湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂嘉鱼民初字第00179号原告武汉万嘉物业管理有限公司。住所地：武汉市江岸区解放大道****号新长江国际*幢*单元**层*号。法定代表胡松成，系该公司总经理。委托代理人曾国兵，湖北万泽律师务所律师。代理权限：特别授权。被告湖北嘉诚房地产开发有限公司。住所地：嘉鱼县鱼岳镇滨湖路**号。法定代表人陈漫华，系该公司经理。委托代理人卢志宏，湖北宁华律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告武汉万嘉物业管理有限公司（以下简称：万嘉物业公司）与被告湖北嘉诚房地产开发有限公司（以下简称：嘉诚公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万嘉物业公司的委托代理人曾国兵、被告嘉诚公司委托代理人卢志宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万嘉物业公司诉称，2009年6月12日，原、被告签订了一份《湖畔花城营销中心物业服务合同》，合同第二条约定：物业服务期限为2009年6月12日至甲方（被告）湖畔花城营销中心解散为止，双方还约定了服务酬金、付款方式以及违约责任等合同条款。合同签订后，原告依约履行了合同义务，而被告却未依照合同约定按时支付物业服务费，且欠费时间长达十个月零二十天，累积欠费达22万余元，给原告造成了巨大的经济损失。原告为尽早挽回损失，曾多次派人向被告催讨欠款，但被告却一再推脱。在被告多次违约的情况下，原告无奈停止了湖畔花城营销中心物业服务，并要求被告按照合同约定支付欠费。2014年5月8日，原、被告签订了一份《协议书》，双方对债权、债务进行了确认，并约定被告于同年8月6日前一次性向原告支付相关款项，但被告再一次违约，至今不支付拖欠的物业服务费。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：被告向原告支付拖欠的物业服务费共计223300元；被告向原告支付违约金63000元；本案诉讼费由被告承担。原告万嘉物业公司为证明其主张成立并支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、《湖畔花城营销中心物业服务合同》一份，证明原、被告于2009年6月12日就湖畔花城营销中心物业管理一事达成一致，该合同符合法律规定，依法成立。原、被告都应当依照合同约定享有权利、承担义务；2、《协议书》一份，证明被告拖欠服务费时间长达10个月零20天，拖欠服务费达223300元。其行为已构成多次违约，应当承担相应违约责任。
被告嘉诚公司辩称，1、原告诉讼请求的第一项，被告拖欠原告物业服务费共计223300元，被告认可，这是原被告双方协议确认的；2、原告的第二项诉讼请求，被告不予认可。根据原、被告的物业服务合同，原告应向被告返还10万元前期垫付的开办费，但是原告拒绝返还，被告才未按照该份协议还款，被告不存在违约的事实，不应向原告支付违约金；3、被告主张的第一项诉讼请求应当进行债务抵消，即223300元-10万元开办费=123300元。
被告嘉诚公司为证明其辩称的事实成立并支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、电子转账凭证一份，证明被告湖北嘉诚房地产开发有限公司于2010年8月20日向原告武汉万嘉物业公司垫付了10万元的开办费；2、《湖畔花城前期物业管理合同》一份，证明原告武汉万嘉物业公司应当返还给被告湖北嘉诚房地产开发有限公司开办费10万元，而非返还给法定代表人韩小薇个人。为查明案件事实，本院依职权调取了（2012）鄂嘉鱼民初字第02561号及（2013）鄂咸宁中民三终字第31号民事判决书，证实被告于2010年8月20日将10万元开办费垫付给原告，原告于2010年9月2日已将此款返还给被告。本案在庭审中对原、被告所举证据进行了质证。原告所举证据1、2，被告均无异议，本院依法予以确认。被告所举证据1、2，原告均有异议，因为与本案无关。被告所举证据1，经本院审查，内容真实、合法，且与本案有关，本院予以采信。被告所举证据2，经审查，本院对该证据的真实性予以采信，但该证据证明原告应当将开办费10万元返还给被告，而且原告于2010年9月2日将此款已返还给被告，对该证据，本院予以确认。依据上述采信、确认的证据及庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2009年6月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《湖畔花城营销中心物业服务合同》，约定由被告为原告开发建设的“湖畔花城”的营销中心提供物业服务。该合同对物业概况、物业服务期限、物业服务内容及标准、双方的权责、服务酬金及付款方式、违约责任及合同解除、生效等方面进行了约定。2010年7月29日，原、被告签订了一份《湖畔花城前期物业管理合同》，该合同第约定由被告将其开发的湖畔花城小区商品房住宅、小区商业委托给原告管理，并约定被告进场前和一期第二批交房前被告分两次支付10万元开办费。2010年8月20日，被告按照约定垫付给原告10万元开办费，原告于2010年9月2日将此款返还给被告。2014年5月8日，原、被告双方就债权、债务进行确认，并签订了一份《协议书》，该协议第三条约定：“双方对履行湖畔花城营销中心物业服务合同”事宜，一致认定甲方（被告）尚未支付乙方（原告）10个月又二十天的管理服务费，共计223300元。并在协议中约定，甲方（被告）于2014年8月6日前向乙方（原告）一次性支付上述款项，逾期按月1000元计算违约金。后被告多次向被告催讨上述欠款，但因原告未将10万元开办费返还到被告账户，而是返还到当时被告的法定代表人韩小薇的的账户，被告称韩小薇并未将该款转入公司账户，故被告对原告的该还款行为不予认可，进而被告一直未向原告支付223300元的物业管理服务费。为此，原告诉至本院，请求依法判令：被告向原告支付拖欠的物业服务费共计223300元；被告向原告支付违约金63000元；本案诉讼费由被告承担。
本院认为，原、被告签订的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效合同。该《协议书》第三条明确约定，“双方对履行湖畔花城营销中心物业服务合同”事宜，一致认定甲方（被告）尚未支付乙方（原告）10个月又二十天的管理服务费，共计223300元，并约定被告于2014年8月6日前一次性支付上述款项。故原告要求被告支付物业服务费223300元的诉讼请求，本院依法予以支持。但原告要求被告支付违约金63000元的诉讼请求及《协议书》中约定的逾期按日1000元计算违约金过分高于其造成的损失，被告要求本院依法予以调整的意见，本院予以采纳。
被告辩称原告应向被告返还10万元前期垫付的开办费，因本院（2012）鄂嘉鱼民初字第02561号及咸宁市中级人民法院（2013）鄂咸宁中民二终字第31号民事判决书均已认定原告于2010年9月2日将10万元开办费返还给被告，故被告的该抗辩意见本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告湖北嘉诚房地产开发有限公司欠原告武汉万嘉物业管理有限公司物业服务费223300元，限被告于本判决生效后三日内一次性偿还给原告；
二、被告湖北嘉诚房地产开发有限公司于本判决生效后三日内一次性支付给原告逾期付款的违约金（以223300元为基数从2014年8月7日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4650元，由被告湖北嘉诚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户银行：中国农业银行咸宁金穗支行，帐号：17680601040004550；户名：咸宁市中级人民法院；汇款用途：上诉费。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳或不足额交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吕 凯
审 判 员 陈文胜
人民陪审员 刘晓地
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 杜 娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度搜索“”