河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民终字第1039号上诉人（原审被告）马荣一，男，1953年9月24日生，汉族，村民，住河南省息县。上诉人（原审被告）付素英，女，1957年2月14日生，汉族，村民，住河南省息县，系马荣一妻子。被上诉人（原审原告）河南嘉成房地产开发有限公司。法定代表人房停，系该公司总经理。委托代理人程刚，男，系河南程刚律师事务所律师。
上诉人马荣一、付素英因与被上诉人河南嘉成房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，不服息县人民法院（2014）息民初字第1985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人马荣一、付素英及被上诉人河南嘉成房地产开发有限公司的委托代理人程刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年3月28日，息县包信小集镇建设领导小组与被拆迁方马荣一签订《拆迁补偿协议》，协议约定：“拆迁方（息县包信小集镇建设领导小组）按照包信镇《兴业大道》商业街拆迁公告标准一次性补偿被拆迁方（马荣一）的宅基地及附属物合计人民币390000元。1.地皮：250㎡；2.建筑物、附属物：152㎡＋32㎡；3，备注：井一个，树果两颗，树两颗”。同日，河南嘉成房地产开发有限公司与马荣一签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：“乙方购买的商品房位于包信镇兴业大道F区北一南楼8-9号房…商品房总价款为486336元…优惠后房价总额为430000元”。马荣一于当天给嘉成房地产开发有限公司出具收条一份，收条注明：“今领到拆迁补偿款43万元。包括地皮、房子及附属物”。2008年9月8日，张勇与河南嘉成房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定：“乙方（张勇）购买的商品房位于包信镇兴业大道北一南楼6号”。2012年，被告马荣一以拆迁补偿款未到位，马新年给其写有承诺书为由将张勇从河南嘉成房地产开发有限公司购买的房屋占有并居住至今，但在审理过程中，河南嘉成房地产开发有限公司否认马新年是其公司员工。原告嘉成房地产开发有限公司多次找马荣一协商让其退还房屋交给张勇居住均无果。2014年2月24日，张勇以河南嘉成房地产开发有限公司违约为由诉至信阳市浉河区人民法院要求解除购房合同并要求河南嘉成房地产开发有限公司返还购房款及赔偿损失。原审法院认为，按照原告河南嘉成房地产开发有限公司与被告马荣一之间的拆迁协议，原告已经按照约定将被告应得的拆迁补偿安置到位。
被告马荣一、付素英虽辩称按照马新年的承诺补偿款未安置到位，但马新年并非原告河南嘉成房地产有限公司的员工，其于2009年3月26日写的证明未加盖原告公司的公章，原告公司对于马新年的承诺行为也没有进行追认，故马新年的承诺行为应视为个人行为，马新年与被告马荣一之间的约定义务不能由原告承担。且马新年不具有房屋所有权，其无权将张勇所购买的房屋交付给两被告使用居住，而被告方在原告多次要求其退还房屋的情况下仍然不予退还，故被告方辩称是基于马新年自愿给其钥匙而合法入住，不存在强占行为的理由，本院不予支持。原告河南嘉成房地产开发有限公司有权利要求被告马荣一、付素英返还其无权占有的房屋。对于张勇与河南嘉成房地产开发有限公司来说，马荣一、付素英系第三人，因马荣一及付素英的无权占有行为导致河南嘉成房地产开发有限公司对张勇违约，给该公司造成了一定的经济损失，故原告要求被告赔偿损失的请求，本院予以支持，其损失应以因违约而赔偿张勇的经济损失限额为宜。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条之规定，原审法院判决：（一）被告马荣一、付素英于本判决生效之日起三日内退还诉争房屋，并自行承担搬迁费用及相关损失。（二）被告马荣一、付素英于本判决生效之日三日内赔偿原告河南嘉成房地产开发有限公司6125元及以215000元为本金的利息（按照同期银行贷款利率从2012年4月6日起计算至退还房屋之日止）。本案受理费150元，由被告马荣一、付素英承担。
上诉人马荣一、付素英上诉称：1、原审认定事实不清。被上诉人在息县包信镇违章开发，其行为不应受到法律保护。马新年承诺北一南楼六号房屋，应当认定为被上诉人赔偿给上诉人的房屋。2、原审适用法律错误。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人河南嘉成房地产开发有限公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审查明事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案上诉人马荣一、付素英与被上诉人河南嘉成房地产开发有限公司于2009年3月28日，经协商签订了拆迁补偿协议，协议约定：由被上诉人河南嘉成房地产开发有限公司一次性补偿马荣一、付素英宅基地及附属物合计人民币390000元。之后，双方又签订了《商品房买卖合同》，主要约定：马荣一、付素英购买的商品房位于包信镇兴业大道F区北一南楼8-9号房，商品房总价款为486336元，优惠后房价总额为430000元。现双方签订的拆迁补偿协议和商品房买卖合同均已履行完毕，上诉人已取得位于包信镇兴业大道F区北一南楼8-9号房屋所有权。现上诉人以马新年将北一南楼六号房屋的钥匙交给上诉人，据此认为北一南楼六号房屋，归其所有，无证据支持。上诉人马荣一、付素英的上诉理由。经查，息县包信小集镇建设开发商，系被上诉人河南嘉成房地产开发有限公司，而马新年是承包该项目建设的承包人，马新年于2009年3月26日给上诉人马荣一、付素英出具的证明，该证明没有加盖河南嘉成房地产开发有限公司公章，事后也没有得到被上诉人的确认，该证明落款为“联系证明人马新年”，因此，其证明行为显属个人行为。上诉人马荣一、付素英认为，争议的北一南楼六号房屋归其所有，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人马荣一、付素英负担。本判决为终审判决。
审判长 朱 峰
审判员 罗华松
审判员 文 刚
二〇一五年六月二十六日
书记员 吴 雪 来自