚、陈亮（恒东公司原委托代理人），袁建刚的委托代理人吴建南、蒋小涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）一审审理查明：恒东公司为宜兴市XX花园的开发商。叶某为宜兴市惠安置业有限公司（以下简称惠安公司）法定代表人。2012年4月，恒东公司与惠安公司签订了一份销售代理委托合同。该合同约定恒东公司委托惠安公司与另一家销售代理公司按合同联合开展XX综合住宅项目第一期的住宅营销代理工作。惠安公司及另一家代理公司享有对该项目宜兴地区营销策划和销售代理权。代理期自合同签约之日起至该项目正式公开发售之日起12个月，或至合同提早解除或终止时止（以较早者为准）。恒东公司负责宣传营销过程中一切合同文件的签署。恒东公司负责与客户签订房屋买卖的一切合同文件及协调办理客户的银行按揭手续，惠安公司销售人员必须协助办理。恒东公司按时向惠安公司支付销售代理费。恒东公司委派专人负责收取客户定金、购房款，与客户签订房地产买卖合同并办理相关的各项购房手续。在代理期内，恒东公司根据惠安公司累计成交金额支付佣金。后惠安公司派出工作人员在售楼处接待购房者。审理中，袁建刚为证明其从惠安公司购买恒东公司所开发的XX住宅房的事实，提交如下证据：1、2012年12月11日签订的商品房买卖合同两份，该两份合同载明袁建刚购买XX花园甲幢A单元B号（340.21平方米，6336071元）、C号房（340.21平方米，6270070元）。合同落款处买受人处袁建刚签名，出卖人处盖有“宜兴恒东房地产开发有限公司”的公章。但该公章与恒东公司目前正在使用的公章存在肉眼即能辨别的显著差别。该两份合同第一页均有叶某用黑色墨水笔在空白处特别注明“房款全部一次性付清”，日期为“2012年12月11日”。2、2012年12月11日惠安公司出具的收款收据，分别载明交款方袁建刚，恒基XXB室，18624元/平米，合计6336071元，交款方袁建刚，恒基XXC室，18430元/平米，合计6270070元。3、叶某签字确认收到的承兑汇票复印件，金额共计1100万。对于购买商品房的款项是如何支付的，袁建刚称，他是向惠安公司直接支付的承兑汇票和部分现金，除有叶某签字的1100万承兑汇票复印件外，其他由叶某签字的承兑汇票复印件他遗失了。一审中，双方争议焦点为：恒东公司与惠安公司之间是委托代理关系还是居间合同关系。袁建刚称，恒东公司与惠安公司之间是委托代理关系。理由为：1、该项目开盘时所有的销售活动都是由叶某负责，包括广告的宣传、发放、电话的联系以及看房接待。在宜兴买XX的房屋找惠安公司人尽皆知。对此，袁建刚提交了广告牌照片一张，该广告牌主要内容为：惠安置业，宜兴恒基XX销售总代理。袁建刚称，该广告牌挂在屺亭到宜兴城区的马路边。2、从购房过程看，凡是已经购买或想购买XX房屋的客户均是和惠安公司工作人员及另一家代理商相联系，由代理商负责接待，包括所售房屋的结构、套型、价格、周围环境均是由惠安公司工作人员介绍。3、从合同签订过程看，绝大部分购买XX房屋的客户都是通过惠安公司，所用合同是由恒东公司提供的统一的格式合同，合同上明确约定委托代理机构为惠安公司，但对授权范围和权限并没有明确规定。4、在交易过程中，房屋的相关信息也是由惠安公司工作人员提供，价格也是与其确定，房款的交付也是根据惠安公司工作人员指定的交付方式支付，且惠安公司工作人员均是统一着装，胸前佩戴XX项目徽章，在售楼处除了两家代理商外没有其他人员接待，更没有单独的恒东公司销售处。5、惠安公司与他签订合同时，出示了格式合同，同时宣称其有代理权，这实际上向不特定的第三人表明了惠安公司是XX所有项目的销售代理人，至XX项目开盘之后到今年4月份，已有相当多的客户通过惠安公司购买了恒东公司的房屋。为此，袁建刚申请法院对购房人孙某、朱某进行调查。原审法院调查过程中，孙某称，他购买了XX乙幢D室，他是2012年11月2日到售楼处订房的，并支付了5万元定金，11月5日又在惠安公司叶某办公室刷卡80万、58万，另外还贷款50万元。朱某称，他购买了XX丙幢E室，订房时支付了5万元定金，12月份到惠安公司叶某办公室刷卡25万元，后来又支付42万元，用公积金贷款20万元。恒东公司在原审法院要求下提供了孙某、朱某购房发票及付款凭证，恒东公司提供的付款凭证中有5万元孙某认可是其妻子陈某的银行卡刷卡支付，其余50万、97.1577万元刷卡凭证不是其或其亲属的银行卡支付。恒东公司提供的朱某的付款凭证中，朱某认可其中5万元刷卡，2万元现金解款单，20万元公积金贷款为其支付，另外25.078万元、10万元、30万元均否认为其本人或其亲属的银行卡刷卡支付。袁建刚称，恒东公司提供的付款凭证中，97.1577万元和25.078万元是尾号为F的银行卡刷卡支付的，他可以确定该卡就是叶某本人的银行卡。原审法院调取了叶某尾号为F的银行卡交易明细，显示叶某的银行卡账户有金额为97.1577万元和25.078万元的往来，时间与恒东公司提供的付款凭证显示的时间亦相吻合。综上，袁建刚认为，无论恒东公司是否在合同上盖章，也不论该印章的真假，只要惠安公司的印章是真的，叶某的签字是真的，该合同仍然成立。即使其实际超越了他们内部的授权范围，但是该代理行为仍然有效，恒东公司仍应当对其行为承担责任。恒东公司认为：恒东公司与惠安公司之间是居间合同关系。1、本案涉嫌刑事犯罪，应移交公安机关处理。本案中应严格区分惠安公司叶某与恒东公司的行为，目前查明的事实已确认惠安公司及叶某涉嫌重大刑事犯罪，惠安公司及叶某欺瞒恒东公司所做出的行为，不应由恒东公司承担任何责任。2、恒东公司与惠安公司2012年4月份签署的销售代理委托合同清楚载明了惠安公司是为恒东公司提供居间服务的，无权代为签约、代为收款，故不存在恒东公司授权不明的情况。3、惠安公司采取伪造恒东公司公章、商品房买卖合同等合同文本，捏造事实等方式骗取袁建刚信任继而骗取财物，具有相当的隐蔽性，恒东公司无从获知有关信息，故不存在恒东公司知道而不制止惠安公司违约行为的情况，袁建刚因惠安公司的行为导致的误判，与恒东公司无关。4、袁建刚明知惠安公司是房产中介机构，却在没有核实其代理权限的情况下与其签订商品房买卖合同，支付房款1200余万元，存在明显的过失，应对自身因此蒙受的损失承担责任。上述事实，有房屋买卖合同、收款收据、承兑汇票、销售代理委托合同、照片及庭审笔录、调查笔录等证据在卷佐证。一审法院认为：惠安公司与恒东公司接待人员均在恒东公司的售楼处办公，购房者到售楼处购房时，难以区分惠安公司与恒东公司的工作人员，对负责接待他们的惠安公司工作人员，理所当然会在他们的引导下按照他们的要求办理购房的一整套手续。惠安公司在本市马路边竖立的广告牌中表明他公司是恒东公司的销售代理商，恒东公司称他公司与惠安公司之间不是委托代理关系，但其并未阻止惠安公司此行为。惠安公司与恒东公司签订的销售代理委托合同虽其内容规定了惠安公司无权签约、收款等，但合同名称是委托代理合同，导致惠安公司持有该合同后，可向购房者展示该合同并宣称他公司为XX住宅房的销售代理商，而购房者不一定会详细探究该销售代理合同的内容，该合同名称易使购房者产生误解，误以为惠安公司与恒东公司之间是委托代理关系。证人孙某、朱某系恒东公司认可的从他公司处购得住宅房的购房人，他们两人至恒东公司售楼处购买房屋时，系惠安公司工作人员接待，他们二人在惠安公司刷卡支付部分购房款，从恒东公司提交的孙某、朱某购房的付款凭证来看，其中均有用叶某银行卡支付的部分，故据此可以看出，对于惠安公司代理收款的行为，恒东公司是认可的。综上，虽惠安公司没有获得恒东公司XX住宅项目的销售代理权，但从惠安公司、恒东公司的上述行为来看，购房者有理由相信惠安公司有权代理恒东公司签约、收款等，惠安公司的行为构成表见代理，该代理行为有效，恒东公司应对该代理行为产生的法律后果承担责任。本案袁建刚签订的房屋买卖合同上虽恒东公司印章与其现使用印章不一致，但该合同为惠安公司与袁建刚签订，无论合同上恒东公司印章真假与否，惠安公司签约行为的法律后果应由恒东公司承担。现恒东公司拒绝承担惠安公司签约行为的后果，已经以自己的行为明确表明不履行合同义务，袁建刚主张要求恒东公司返还购房款1260.6141万元的诉讼请求，应予支持。该院判决：恒东公司于判决发生法律效力之日起十日内退还袁建刚购房款1260.6141万元。恒东公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审事实不清，袁建刚的陈述不实，其有理由怀疑袁建刚与叶某之间已将别墅购房合同取消，转款签订商铺协议。故袁建刚在原审中减少了诉讼请求。2、恒东公司帐上虽收到孙某、朱某的刷卡付款97.1577万元及25.078万元该两笔房款，但孙某、朱某是恒东公司自己的客户，并非是惠东公司的客户，对孙某、朱某的房款从叶某卡上转到恒东公司帐上不予认可。孙某、朱某作为证人未出庭作证，其陈述不能作为惠东公司有权收取房款、签订合同的依据。一审法院以叶某F银行卡付款到恒东公司的调查作为认定表见代理的依据，该证据系非法证据，应予排除。3、袁建刚未主张去过售楼处，一审以客户难以区别售楼处内惠安公司与恒东公司接待人员为由，认定表见代理成立，缺乏事实依据。4、其与惠安公司签订的是销售代理委托合同，性质为居间合同，袁建刚从未要求惠安公司或叶某出示授权文件而付款签约，未尽审慎义务，未审查惠安公司的代理权限，故表见代理不能成立，合同的后果不应由恒东公司承担。5、合同上恒东公司的公章不是真实的，本案涉嫌刑事犯罪，请求撤销原判，改判驳回袁建刚的所有诉讼请求。袁建刚辩称：一审撤回部分诉讼请求系依法自行处分自己的权利，一审法院对孙某、朱某调查并无不当，该调查系因证人在作证过程中提供了银行卡，当事人无法自行收集银行帐户证据，故法院有权调查查明事实，广告牌竖立在房产销售之前，且广告牌上表明了代理销售商为惠安公司，上诉人从未在公告及格式合同里要求必须付款到指定帐户，售楼处设置公告及代理销售、电话联系等售房行为均系由惠安公司操作，其有足够理由相信惠安公司有代理权，其已起到应尽的注意义务，惠安公司与恒东公司之间并非仅是居间关系，从代为订立合同、收取房款的实际销售代理行为而言显系委托代理关系，其付款是出于对恒东公司开发商的信任，请求二审维持原判。二审中，袁建刚陈述：其在2012年6月与叶某相识并商谈买别墅的，双方约定以承兑汇票支付，叶某提出先支付承兑汇票，再向恒东公司申请购房优惠。后其陆续将承兑汇票支付给了叶某付清了两套别墅的房款，超出部分是用来购买商铺的，1100万元承兑汇票的原件是其在2012年6月份和8月份陆续交给叶某的，这些款项都是用来购买别墅的，160万元的差额部分也是用承兑汇票和部分现金支付的。合同和收据都是在叶某办公室叶某出具给我的，惠安公司开具了两套别墅的收款收据，并在合同中注明全部款项已经付清。为购买别墅和商铺，其一共付给叶某2300多万元房款。其曾经在付款前去售楼处看过楼盘，付款是叶某指示其付的。二审查明的事实与原审一致，予以确认。二审另查明，惠安公司曾在公路边竖立广告牌，内容为：惠安公司XX销售总代理。2013年4月25日，恒东公司在售楼处贴出公告，内容为：XX项目原销售代理公司惠安公司与我公司因代理委托销售合同已到期，双方的销售代理关系已经终止。有关XX项目的后期延续销售工作暂由我司营销人员执行。销售代理协议中载明惠安公司协助恒东公司与客户签订购房合同并指引客户向恒东公司付款。二审中，本院依法对叶某进行了调查，其对合同、收款收据的真实性予以认可，对收取袁建刚购买两套别墅的房款1000多万元承兑汇票和部分现金无异议，金额与收据一致，认可袁建刚订购商铺。以上事实，由照片、公告、当事人陈述，本院向叶某调查的笔录、本院谈话笔录等证据在卷佐证。本案二审争议焦点为：
一、孙某、朱某的调查笔录能否作为本案证据？二、袁建刚是否交付了两套别墅的房款？三、惠安公司及叶某与袁建刚签订合同、收取房款是否构成表见代理？本院二审认为：
一、当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的证据，人民法院认为审理案件需要的可以依职权调查。原审法院调取叶某的银行卡信息符合法律规定。故孙某、朱某的调查笔录可以作为本案定案的间接证据采用。
二、当事人应当对自己主张的事实提供证据证明，审判人员对案件的证据，应当进行综合审查判断。袁建刚提供了1100万金额的有叶某签字的承兑汇票复印件，且二份购房合同上叶某注明房款全部一次性付清，经本院调查，叶某对袁建刚签订合同及交付诉争两套别墅的房款事实无异议，上述证据可以互相印证，证明诉争两套别墅的房款已交付。恒东公司辩称实际支付房款不实，但未提供反证。综上，
本院认为，袁建刚已交付了两套别墅的房款1260.6141元。
三、相对人有理由相信行为人有代理权的可以构成表见代理。具体表现为：被代理人应当知道行为人以其代理人名义为民事行为而不表示反对的可视为构成表见代理；被代理人对外曾有授予行为人代理权的表示，实际上有无授予或者权限如何，相对人根据一般理性判断难以知晓的也可视为构成表见代理等。本案中，户外广告牌上载明了惠安公司系涉案楼盘销售总代理，但恒东公司并未提出异议或在售楼处就代理权限进行明确公告，甚至发生过他人通过向惠安公司法定代表人叶某交款购得了XX房屋这样的事实，而且根据销售代理委托合同的约定，惠安公司的工作人员在售楼处销售涉案房屋时有权指引客户进行付款，袁建刚正是接受了指引才向惠安公司及叶某进行了付款。恒东公司作为房地产市场的专业商主体，其应当承担更严格的注意义务，故可以推定其应当知道惠安公司及叶某以其代理人的名义进行了相关销售行为。根据恒东公司自行张贴的公告内容，直至2013年4月25日其才正式宣告解除惠安公司代理销售的相关权限，亦可视为对外曾有追认惠安公司代理权的表示。因恒东公司此前从未在公众场合对惠安公司的代理销售的行为进行反对，而袁建刚作为一般人前往售楼处购房时无从得知惠安公司及恒东公司之间的真实法律关系及相应权限，其对接受惠安公司及叶某指引支付房款一事并无过错，上述情形足以使得的袁建刚相信惠安公司有权代理恒东公司从事销售房屋的相关行为。综上，惠安公司及叶某向袁建刚收款并出具收据的行为应当认定构成表见代理，应由恒东公司承担本案相应法律责任。恒东公司上诉认为叶某与袁建刚取消别墅购房合同、转款签订商铺协议等主张无事实依据，不予采信。恒东公司上诉认为惠安公司及叶某的行为不构成表见代理的观点，亦无事实和法律依据，不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。二审判决：驳回上诉，维持原判。恒东公司申请再审称：请求撤销（2014）锡民终字第0582号判决，重新审理本案，涉案诉讼费用由被申请人承担。1、涉案争议属刑事诈骗，而非民事纠纷，惠安公司主要职能是营销宣传、促成交易，无权代收房款、代签合同；2、原审法院认定事实错误，被申请人并未证明其实际付款行为；3、原审法院法律关系认定错误、适用法律错误、涉案法律关系不是“表见代理”。袁建刚辩称：1、本案是典型的表见代理模式，袁建刚在本案合约缔结过程中善意无过失。2、申请人在本案中有重大过错，这个过错导致袁建刚充分相信惠安公司以及叶某是其代理人。3、本案不存在先刑后民问题。是否构成表见代理与叶某是否构成犯罪不属于同一法律事实。因此，二审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请人的申请。本院再审对二审查明的事实予以确认。再审另查明：2015年4月21日，宜兴市房屋产权监理中心向本院出具“情况说明”，载明：经查询宜兴市商品房合同备案系统，系统记录合同备案登记号为201212110002的商品房买卖合同，于2012年12月11日9：36：37由恒东公司登记在销售人员闵某名下的备案密钥所签订。该合同签订完毕后，被同一密钥于同日9:40:56注销。系统记录合同备案登记号为201212110003的商品房买卖合同，于2012年12月11日9：39：8由恒东公司登记在销售人员闵某名下的备案密钥所签订。该合同签订完毕后，被同一密钥于同日9:43:54注销。上述备案登记号与袁建刚提供的商品房买卖合同编号一致。该密钥由宜兴市房屋产权监理中心颁发给恒东公司使用。恒东公司质证认为其只能通过“密钥”登入备案合同，无法通过“密钥”注销，注销是房地产交易所的职能。宜兴市房屋产权监理中心再次说明：在宜兴市商品房合同备案系统中签订的商品房买卖合同，在签订完24小时内，可由合同签约人员自行变更或注销，超过24小时后如要变更或注销合同，必须由合同买卖双方向我中心共同申请，到场签字并提纸质材料，我中心审核通过后进行变更或注销合同的操作，并记录档案，无论是公司或我中心对合同变更或注销，该合同在备案系统中显示的注销人都是“密钥”操作员，经查，上述两份备案合同的注销均由恒东公司密钥操作员“闵某”所为，非我中心所为。本院再审认为，本案袁建刚签订的房屋买卖合同上恒东公司印章虽与其现使用印章不一致，但从宜兴市房屋产权监理中心所出具的情况说明看，袁建刚提供的二份房屋买卖合同的编号与房屋产权监理中心系统记录合同备案登记号均一致，二份合同均通过恒东公司登记在销售人员闵某名下的备案密钥所签订，稍后的几分钟再由密钥操作员“闵某”注销。该行为能说明恒东公司对袁建刚通过叶某、惠安公司购买房屋是知道的。袁建刚作为普通购房者前往售楼处购房时无从得知惠安公司与恒东公司之间的真实法律关系及相应权属，其对接受惠安公司及叶某指引支付房款一事并无过错。袁建刚有理由相信惠安公司有权代理恒东公司从事销售房屋的相关行为。故恒东公司的再审请求不能成立。原一、二审判决并无不当，应予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：维持本院（2014）锡民终字第0582号民事判决。本判决为终审判决。
审判长 朱 健
审判员 许 敏
审判员 过坚列
二〇一五年七月三十日
书记员 张一华本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 来自：