山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第446号上诉人（原审被告、反诉原告）赵承坤，男，1960年3月16日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人查才有，山东才有律师事务所律师。委托代理人季永凯，山东才有律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄景香，女，1956年6月12日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人宋景泉（系黄景香之夫），男，1952年1月9日出生，汉族，无业。委托代理人马东亮，山东昌平律师事务所律师。第三人王泰娥，女，1965年5月20日出生，汉族，居民，住济南市。���托代理人赵文帅（系王泰娥与赵承坤之子），男，1987年7月17日出生，汉族，居民。
上诉人赵承坤因与被上诉人黄景香、第三人王泰娥房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第1159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：为证明房屋来源及性质黄景香与赵承坤均提交了1995年2月16日济南新大州房地产开发有限公司作为卖方（甲方），赵承坤作为买方（乙方）签订的房屋买卖合同一份，合同载明的主要内容为：
一、公司为解决内部员工的住房困难向济南公安局历城分局洪家楼派出所购买二十四套房屋住宅，用于员工居住。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币72552元，乙方在1995年3月2日前付清房款。
三、甲方在1995年3月20日将上述房屋交付给乙方。该房屋产权同时转让。
四、本合同经双方签章后生效，并对双方具有约束力，应严格履行，如有违约，违约方承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。赵承坤提交的自济南市房屋档案馆查询的上述房屋所有权转移登记申请书中载明的登记类别为：二手房买卖；原产权人名称：济南新大州房地产开发有限公司；申请人名称：赵承坤。黄景香述称，上述证据可以证明赵承坤购买的讼争房屋应为普通二手房房屋买卖合同而非福利分房。赵承坤述称，赵承坤购买的讼争房屋价格是折抵了工龄及职务之后的价格，应为福利分房。对此，赵承坤申请的证人于某某出庭作证称，于某某与赵承坤均是轻骑集团的职工，后来派到海南新大州公司上班，讼争房屋是于某某代表海南新大州公司在济南成立的济南新大州房地产开发有限公司从洪楼派出所购买，海南新大州公司是用来照顾这些派出的员工，房屋购买时均折合���工龄，按照工龄和贡献平衡能否分得房屋，但房屋没有按照房管部门规定的福利分房手续办理，没有填表。所谓的折抵工龄是海南新大州公司人事部根据调查并经过本人电话确认。另，证人李某某出庭作证称，房屋购买时折抵了工龄，关于福利分房的手续是与公司签订了合同，可能是房屋买卖合同。王泰娥述称，王泰娥知道赵承坤分得了房屋，是赵承坤的宿舍，大概是九几年；王泰娥与赵承坤是2000年之后离得婚，离婚前知道有这套房屋，离婚时没有想到这事，就没有处理。黄景香为证明其与赵承坤关于房屋买卖关系的事实提供了1998年12月28日赵承坤作为甲方、黄景香作为乙方签订房屋产权转让协议书一份、赵承坤书写的承诺书一份、交款收据二份。协议书载明的主要内容为：“一、甲方将涉案房屋，住房面积109.36m2有偿转让给乙方，总价为72552.00元。
二、甲方上��房产在其单位住房户购买时，由乙方代甲方缴纳，待甲方取得产权后需将此房产权证件及房屋钥匙交乙方。
三、甲方在取得此房产权后，须立即协助乙方到当地房管部门办理此房过户手续，及时将此房产权转移到乙方名下。
四、乙方在甲方将此房产权转移过户至乙方名下后，应返还甲方壹万另柒佰叁拾陆元玖角正的购房订金。
五、如甲方违背本协议规定，甲方应如数返还乙方代缴购房款并赔偿乙方壹万元的经济损失。如甲方既违约由不能返还购房款，乙方有权占有此房，并可通过法律手段确权。”承诺书载明的主要内容为：“承诺人为将所在单位分得的在济南市涉案房屋面积为109.36m2产权转让被承诺人，对有关事项承诺如下：
一、承诺人现住房（涉案房屋）产权单位有偿购买产权时，由被承诺人或其委托代理人同承诺人一起交款，购买产权的付款人为被承诺人。二���在承诺人同被承诺人办全产权单位所有产权过户手续后，所有房产证件及钥匙交由被承诺人持有。
三、承诺人取得产权后需及时协助被承诺人办理承诺人与被承诺人的此房产产权过户转移，待承诺人将此房产权过户至被承诺人后，被承诺人将一次返还承诺人10736.90元购房订金。”该承诺书有赵承坤的签名但没有书写日期。收据载明赵承坤分别于1996年3月7日、1999年1月8日分别交纳购房款10736.9元、61815.1元，共计总价款72552元。赵承坤对上述协议书、承诺书及收据的真实性均无异议，并质证称，赵承坤购买房屋合同约定的价款是72552元，且折合了赵承坤1977年至1995年总计18年的工龄，因此，协议书第一条中的约定，赵承坤认为系购房资格的转让，价款为72552元，且协议书第二条中明确约定购房款由黄景香交纳，第一条中的72552元并不包括第二条中约定的款项，以上方为赵承坤当时的真实意思。对此，黄景香述称，房屋总价72552元就是应当向赵承坤的单位交纳的数额，因为赵承坤当时交纳了一万余元的购房“定金”，后来不想要了，但如果不购买“定金”就不予退回，因此赵承坤找到黄景香请求由黄景香购买该房，并由黄景香将“定金”再支付给赵承坤。黄景香对“有偿”的理解是因为黄景香支付了房款，所以是有偿。1996年3月7日的收据金额为10736.9元，是由赵承坤向济南新大州房地产开发有限公司缴纳的“定金”，黄景香将该款项支付给赵承坤之后，赵承坤将该收据原件交由黄景香。赵承坤称王泰娥对房屋转让一事不知情不属实，签订上述协议时王泰娥在场，10736.9定金返还时交给了王泰娥一部分给其儿子交学费，其余的都交给了赵承坤的母亲，交钱后，赵承坤才将“定金”收据给的黄景香。现黄景香及家人已在该房屋居住长达17年之���，并将户口迁入该房屋。王泰娥早已知该房屋的存在，从未提出过异议，说明王泰娥明知并已认可房屋转让的事实。第三人王泰娥质证称对黄景香提供的证据均不予认可，对赵承坤提供的证据均无异议。原审法院认为：赵承坤与济南新大州房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同在所有权转移登记申请书中载明的登记类别为二手房买卖合同，且赵承坤提供的证人证言“房屋购买时折合了工龄，按照工龄和贡献平衡能否分得房屋，但房屋没有按照房管部门规定的福利分房手续办理，没有填表，所谓的折抵工龄是海南新大州公司人事部根据调查并经过本人电话确认。”并不能证明赵承坤已办理了折抵工龄、职务等的相关手续，没有证据证明讼争房屋属于限制流通的房产。赵承坤与济南新大州房地产开发有限公司签订房屋买卖合同并交纳了首付款或“定金”后，即享有购买讼争房屋的合同权利。第三人王泰娥在与赵承坤离婚前亦知道赵承坤享有上述购房权利。赵承坤与黄景香签订的房屋产权转让协议书并非对讼争房屋的转让，实为赵承坤对其在上述房屋买卖合同中的购房“资格”的转让。赵承坤作为上述房屋买卖合同的相对人将购房合同权利转让给黄景香，未侵害他人的合法权益，不违反法律、行政法规的强制性规定，赵承坤与黄景香签订的房屋产权转让协议书应认定为合法有效。依法，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；黄景香已按照协议约定履行了交付购房款的义务并支付了房屋的办证等相关税、费，赵承坤亦应按照协议约定在登记为讼争房屋的所有权人之后“立即”履行将房屋的产权过户给黄景香的义务。关于对上述房屋产权转让协议书第一条：“甲方将涉案房屋，住房面积109.36m2有偿转让给乙方，总价为72552.00元。”的理解，赵承坤认为是对购房资格转让价款的约定，黄景香认为72552.00元就是应当向售房单位交纳的数额。综合庭审中双方的陈述并结合上述房屋产权转让协议书及承诺书的全部内容，原审法院认为，黄景香与赵承坤在上述房屋产权转让协议书中对赵承坤的违约责任进行了约定，但未约定黄景香的违约责任。赵承坤在承诺书中仅对黄景香支付“定金”10736.9元进行了约定，但对转让价款事宜也未约定，且72552.00元亦正是赵承坤与济南新大州房地产开发有限公司房屋买卖合同约定的房屋价格。如黄景香负有向赵承坤单独支付转让价款的义务，双方理应对付款方式、时间或相关违约责任作出相应的约定。因此，该72552.00元是指房屋价款，并不是赵承坤所主张的“购房资格”的对价。黄景香不负有向赵承坤另行支付购房资格转让价款72552.00元的义务。赵承坤以黄景香未履���上述支付购房资格转让价款的义务为由，主张解除合同并赔偿相应损失，缺乏事实依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决：
一、被告赵承坤于本判决生效之日起二十日内协助原告黄景香办理涉案房屋的过户登记手续。
二、驳回反诉原告赵承坤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费2881元、财产保全费1165元均由被告赵承坤负担，反诉案件受理费1440元由反诉原告赵承坤负担。
上诉人赵承坤不服原审判决上诉称：
一、原审判决认定涉案房屋不属于单位福利分房没有任何事实依据。首先，赵承坤与济南新大州房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》中明确载明：“公司是为解决内部员工的住房问题而买下24套房屋，用于员工居住”。赵承坤正因为是济南新大州公司的员工，才有资格购买涉案房屋，因此涉案房屋是单位分房。其次，合同中载明“涉案房屋的建筑面积109.63㎡，成交价格为72552元。”该证据证实公司是以明显低于同时期同区域的相似房屋的市场价格将房屋卖给赵承坤。另，证人于某某、李某某的证人证言，亦证明他们购买房屋的价格是公司折抵了工龄及职务之后的价格。综上，涉案房屋就应当认定为福利分房。
二、72552元价款应是购房资格的对价，原审判决认定其是房屋价款，没有事实依据。首先，赵承坤与黄景香签订的《房屋产权转让协议书》第一条明确约定有偿转让，总价为72552元。赵承坤从公司购买房屋的价格是72552元，又以同价价格转让给黄景香，原审法院怎么来认定涉案房屋是有偿转让呢？其次，赵承坤与黄景香签订协议书时，赵承坤的真实意思就是除了黄景香交齐房款后另外支付转让费72552元，且总价格与证人证明的市场价相差不多。如果按照原审法院认定的事实，赵承坤不仅白搭了18年工龄，还替黄景香交了定金一万多元，又无偿将涉案房屋转让给黄景香，显然不符合人之常理，也不符合公平原则和市场交易规律。这样的房屋转让行为显然也无法理解为善意或者表示真实意思的法律行为。最后，因黄景香至今未支付房屋转让费，未履行合同义务，已构成根本违约，并给赵承坤造成严重的经济损失，赵承坤要求解除转让协议，赔偿损失，法院应当予以支持。
三、原审法院认定赵承坤与黄景香签订的《房屋产权转让协议书》有效，没有法律依据。首先，《婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，······；夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。本案涉案房产系赵承坤与王泰娥夫妻关系存续期间所得，应认定为夫妻共同财产。其次，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。······”。本案中，赵承坤与王泰娥共同享有涉案房产的所有权，赵承坤擅自处分夫妻共同财产，未经王泰娥同意与黄景香签订房屋转让协议，侵害了王泰娥的共有权，故该合同应认定为无效。综上，请依法撤销原审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人黄景香答辩称：
一、涉案房屋不属于福利分房的性质。无论是所有权转移登记申请还是仲裁机构的裁决书，体现的都是二手房屋买卖，赵承坤也未提供按照福利分房规定进行办理的任何有效证据，因此，该房不是福利分房，进行上市流通没有任何限制。
二、黄景香不需要支付72552元对价款。在《房屋产权转让协议书》中，双方对房款进行了约定，72552元款项就是黄景香按照合同约定代赵承坤向济南新大州房地产开发有限公司缴纳的款项，不存在还需支付赵承坤相同款项的约定。如果需要另外支付，那么在合同书以及承诺书中应有所体现。双方在合同第五条约定了如果赵承坤违约应该赔偿黄景香代购房款以及1万元损失，如此约定可以看出，不存在还需支付其他款项的问题。另外，该协议签订至今已近17年，赵承坤也从未提出过任何主张，上述事实足以说明赵承坤的该项请求没有事实依据。
三、王泰娥在离婚前就知道存在购房的权利，黄景香亦在该房屋居住了近17年的时间，户口也迁至此，王泰娥从未提出异议。因此，王泰娥对转让行为不但是明知而且是认可的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第三人王泰娥陈述称：
一、赵承坤与黄景香签订的《房屋产权转让协议书》应认定为无效。首先，根据《婚姻法》第十七条第一款的规定，涉案房产系王泰娥与赵承坤夫妻关系存续期间所得，应认定为夫妻共同财产。其次，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条的规定，王泰娥与赵承坤共同享有涉案房产的所有权，赵承坤未经王泰娥同意与黄景香签订上述房屋转让协议，系擅自处分夫妻共同财产，侵害了王泰娥的共有权，故该合同应认定为无效。最后，赵承坤与黄景香系亲戚关系，双方合同约定的房屋价格明显低于同地段同区域的相似房屋的市场价，双方属于恶意串通，并损害第三人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效合同。
二、黄景香应当向王泰娥返还占有的涉案房产。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，赵承坤私自与黄景香签订房屋转让协议，将涉案房产转让的行为应是无效行为，王泰娥作为涉案房产的共同共有人，有权向黄景香要求返还涉案房产。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：赵承坤虽主张涉案房屋是用自己工龄折抵购房款后购买，属于福利分房，但赵承坤与济南新大州房地产开发有限公司签订的房屋所有权转移登记申请书中载明的登记类别为二手房买卖，赵承坤与济南新大州房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同中亦非按照赵承坤的实际工龄折抵购房款后按照房改政策办理的买卖手续，赵承坤也未对如何用工龄折扣购房款作出合理解释，赵承坤更未提交其与黄景香的交易价格明显低于市场价的证据。因此，赵承坤主张涉案房屋是福利分房，证据不足，本院不予认定。赵承坤与黄景香签订的《房屋产权转让协议书》第一条明确约定赵承坤将涉案房屋有偿转让给黄景香，“总价为72552.00元”，第二条约定赵承坤上述房产在其单位房产购买时，由黄景香代赵承坤缴纳，该约定与赵承坤和济南新大州房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同约定的房屋价款一致，且黄景香亦是按照该价款以赵承坤的名义向济南新大州房地产开发有限公司缴纳的购房款。因此，赵承坤主张该72552元价款应是购房资格的对价，并非房屋价款，且因黄景香至今未支付房屋转让费，而要求解除转让协议，赔偿损失，没有事实依据，本院不予支持。另，王泰娥认可涉案房产是九几年赵承坤单位分的宿舍，在后来与赵承坤签订离婚协议时未作为夫妻财产处理该房产。从1998年赵承坤与黄景香签订转让协议至今已有17年之久，黄景香亦在涉案房产实际居住，王泰娥在此之前从未以赵承坤与黄景香转让涉案房产的行为侵犯了其合法权益为由向黄景香主张权利，且在原审法院作出判决后王泰娥亦未提起上诉。因此，王泰娥对赵承坤与黄景香转让涉案房产的行为应是明知或默认的。现赵承坤主张未经王泰娥同意其与黄景香签订房屋转让协议，侵害了王泰娥的共有权，应认定该合同无效，理由不当，不予支持。综上，赵承坤的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4321元，由上诉人赵承坤负担。本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
审 判 员 黄 力
代理
审判员 许海涛
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 王 娜 关注微信公众号“”