徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第1400号原告张伯伦，个体户。委托代理人蔡国青，江苏禾嘉律师事务所律师。被告苏州高新（徐州）置地有限公司，住所地本市泉山区云龙湖风景区玉带大道9号楼三楼。法定代表人王平，董事长。委托代理人刘伟，江苏建伟律师事务所律师。委托代理人王晓旭，江苏建伟律师事务所律师。
原告张伯伦诉被告苏州高新（徐州）置地有限公司（以下简称高新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日受理后，依法由
审判员车勤独任审判，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告张伯伦及其委托代理人蔡国青、被告高新公司的委托代理人王晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张伯伦诉称：2013年11月原被告签订《租赁经营合同》，合同约定：被告将位于徐州市云龙湖风景区玉带大道x号徐州乐园x#商业楼一层Ax商铺出租给原告经营餐饮业，合同履行期限自2014年5月1日至2017年4月30日，被告应于2014年5月1日前将租赁商铺交付原告。合同签订后，原告将履约保证金交付被告，并筹备前期准备工作。然而在合同约定的交付日期，被告未将商铺交付原告，后原告得知，涉案商铺一直未通过消防验收，被告无法如期交付商铺。原告多次催促，被告承诺一旦商铺所有手续办好会及时交付。然至今一年之久涉案商铺仍存在消防未验收合格等多项问题，致使原告签约合同目的落空，合同不能履行。现诉至法院，请求判令解除原被告于2013年11月签订的《租赁经营合同》，被告返还原告履约保证金20000元并赔偿损失50000元，诉讼费用由被告承担。
被告高新公司辩称：被告不同意与原告解除租赁合同。涉案房屋无法交付是因为该商业楼在建设中需要对消防进行验收，而验收需要一定的时间，并非如原告所述合同根本不能履行。合同签订后原告从未入住涉案房屋，除了向被告交付1万元的合同履约保证金外，也从未向被告交付房租及其他费用。因此，原告所主张的各项费用无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年10月20日，原告张伯伦（乙方）与被告高新公司（甲方）签订《租赁经营合同》，约定：……2.1、甲方将位于徐州市云龙湖风景区玉带大道x号徐州乐园x#商业楼一层，铺位号为Ax号的商铺租赁给乙方作商业经营之用，建筑面积约66平方米；2.2、甲方知悉、了解并同意乙方将本协议下物业用作乙方经营餐饮之用；……3.1、租赁经营期限为3年，即自2014年5月1日起到2017年4月30日止；……5、租赁相关费用及经营期限：自2014年5月1日至2015年4月30日，租金为24元/月/平方米，自2015年5月1日至2016年4月30日，租金为60元/月/平方米，自2016年5月1日至2017年4月30日，租金为60元/月/平方米；……6.1、乙方应当自“该物业”交接之日起每叁个月交纳一次“该物业”的租金；……8.1、甲方应于2014年5月1日或之前，将符合国家标准的租赁场地妥善交付给乙方，如甲方延期交付，则合同期顺延，甲方不承担任何因延期交付产生的相关责任，乙方不得以任何理由拒绝接受；……9.5、若由于甲方的原因而影响到乙方正常开业的，乙方延迟开业的天数应当计入免租期，及租赁期限延长。在免租期内乙方无须向甲方支付租金；……10.1、合同签订后，乙方应于七（7）日内向甲方支付合同履约保证金，合计壹万元。…在租赁期内，合同履约保证金可以作为：（1）甲方对乙方延迟支付租金、物业管理费、租赁区域房屋修复保养费、违约或其他费用的扣款；（2）乙方延迟支付水、电、煤气、电话等公用事业费用的扣款；（3）其他应由乙方承担的责任以及扣款。……11.2、乙方对租赁场地进行相关工程施工和装修前，应将设计图及施工方案（装修方案）报送甲方，经甲方认可并书面签字确认后方可施工。乙方应在其装修后自行办理消防验收等批准手续并承担全部费用；……18.3、合同期内，乙方非因甲方根本违约单方面要求解除合同或乙方根本违约的，履约保证金不予返还。甲方非因乙方根本违约要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，不承担乙方经营利润及其他损失。18.4、本合同任何一方对本合同项下任何约定的违反或未能遵守，均构成对本合同的违约。在此情况下，如果该违约行为是可以补救的，则违反合同的一方应当积极采取补救措施以纠正该违约行为；……21.1、…与本合同有关的争议、纠纷或索赔，双方应通过友好协商解决，如不能妥善解决，双方同意将其提交“该物业”所在地的人民法院处理。《租赁经营合同》签订后，原告于同年12月12日交付被告10000元保证金，并开始为经营作前期的装修准备工作。后因徐州乐园3#商业楼至今未通过消防验收合格，被告未能如期向原告交付涉案房屋，原告遂以诉称理由诉讼来院。另查，原被告双方在签订上述租赁合同后又签订了一份《补充协议条款》，内容为：“1、甲方与苏州高新（徐州）商旅发展有限公司签订租赁合同，取得了三号楼租赁使用权，故甲方作为本合同的出租方与乙方签订本租赁合同；2、本合同的甲方在三号楼实际投入使用后，将设立‘苏州高新（徐州）置地有限公司度假乐园酒店’（名称待定）用以对三号楼进行经营管理。届时甲方在本合同中的权利义务将转由‘苏州高新（徐州）置地有限公司度假乐园酒店’享有和承担；3、本合同经消防验收合格后，再交由乙方使用；4、本补充协议经甲乙双方签字生效，一式两份，与双方签订的‘租赁经营合同’具有同等法律效力。”该补充协议未注明签署日期。对此，原告主张该协议是在双方签订《租赁经营合同》一个月后签订的，被告在签订租赁合同时对于涉案房屋未通过消防验收合格是明知的，但却故意隐瞒，致使原告在不知情的情况下与被告签订了租赁合同。而被告则辩称该协议是在双方签订《租赁经营合同》时一并签订的，原告在签订租赁合同时已知晓涉案房屋未经消防验收一事，不存在被告故意隐瞒之说。即便如原告所述，协议是在双方签订《租赁经营合同》一个月后签订的，也说明双方已合意变更涉案房屋交付使用时间，原告要求解除租赁合同无事实和法律依据，该合同应当继续履行。庭审中，原告为证明因被告违约给其造成的经济损失，向本院提交了“巧嘟饭徐州乐园分店”设计图、装修效果图、经营食品类目录，以及2015年2月27日原告与徐州市蒲公英装饰设计工程有限公司签订的《装饰设计合同》、徐州市蒲公英装饰设计工程有限公司出具的10000元装修定金收据，证明原告在签订租赁合同后，按照合同约定将装修图纸及经营食品类目录等材料交付被告，被告在延迟交付房屋的情况下口头承诺最迟于2015年2月底交付，后原告对涉诉房屋进行了前期的装修准备。但因被告未按约定向原告交付房屋，导致装修合同无法履行，原告因此损失10000元定金。自应交付房屋之日即2014年5月1日起至2015年4月，按照2013年度江苏省在岗职工年平均工资45050元计算11个月的迟延履行期间可得利益损失，加上10000元装修定金损失，被告应赔偿原告经济损失共计50000元。经质证，被告对原告主张的10000元装修定金损失不予认可，原告未提供相应证据证明其实际支出了该费用，该装修并未实际履行。即便原告陈述的情况属实，也是原告与装修公司之间的纠纷，与被告无关。
本院认为：原、被告签订的《租赁经营合同》及《补充协议条款》，系在经双方充分协商的基础上自愿订立，系当事人双方的真实意见表示，依法成立且有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国消防法》相关规定，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。虽双方签订的《补充协议条款》第三条约定经消防验收合格后，再交由乙方使用，但庭审中经本院询问被告涉案商铺的整体验收情况，被告称因消防原因涉案商铺没有验收合格，消防验收合格时间目前不能确定。基于上述原因，致使原告签订合同的目的至今无法实现，故原告现主张解除原被告于2013年10月20日签订的《租赁经营合同》符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的履约保证金问题，因双方在《租赁经营合同》中对履约保证金的适用作了约定，即“合同期内，乙方非因甲方根本违约单方面要求解除合同或乙方根本违约的，履约保证金不予返还。甲方非因乙方根本违约要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，不承担乙方经营利润及其他损失”，故根据上述约定的内容，可以认定该履约保证金具有解约定金的性质。但因双方继签订《租赁经营合同》后又签订了《补充协议条款》，对合同履行期限作了变更，原告签字同意待消防验收合格后，被告再将涉案房屋交付原告，故被告延迟交付房屋已经原告许可，不能认定被告存在违约行为，因此，本案不适用定金罚则。合同解除后，被告应返还原告履约保证金10000元。关于原告主张的可得利益损失，因签订租赁合同后原告并未进入涉案房屋，故无法确定原告的盈亏状况以及营业收入情况，且原告已在《补充协议条款》中签字对交付房屋的时间予以了变更，故在房屋交付前因原告未能经营而产生的收入损失不应由被告承担。原告要求按照2013年度江苏省在岗职工年平均工资计算2014年5月至2015年4月的可得利益损失无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的装修定金损失10000元，虽原告为履行合同作了一定的前期准备，并与徐州市蒲公英装饰设计工程有限公司签订《装饰设计合同》，由徐州市蒲公英装饰设计工程有限公司出具了10000元的装修定金收据，但因尚未进行装修，《装饰设计合同》亦未终止，因此无法凭该装修定金收据即证明原告已实际受到了10000元的定金损失，故本院对于原告的该项请求不予处理，原告可待证据充分后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、第一百二十条、《中华人民共和国消防法》第十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项之规定，
判决如下：
一、解除原告张伯伦与被告苏州高新（徐州）置地有限公司因徐州乐园3#商业楼一层、铺位号为A9号的商铺签订的《租赁经营合同》；
二、本判决生效后十日内，被告苏州高新（徐州）置地有限公司返还原告张伯伦保证金10000元；
三、驳回原告张伯伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告苏州高新（徐州）置地有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 车 勤
二〇一五年六月二十五日
书记员 李欣睿 更多数据：