湖南省华容县人民法院民 事 判 决 书（2015）华民初字第441号原告（反诉被告）王兰香，居民。委托代理人傅家伏，居民，系原告亲戚。被告（反诉原告）谭彩霞，居民。委托代理人徐柏安，居民。
原告王兰香与被告谭彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，依法由
审判员郝海云适用简易程序于2015年5月15日公开开庭进行了审理，原告王兰香及其委托代理人傅家伏、被告谭彩霞及其委托代理人徐柏安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月8日，原、被告签订了一份《门面租赁合同》，根据合同的约定，被告应在2015年2月8日之前决定是否续签合同，如果续签应同时交清租金。
原告与被告多次协商，但被告至今未与原告签订续租合同，且拒不返还门面。现原告诉至法院，要求解除与被告之间的门面租赁合同、被告承担违约金10000元、补交门面租金及水电费用，并承担本案诉讼费。
被告反诉并辩称，1、自被告租赁该门面，原告收取的租金比周边门店高出21000元，原告应当退还；2、因原告的临时大幅涨价，迫使被告不能转让门面，并要重新租赁新的门面、装修等，原告的行为给被告造成了损失，原告应当赔偿被告营业损失费10000元，及因门店不能转租的损失费10000元；3、在门面租赁期间，原告多次在门店内吵闹，严重影响了被告的正常经营，且系原告哄抬租金价格才导致被告不能续租，因此是原告违约，应当向被告赔偿违约金10000元；4、因原告的无理、过分行为对被告的身心造成了严重伤害，被告要求原告赔偿医疗费、营养费和精神损失费5000元；5、在签订合同时，被告向原告支付了水电费押金1000元，原告应当予以退还。
经审理查明，被告自2008年初开始一直租赁原告位于华容县城关镇港西中路80号北面一间二层门面经营橱柜，并对门面进行了装修，合同一年一签，被告并交纳水电费押金1000元给原告。2014年3月9日，原、被告双方又签订了一份门面租赁合同，约定原告将上述门面继续租赁给被告使用，租赁期间为2014年3月9日至2015年3月9日，租金为27000元；租赁期间，被告不准转租第三人，合同期满，若原告不收回门面，被告在同等条件下有优先租赁权，但需提前一个月办理续租手续。合同签订后，被告交付了房屋租金27000元后继续在该门面经营。租赁期将满时，被告与原告就续租合同进行过多次协商，但因租金问题没有达成一致，双方并为此发生过争吵，被告遂放弃续租，寻找别的门面经营。直到本院审理过程中，被告才找好门面并装修，并于2015年4月24日搬离原告的门面，将门面交付原告。上述事实有原、被告的身份证复印件、门面租赁合同、汪蓉的证言、当事人在法庭上的陈述等在卷证实。
本院认为，原、被告签订的门面租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应全面履行。合同解除的前提是当事人之间存在有效的合同，合同履行完毕后，不存在解除合同的问题。现原、被告双方之间的门面租赁合同已履行完毕，因此原告要求解除门面租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。合同期满后，承租人（即本案被告）负有返还门面房屋的义务，因房屋租赁中，承租人通常一时难以搬离，应当给予返还房屋的宽限期。本案被告在合同期届满后一个半月内搬离，考虑其租赁场所大小及搬迁能力、另找门面经营橱柜需要装修等因素，一个半月应视为一个合理期限，不能视为被告违反门面租赁合同的约定，原告以被告迟延一个半月才返还门面房屋违约为由要求被告支付违约金一万元的请求，本院不予支持，但被告继续占用该门面一个半月应参照门面租赁合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费。原告要求被告补交水电费的请求，因未提供相应证据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，一、被告租赁原告门面，租金是双方协商一致达成的协议，且已履行，被告要求原告返还多收取的租金21000元没有法律依据，本院不予支持；
二、原告的门面租赁给被告，双方明确约定，被告不准将门面转租给第三人；门面租赁期届满，原告有权收回门面，被告另找门面经营，与本案门面租赁合同无关，所以，被告要求原告赔偿经营损失和不能转租的损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；
三、不能续租不是原告违约，而是双方未能就租金多少达成一致意见，因此，被告主张原告违约要求原告支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持；
四、双方为续租发生过争吵，但无证据能证明原告对被告的身心健康造成伤害，对于被告要求原告赔偿医疗费、营养费、精神损失费等费用的请求，本院不予支持；
五、被告反诉要求原告返还水电费押金1000元，因门面租赁合同已履行完毕，被告不再续租，原告应当返还被告门面水电费押金1000元，故本院对被告要求原告返还水电费押金1000元的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告谭彩霞支付原告王兰香逾期腾房占有使用费3375元；
二、驳回原告王兰香的其他诉讼请求；
三、原告王兰香返还被告谭彩霞水电费押金1000元；
四、驳回被告谭彩霞的其他反诉请求。以上一、三项均限于本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取500元、反诉费减半收取1200元，由原告王兰香负担500元，被告谭彩霞负担1200元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 郝海云
二〇一五年六月二十六日
书记员 徐 娟 关注公众号“”