重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第03995号原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司，住所地：重庆市长寿区桃花新城阳光世纪城B区，组织机构代码：78747506-8。负责人何长君，该公司总经理。委托代理人颜艳，女，1981年8月8日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。被告徐亚群，女，1967年3月23日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市长寿区凤城街道。委托代理人叶长生（特别授权，系被告的丈夫），男，1961年12月23日出生，汉族，居民，住所同上。
原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司（以下简称洋世达物业公司长寿分公司）与被告徐亚群物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法由
审判员祝青适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告洋世达物业公司长寿分公司的委托代理人颜艳、被告徐亚群及其委托代理人叶长生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洋世达物业公司长寿分公司诉称：被告徐亚群系重庆市长寿区圣天湖小区东岸20栋2单元6-1号房屋业主。2008年1月2日、2013年8月20日，我公司与重庆凯谊实业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务合同补充协议》，约定我公司为该小区提供物业服务。合同签订后，我公司严格按照合同约定履行了己方义务，但被告从2013年3月起不再按时交纳物业服务费。截止2015年2月31日，被告累计拖欠我公司费用共计4927.3元（其中，物业服务费2362.8元、违约金2564.47元，违约金计算至2015年3月10日），我公司多次催收无果。请求法院判令被告向我公司支付拖欠的物业服务费及违约金共计4927.3元。
被告徐亚群辩称：第一、原告洋世达物业公司长寿分公司没有与我签订物业服务协议，因此原告的服务非法，要求原告退还物管费；第二、我没有缴纳物管费的原因是因为我的房屋楼顶和外墙漏水，导致室内装饰损坏，无法居住，要求原告修复我的房屋楼顶和墙壁，并赔偿损失；第三、原告未经业主委员会督促限期交纳物业管理服务费的前提下，向法院提起诉讼，程序违法；第四、我没有违约，是原告没有履行其义务，违约在先，故违约金不应主张。
经审理查明：2008年1月2日，原告洋世达物业公司长寿分公司与重庆凯谊实业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定洋世达物业公司长寿分公司为圣天湖小区提供物业服务；合同期限从2008年10月1日起至2013年9月30日止；花园洋房物业服务费按建筑面积每月每平方米1.1元收取；物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，逾期未交按应缴纳费用总额每日3‰的标准支付违约金。2013年8月20日，原告洋世达物业公司长寿分公司与重庆凯谊实业有限公司签订了《前期物业管理服务合同补充协议》，约定洋世达物业公司长寿分公司在原《前期物业管理服务合同》约定服务标准和收费价格不变的前提下，继续为圣天湖小区全体业主提供物业管理服务直至小区业主大会成立作出选聘物业服务企业决定并签订新的物业服务合同为止。同时查明，被告系重庆市长寿区圣天湖小区东岸20栋2单元6-1号房屋业主。2009年8月23日，被告与重庆凯谊实业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定买方自房屋交付之日起即应接受卖方在前期物业服务合同中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《前期物业管理服务合同》签订后，原告一直对圣天湖小区物业共用部分、公用设施设备、环境卫生、绿化等进行物业服务。被告入住该小区后，未交纳2013年3月至2013年10月、2013年12月、2014年2月至2015年2月期间的物业服务费共计2362.8元。2015年3月18日，原告向被告邮寄送达律师函，催收2013年3月至2015年2月拖欠的物业服务费及违约金。另查明，被告入住该小区后，多次向原告反应房屋外墙和屋顶渗水，导致室内装饰损坏，原告处理未果。2014年9月23日，被告再次向原告反应外墙和屋顶渗水，原告工作人员告知被告房屋已过质保期，只能动用大修基金。由于申请大修基金的程序复杂，原告至今尚未启动相关程序。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业管理服务合同》、《重庆市商品房买卖合同》、房屋照片、催费律师函及邮寄回执、欠费明细表等证据在案证实，本院予以确认。
本院认为：被告洋世达物业公司长寿分公司与重庆凯谊实业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告徐亚群与重庆凯谊实业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》约定买方自房屋交付之日起即应接受卖方在《前期物业管理服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。因此原告应当按照合同的约定全面履行物业服务义务，被告也应当履行交纳物业服务费等义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在履行物业服务合同过程中，对属于其服务范围的外墙及屋顶渗水问题未采取有效措施进行处理，致使被告遭受一定损失，故原告未全面履行合同约定的义务，对其请求的诉争期间物业服务费，本院酌情下调10%。经核算，被告应给付原告2013年3月至2013年10月、2013年12月、2014年2月至2015年2月期间拖欠的物业服务费共计2126.52元（2362.8元×90%）。关于违约金，原告提供的物业服务确有瑕疵，拒交物业服务费系事出有因，故本院对原告关于违约金的诉讼请求不予支持。
被告辩称原告在未经业主委员会督促限期交纳物业管理服务费的前提下就向法院提起诉讼，程序违法，
本院认为业主未按期交纳物业管理服务费，业主委员会应当督促其限期交纳，但业主委员会是否督促并不影响原告行使诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干法律问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：
一、被告徐亚群在本判决生效后7日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司2013年3月至2013年10月、2013年12月、2014年2月至2015年2月期间欠交的物业服务费2126.52元；
二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司的其他诉讼请求。如果被告徐亚群未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐亚群负担（被告徐亚群在本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。
审判员 祝 青
二〇一五年六月二十九日
书记员 刘飞宇 来自：