湖南省冷水江市人民法院民 事 裁 定 书（2015）冷民特字第21号申请人吴某某，女，1970年8月15日出生，汉族。委托代理人曾某某，湖南红日律师事务所律师。被申请人颜某某，女，1982年9月16日出生，汉族。委托代理人刘某某，女，1979年8月28日出生，汉族，系被申请人表姐。
申请人吴某某于2015年7月2日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由
审判员曹辉进行了审查，并依法进行了听证。申请人吴某某及其委托代理人曾某某、被申请人颜某某及其委托代理人刘某某到庭参加听证。本案现已审查终结。申请人吴某某称：被申请人颜某某之父颜明清在冷水江市拓溪院子开发建设建明小区。2012年10月23日，申请人与颜明清签订了购房合同，约定：申请人购买该小区第一栋二单元E1户型第四层，建筑面积128.13平方米，价款195808元，2013年12月30日前交房。合同签订后，申请人先后共交了20万元购房款及水电落户费5000元，合计205000元。2013年12月30日约定的交房日到后，申请人多次找颜明清要求交房，颜明清以种种理由拒绝。此后，申请人多次找颜明清要求退购房款，颜明清于2014年4月28日承诺在2014年5月30日前交房，否则全额退还购房款及利息并支付约定的违约金，2014年6月8日颜明清再次承诺半个月交房，否则退购房款，但颜明清未予兑现。2014年8月28日，颜明清及其女儿即被申请人颜某某与申请人三方签订了抵押担保协议，约定：颜明清在2015年6月26日前将房屋交付申请人，否则全额退还申请人205000元及其利息45000元并承担违约金2万元；被申请人颜某某以其位于冷水江市冷办建新居委会市供销社院内2-701号住房为该笔债务提供抵押担保，并办理了他项权登记（他项权证号514000780号）。现抵押担保协议约定的交房期限已过，颜明清既不交房也不退款，申请人要求被申请人颜某某履行担保义务，被申请人予以拒绝。为了维护申请人的合法权益，请求法院依法裁定拍卖或者变卖被申请人颜某某所有的位于冷水江市冷办建新居委会市供销社院内2-701号住房（冷房权证字第000617**号），所得价款优先清偿申请人的购房款205000元及利息与违约金。被申请人颜某某提出如下异议：申请人在建明小区所购套间属于颜明清与李建芳合伙开发并出售给申请人的，交房义务与被申请人无关，交房责任应该由颜明清与李建芳承担。颜明清与李建芳对申请人所购套间不能交付是由于该房被第三人强行占有，颜明清与李建芳现正在法院就被强占的房屋与第三人打官司，本案需等待另案处理完毕后才能将申请人所购房屋交付申请人。申请人急需颜明清与李建芳交房，颜明清可以在其他工地上给一套住房给申请人。被申请人现所住套间系其婆婆出资装修，该套住房系被申请人全家唯一住房。
本院经审查认为：申请人吴某某与颜明清签订了《冷水江市建明小区集资建房购房合同》，申请人吴某某从颜明清处购买了建明小区第一栋二单元E1户型第四层住房并支付了购房款200000元及水电落户费5000元，合计205000元。因颜明清不能按期交房，颜明清与李建芳（共同开发商）向申请人承诺2014年5月30日前将住房完整交付给申请人，否则退还购房全额房款，支付相应利息，并按购房合同确定的违约条款支付违约金，颜明清与李建芳向申请人吴某某出具了承诺书。由于颜明清不能实际向申请人交付房屋，颜明清与申请人吴某某、被申请人颜某某（颜明清之女）三方于2014年8月28日签订了《抵押担保协议》，约定：被申请人颜某某将其所有的一套房屋（冷房权证字第000617**号）为颜明清向申请人吴某某提供抵押担保，担保颜明清履行与申请人吴某某所签订的“购房合同”和“承诺书”，承担一切抵押担保责任；颜明清承诺在2015年6月26日之前将房屋交付给申请人，如不能交付，颜明清全额退还申请人吴某某购房款205000元并承担利息45000元、违约金20000元；若颜明清不能履行上述义务，则被申请人颜某某自愿将抵押房屋作价250000元过户给申请人所有。《抵押担保协议》签订后，申请人吴某某与被申请人颜某某于2014年8月28日到冷水江市房地产产权监理处办理了房屋抵押登记手续并办理了房屋他项权证（冷房他证冷办字第5140007**号），房屋他项权证上登记的债权数额为205000元。《抵押担保协议》依法成立并生效。被申请人颜某某所提异议不予成立，本院依法不予支持。根据《抵押担保协议》的约定，因颜明清不能向申请人吴某某交付房屋，申请人向颜明清交付的购房款和水电落户费共计205000元及约定由颜明清承担的利息45000元、违约金20000元，已经转换成颜明清应当支付给申请人吴某某的债务。被申请人颜某某自愿以其自有住房替该债务向申请人吴某某提供抵押担保并办理了抵押登记手续。因此，申请人吴某某依法取得了被申请人颜某某所有的位于冷水江市冷办建新居委会市供销社院内住房（冷房权证字第000617**号）的抵押权。现颜明清未按《抵押担保协议》的约定偿还申请人吴某某的约定债务，申请人吴某某要求实现担保物权的申请符合合同的约定和法律的规定，本院依法予以支持。抵押权人即申请人吴某某依法可以以拍卖或者变卖抵押财产所得的价款优先受偿，优先受偿的范围限于抵押登记的债权数额即205000元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，
裁定如下：将被申请人颜某某所有的位于冷水江市冷办建新居委会市供销社院内住房（房产证号冷房权证字第000617**号、他项权证号冷房他证冷办字第5140007**号）予以拍卖或者变卖，所得价款优先清偿申请人吴某某的债务205000元。本案案件申请费1458元，由被申请人颜某某承担。如对本裁定有异议，当事人可以在收到裁定书之日起十五日内向本院书面提出。本裁定为终审裁定。
审判员 曹辉
二〇一五年七月三十日
书记员 刘亮附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。 微信公众号“”