广西壮族自治区兴安县人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第598号原告桂林景园物业服务有限公司。住所地：广西桂林市兴安县兴安镇秦皇路延伸。法定代表人阴仲强，该公司总经理。委托代理人唐辉仁，广西利业律师事务所律师。被告盘宏卫。委托代理人文小秀。
原告桂林景园物业服务有限公司与被告盘宏卫物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法由
审判员赵丹适用简易程序于2015年6月19日公开开庭进行了审理。原告桂林景园物业服务有限公司的委托代理人唐辉仁，被告盘宏卫的委托代理人文小秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林景园物业服务有限公司诉称：原告为专业的物业服务公司。2012年7月5日原告与兴安县九天·圣龙山庄业主委员会签订了《九天圣龙山庄物业服务合同》，兴安九天·圣龙山庄业主委员会聘请原告对九天圣龙山庄提供物业管理服务，服务期限为三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止。合同签订后，原告按照合同约定履行了应尽的物业管理服务义务。被告盘宏卫为九天圣龙山庄的业主，享受了原告提供的物业管理服务，却自2013年1月1日起拒绝向原告交纳物业服务费，原告多次催收无果诉至法院，请求判令被告盘宏卫支付原告2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费1334元（138.93㎡×0.4元×24个月）、公摊水电费240元（2013年起按120元／年／户，计算2年）、生活垃圾处理费168元（7元／月×24个月），合计1742元；本案的诉讼费由被告承担。原告桂林景园物业服务有限公司针对其诉讼请求提交的证据如下：1、原告与兴安县九天·圣龙山庄业主委员会签订的《九天圣龙山庄物业服务合同》一份，证明双方存在物业管理合同关系；2、《关于九天圣龙山庄居民小区业主委员会换届的请示》、兴安县九天·圣龙山庄业主委员会将换届筹备小组名单上报双灵社区居民委员会报告，证明兴安县九天·圣龙山庄业主委员会是合法产生的；3、原告的《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、《物业服务资质证书》，证明原告是依法注册且具有物业服务资质的企业；4、兴安县环境卫生管理站出具的情况说明，证明兴安县环境卫生管理站委托原告代收生活垃圾处理费及收费标准按每户每月7元收取的依据。
被告盘宏卫辩称，被告愿意交纳公摊水电费和生活垃圾处理费，但不愿意交纳物业管理费，理由是原告并未按合同约定履行应尽的物业管理服务义务。原告为被告所在九天圣龙山庄小区提供物业服务，但小区内公共通道被搭建狗舍养狗，杂物间内养鸡，垃圾不及时清理，消防设施不维护，灭火器好多都不见了，消防通道当停车场，道路两旁车辆乱停乱放，路灯常年不亮，单元楼道内贴满小广告，绿化带被业主占用种菜，小区内可视电话及监控都不能正常使用。综上所述，被告所在小区人身财产安全得不到保障，出行不便，环境卫生差，原告提供的物业管理服务不到位，故被告拒绝交纳物业管理费。被告盘宏卫针对其主张提交的证据如下：九天圣龙山庄小区照片8份。照片1证明小区内狗成群，无人管；照片2证明小区内绿化带未修剪，被占用种菜，到处是老鼠洞；照片3证明小区内垃圾乱扔，长期无人清理，狗乱串；照片4证明小区内建筑垃圾长期未清理，绿化带内种菜；照片5证明小区内绿化带内种菜，消火栓损坏无人修理；照片6、7证明小区绿化带长期未修剪；照片8证明小区内随处可见狗。经过开庭质证，被告盘宏卫对原告桂林景园物业服务有限公司提交的证据1、2、3、4无异议，
本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据予以采信。原告对被告提交的8份照片真实性没有异议，但对关联性有异议，小区内的狗都是小区业主自己养的，原告无权禁止；绿化带的菜是小区业主种的，原告曾多次制止，但小区业主并不配合，双方还起了冲突，由于原告非执法部门，不能采取强制措施；小区内车辆乱停乱放，消防通道停车，原告已经在路面明令禁止停车，但由于小区内停车位有限，业主的停车需求日增，这是所有小区都存在的现象，如果不允许业主的车辆停放，原告和小区内的业主矛盾将更深；小区内的小广告是在原告接管小区物业前就已经粘贴；小区内的可视电话原告多次修理，有些可视电话使用年限长，已老化，修不好；小区内的消防设施、路灯、摄像头、可视电话维护属公共设施，需全体业主配合，提取公共维修基金维护。原告承认小区物业服务存在问题，但产生问题的原因主要是小区内少数业主自身素质差，损害其他业主权益，占用公共场所。
本院认为被告提交的照片能反映原告提供的物业服务存在问题，对存在的问题，被告可以通过业主委员会要求原告整改，或更换物业管理服务企业，但不能据此拒交全部物业管理费。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告桂林景园物业服务有限公司为合法的物业服务企业，物业管理资质等级为三级。2012年7月5日原告与兴安县九天·圣龙山庄业主委员会签订了《九天圣龙山庄物业服务合同》，兴安九天·圣龙山庄业主委员会聘请原告为九天圣龙山庄提供物业管理服务，服务期限为三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止。合同约定了双方的权利义务，并约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：九天圣龙多层住宅按0.4元／月／平方米计算，公摊水电费150元／年／户。合同签订后，原告为九天圣龙山庄提供了物业管理服务。被告盘宏卫为九天圣龙山庄业主，并于2010年入住。被告自2013年1月1日起未向原告交纳物业管理费、公摊水电费、生活垃圾处理费，原告催收无果诉至本院，请求判令被告盘宏卫向原告支付物业管理费1334元、公摊水电费240元、生活垃圾处理费168元，合计1742元；本案的诉讼费由被告承担。另查明，被告盘宏卫位于兴安县兴安镇秦皇路延伸段南端（九天·圣龙山庄112幢1单元4楼2号房）建筑面积为138.93㎡。兴安县环境卫生管理站委托原告代收代缴生活垃圾处理费，按每户每月7元标准收取。
本院认为，原告桂林景园物业服务有限公司是具有独立法人资格及从事物业服务活动资质的企业。原告与兴安县九天·圣龙山庄业主委员会签订的《九天圣龙山庄物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反相关法律、法规的规定，是合法有效的，该合同对九天圣龙山庄小区全体业主，包括被告盘宏卫均具有约束力。原告负有合同约定的维修、养护、管理等义务；被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业管理费的义务。本案原告对被告居住的小区提供了物业管理服务，被告认为其提供的物业管理服务不到位，并提交了8份照片，被告提交的照片能够证明原告提供的物业服务不完善，需改进。原告庭审中也承认提供的物业管理服务存在问题，但问题主要是由于小区客观环境及小区内少数业主侵权造成，故本院对原告要求被告全额交纳物业管理费的主张不予全部支持，酌情支持90%。原告对物业管理费的计算方法，符合《九天圣龙山庄物业服务合同》的约定，本院予以认可。原告主张的公摊水电费，在《九天圣龙山庄物业服务合同》中有明确约定，被告在庭审中也表示愿意交纳，故本院予以支持。原告主张自2013年起公摊水电费按120元／年／户收取是对自己诉权的处分，本院予以准许。原告主张的生活垃圾处理费有兴安县环境卫生管理站出具的情况说明为依据，兴安县环境卫生管理站委托原告代收代缴九天圣龙山庄全体业主的生活垃圾处理费，未违反相关法律、法规，收取标准也是统一标准，原告已经按统一标准代被告向兴安县环境卫生管理站交了生活垃圾处理费，被告对此未提出异议，并在庭审中表示愿意交纳，故本院予以支持。经计算，被告盘宏卫应支付原告2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费为1200.36元（138.93㎡×0.4元×24个月×90%）、公摊水电费为240元（120元／年／户×2年）、生活垃圾处理费为168元（7元／月×24个月），合计1608.36元。综上所述，原告作为小区物业服务企业应在职责范围内不断提高服务标准与水平，被告作为小区业主，也应支持、理解物业公司的工作，只有双方共同努力，才能营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。本院依照《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款之规定，
判决如下：
一、被告盘宏卫支付原告桂林景园物业服务有限公司物业管理费1200.36元、公摊水电费240元，合计1440.36元；
二、被告盘宏卫支付原告桂林景园物业服务有限公司代交的生活垃圾处理费168元；
三、驳回原告桂林景园物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案收案件受理费25元（已减半收取），由原告桂林景园物业服务有限公司负担5元，被告盘宏卫负担20元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院，上诉期限届满后七日内未交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 赵 丹
二〇一五年七月二十九日
书记员 唐晨芷 关注微信公众号“”