济源市人民法院民 事 裁 定 书（2015）济民一初字第589号原告郭庆礼，男，1968年8月15日出生，汉族。被告济源市安泰置业有限公司。法定代表人李兴安，董事长。委托代理人楚玉战，该公司工作人员。委托代理人王菲菲，河南九威律师事务所律师。被告李凯波，男，1969年11月10日出生，汉族。委托代理人王红梅，河南剑光律师事务所律师。
原告郭庆礼诉被告济源市安泰置业有限公司（以下简称安泰公司）、李凯波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法向被告送达起诉状副本、举证须知、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭庆礼、被告安泰公司的委托代理人楚玉战、王菲菲、被告李凯波的委托代理人王红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：其于2009年12月20日、21日在阳光花苑大门口售楼部内交纳首付款78400元，被告李凯波给其出具了加盖有“阳光花苑8号楼项目部专用章”的收据，并且与李凯波签订一份阳关花苑购房俱乐部入会申请书（即购房协议），协议上写明房屋位置在济源市阳光花苑（济渎大道新市委党校对面）8号楼一单元7层西户，面积89平方米（待换合同时以市房管局测定面积为准），价格2236元／平方米，总房款价款199000元，优惠金额19847元，优惠后房款178000元，并约定交房时提供房产证。李凯波在协议上签字并口头承诺很快交房。2010年9月3日-10日，其在售楼部补交房款及车库款32400元，李凯波给其出具收到条。2012年11月份，其在阳光花苑大门口墙上看到安泰公司对阳光花苑5#、8#、12#楼的通知中第二条显示：凡是没有济源市安泰置业有限公司财务科出具收据的阳光花苑小区5#、8#、12#楼购房者均不合法，济源市安泰置业有限公司一律不认可，并且不办理任何手续。2013年7月30日，李凯波作为甲方又与其签订了一份协议，协议第二条约定：甲方保证8#楼8月底交房，若不按时交房，甲方付给乙方每户5000元／月。其于2013年9月2日带着70000元，准备将款交给安泰公司和李凯波，但不让交款，让其等候通知。其多次找李凯波理论，至今未给其交房。现请求判令1、二被告延期不给其交房及配套车库的违约金85000元（违约金从2013年9月起按每月5000元计算至2015年1月）及2015年1月以后的违约金（该违约金从2015年2月计算至交付房屋及配套车库之日止）；2、二被告给其交付阳光花苑8号楼一单元7层西户住房一套及配套车库。
被告安泰公司辩称：其公司并不认识原告，与原告未进行过任何房屋买卖行为，原告所诉的房屋系第二被告李凯波开发收益，系与李凯波签订房屋买卖合同，其公司不应当作为本案的被告，应当依法驳回原告的诉讼请求。
被告李凯波辩称：第一、诉称房屋所在的8号楼占用土地使用权属于被告安泰公司，其以每平方米500元至600元的价格向安泰公司交纳配套费，其才有权利在该土地上开发并出售房屋，所以其出售房屋的行为应当视为二被告的共同行为；第二，开发房屋及售房的相关的行政审批手续均应当由安泰公司办理；第三、原告并没有按照2013年7月30日与其签订的协议于8月底交纳总房款的65%，其交付房屋的条件尚未成就，原告也存在违约行为；综上应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：安泰公司系济源市阳光花苑小区开发商，李凯波向安泰公司交纳配套费承建了该小区5#、8#、12#楼的建造。由于李凯波系建筑商，无对外售房的资质，安泰公司允许李凯波借用其公司名义对外售房。安泰公司称李凯波对外售房须经安泰公司签订合同，款项应交到安泰公司。2009年12月20日，原告与李凯波签订了一份《阳光花苑购房俱乐部入会申请书》，主要内容载明有：“预留房源位置（济源市阳光花苑8#楼一单元7层西户）、房源建筑面积（89平方米）、销售价格（2236元／平方米）、总房款（199000元）、优惠后预留房源总房款（178000元）、会员首交会费额度（53400元）、当日已交会费金额（53400元）。……1、甲方（济源市安泰置业开发有限公司阳光花苑购房俱乐部）收到乙方（预留房源会员）首交的会费后，及视为乙方已将交纳预留房源定金，甲方对乙方所选定的房源不得出售他人，并有义务为乙方预留至转签为正式购房合同。2、乙方向甲方所交会费（预留房源定金）在乙方购房时可以直接抵冲首付购房款。……5、其他事项：交房时提供房产证，车库预交25000元，按每平方2400元，见收据为准。”甲方委托人处系李凯波签字，乙方为郭庆礼签字，合同上加盖有阳光花苑8号楼项目部专用章。当日，原告即支付李凯波53400元，2009年12月21日原告支付李凯波车库定金25000元，均系李凯波给原告出具收据，收据上加盖阳光花苑8号楼项目部专用章。2010年9月3日，原告又交纳车库订金23000元，2010年9月10日原告补交房款9400元，均由李凯波给原告出具收到条。安泰公司于2012年11月2日发出一份《关于济源市安泰置业有限公司开发的阳光花苑小区5#、8#、12#楼售房情况说明的通知》，通知内容为：“5#、8#、12#楼各购房者：
一、凡是有济源市安泰置业有限公司财务科出具收据的阳光花园小区5#、8#、12#楼购房者，请携带济源市安泰置业有限公司财务科出具的收据到济源市安泰置业有限公司登记确认。（确认时间：2012年11月5日-10日）。
二、凡是没有济源市安泰置业有限公司财务科出具收据的阳光花园小区5#、8#、12#楼购房者均不合法。济源市安泰置业有限公司一律不予认可，并且不办理任何手续。”2013年7月30日，李凯波（甲方）与原告（乙方）又签订了一份协议，协议的主要内容为：“一、8#楼于8月底乙方向甲方交纳总房款的65%，……，由甲方将所有款项交给安泰公司，并由安泰公司开具购房收据，乙方在安泰公司所开具的购房收据上签字同意后，甲方将钥匙交给乙方，同时保证交房时，通水，通电，天燃气在交房后三个月内开通；
二、甲方保证8#楼8月底交房……，若不按时交房，甲方付给乙方每户5000元／月；……四、凡甲方备注办理公积金、房贷的住户，甲方将先期按照银行同期公积金或房贷利率贷款给乙方，乙方每月按时向甲方无条件交纳本金和利息，若乙方三个月内不按时交纳本金和利息，甲方有权收回此房，另行销售。……六、乙方将房款补齐后，由李凯波负责提供房产证。办证前手续费由甲方承担。……”。现原告所购房屋未予交房，原告也未交纳剩余房款。另查明，济源市阳光花苑小区现没有合法的开发和销售手续。
本院认为：本案中，原告起诉要求二被告交付房屋并支付违约金，因该房屋目前不具备合法销售条件，可待具备条件后另寻途径解决，现本案不属于人民法院民事案件受案范围，对原告的起诉应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，
裁定如下：驳回原告郭庆礼的起诉。案件受理费2125元，依法予以免交。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。
审 判 长 李晋豫
人民陪审员 陆传京
人民陪审员 陈树林
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 白丽君 关注公众号“”