江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赣中民一终字第127号上诉人（原审原告）蔡某某甲。上诉人（原审原告）蔡某某乙。俩共同委托代理人李海春，江西海春律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）蔡某某丙。委托代理人何震，大余县南安法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人蔡某某甲、蔡某某乙因与被上诉人蔡某某丙房屋买卖合同纠纷一案，不服大余县人民法院（2014）余民一初字第315号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：蔡某某甲、蔡某某乙与蔡某某丙系同胞姐弟关系，蔡某某甲为大余县城镇居民，蔡某某乙和蔡某某丙均为大余县南安镇新民村1组村民。双方当事人婚后均未在一起共同生活。案涉房屋位于大余县南安镇新民村北门井头，属集体土地，系蔡某某丙与其丈夫胡某某甲于1995年至1997年之间兴建，房屋占地面积80㎡，建筑面积160㎡，砖混结构，宅基地登记审批使用权人为胡某某甲，房屋尚未办理产权证书。1997年蔡某某丙与其前夫胡某某甲共同搬入该房居住。之后，因胡某某甲家中老房子倒塌需要资金重建，蔡某某甲陆续借款九万元于蔡某某丙及其前夫胡某某甲。1999年蔡某某丙及其前夫胡某某甲从涉案房屋搬出，共同搬进老房原址上重新建好的房屋入住。其后，蔡某某甲搬入涉案房屋居住。2000年7月18日胡某某甲向蔡某某甲出具一张收条，收条载明：“今收到蔡某某甲买胡某某甲房子（批示用地位置南安镇新民村北门井头）位置捌拾平方米计人民币玖万元整。（90000.00）今收入：胡某某甲2000年7月18号。”胡某某甲将涉案房屋建房的相关审批材料交与蔡某某甲。蔡某某甲在收到该收条后将该收条进行复印，并在复印件上注明：“房款为蔡某某甲、蔡某某乙家庭共有财产支付，房产为蔡某某甲、蔡某某乙共有，此收条原件在蔡某某甲处。2000年7月18号。”2006年蔡某某甲建新房屋后搬离涉案房屋，随后原告又出资对涉案房屋进行了装修。2007年1月31日，原告将涉案房屋作价50万元出售给案外人吴某某，并由原告蔡某某甲、蔡某某乙出具一张购房款收条。吴某某于2008年1月1日举办了乔迁酒宴，胡某某甲送一百元礼金。另查明，胡某某甲系大余县南安镇新民村村民，蔡某某丙与胡某某甲于2007年3月22日在民政局协议离婚，双方《离婚协议书》约定：“一、男女双方自愿离婚。
二、婚生子女已走出社会，不存在抚养问题。
三、夫妻共同财产：全部财产归婚生子胡某某乙所有。婚生子胡某某乙一次性补偿蔡某某丙、胡某某甲人民币各贰万元整，共计人民币肆万元整（￥40000.00），在办理登记时，一次性付清。
四、婚姻存续期间无债权、债务。
五、无其他争议事项。”2012年4月，胡某某甲因病去世。2014年8月，蔡某某丙要求吴某某搬离涉案房屋，吴某某向蔡某某丙出示2000年7月18日有胡某某甲签字的收条及原告向其出售涉案房屋的协议书，双方发生争议，蔡某某丙及吴某某分别在争议房屋的院门及后门加锁。此外，蔡某某甲、蔡某某丙双方就争议房屋经新民村及南安镇人民调解委员会调解，但未能达成调解协议。原审法院认为：胡某某甲于2000年7月18日向蔡某某甲出具的收条载明系收取蔡某某甲的购房款90000元，该收条可以证明胡某某甲是将房屋出售给蔡某某甲的事实，即胡某某甲与蔡某某甲两人达成房屋买卖协议。而蔡某某甲在该收条复印件中注明“房款为蔡某某甲、蔡某某乙家庭共有财产支付，房产为蔡某某甲、蔡某某乙共有”，该行为内容为蔡某某甲个人行为，并不是与胡某某甲达成合意，故不能认定蔡某某乙为该房屋买卖协议之间的当事人。关于蔡某某乙的主体资格，经庭审查明，在胡某某甲出具给蔡某某甲的购房款收条中并未有蔡某某乙的名字，而蔡某某甲与蔡某某乙并不是在一起共同生活，虽蔡某某甲提出他们没有分家，但无证据证明双方的经济生活是一体的。因此，对蔡某某丙主张蔡某某乙不是本案适格主体的这一抗辩意见，原审法院予以支持。关于胡某某甲与蔡某某甲之间的房屋买卖协议是否有效，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，本案涉案房屋系农村宅基地上建造的房屋，而蔡某某甲与胡某某甲不属于同一集体经济组织的成员，故胡某某甲与蔡某某甲之间的买卖房屋行为违反了法律的强制性规定，应属无效。此外，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案涉案房屋为蔡某某丙与胡某某甲在婚姻关系存续期间以夫妻共同财产建造，是夫妻共有财产，夫妻任何一方均不能在未经另一方同意的情况下擅自处分该房屋。蔡某某甲在诉讼过程中未提供有效证据证明其购买房屋时征得了蔡某某丙的同意或事后得到了蔡某某丙的追认，故蔡某某甲与胡某某甲达成的房屋买卖协议应属无效行为。蔡某某甲要求蔡某某丙配合蔡某某甲办理房屋产权变更登记的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，
判决如下：驳回蔡某某甲、蔡某某乙的诉讼请求。案件受理费2050元，由蔡某某甲、蔡某某乙承担。蔡某某甲、蔡某某乙上诉称：
一、一审判决认定事实错误。1、否认蔡某某乙为买受方与客观事实不符，蔡某某甲与蔡某某乙是共同出资买下案涉房屋的；2、认定蔡某某丙不知胡某某甲出售房屋与事实不符，蔡某某甲、蔡某某乙买下案涉房屋住进案涉房屋，其后对案涉房屋进行全面装修，至转让给吴某某至2014年7月30日被蔡某某丙堵门，这长达数年蔡某某丙夫妇均未提出异议，且蔡某某丙与胡某某甲的《离婚协议书》第四条明确约定“婚姻存续期间无债权、债务”，且胡某某甲还参加了吴某某的入伙喜宴。此外，蔡某某丙现住房屋大门正对案涉房屋后门，中间只隔一条小巷子的位置关系，蔡某某丙不可能不知道房屋出售的事实；3、对蔡某某甲、蔡某某乙提交的第7组证据以“不符合证据的形式要件”为由不予认定是错误的。
二、一审遗漏当事人，吴某某夫妇是案涉房屋的受让人，蔡某某丙与胡某某甲离婚时约定全部财产归婚生子胡某某乙所有，所以吴某某夫妇以及胡某某乙均是本案利害关系人，一审却遗漏了。
三、一审适用法律错误。案涉买卖合同成立于《中华人民共和国合同法》实施前，根据当时的法律及政策是允许城镇居民购买集体土地的房屋的。但一审没有适用当时的法律作出合同有效的认定，属于适用法律错误。根据《婚姻法司法解释三》第11条第2款“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”一审在认定胡某某甲与蔡某某甲存在买卖关系的前提下，本应适用该规定，但却错误适用了《中华人民共和国物权法》第97条的规定。3、一审认定合同无效，却未依据《民法通则》第61条及《中华人民共和国合同法》第58条的规定，对当事人双方因无效合同取得的财务返还及损失的承担问题进行判决。请求撤销一审判决，支持蔡某某甲、蔡某某乙的一审诉讼请求，本案一切诉讼费用由蔡某某丙承担。
四、一审程序违法，未履行释明义务。蔡某某丙答辩称：
一、一审法院认定事实清楚。蔡某某乙不是本案适格主体。
二、胡某某甲的农村集体土地使用权转让给蔡某某甲是违法的。其次，案涉房屋是蔡某某丙与胡某某甲夫妻共同财产，胡某某甲不能擅自处分。蔡某某甲是要求过户，并未要求返还财产，不告不理，所以一审法院的判决是正确的。二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。二审审理查明，蔡某某丙知晓其前夫胡某某甲将案涉房屋出卖给胞弟蔡某某甲的事实具有高度可能性，本院予以确认。二审认定的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，关于蔡某某甲、蔡某某乙与胡某某甲之间是否成立案涉房屋买卖关系的问题。一审法院认定蔡某某甲与胡某某甲成立案涉房屋买卖关系，二审期间，蔡某某丙对于该事实未通过上诉的方式提出异议；并且，结合一审、二审查明的胡某某甲向蔡某某甲出具了收取购房款九万元的收条、向蔡某某甲交付案涉房屋所有审批建房手续，蔡某某甲对案涉房屋进行装修，胡某某甲参加案涉房屋受让人吴某某夫妇入住案涉房屋的入伙喜宴等事实，可以认定，胡某某甲将案涉房屋出卖给蔡某某甲的事实具有高度可能性。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。故，本院认定，蔡某某甲与胡某某甲之间成立房屋买卖关系，对于蔡某某丙认为将案涉房屋借给蔡某某甲居住的抗辩意见，不予采纳。关于蔡某某丙辩称其不知晓胡某某甲向蔡某某甲出具购房款收条，认为胡某某甲擅自处分夫妻共同财产的抗辩意见。
本院认为，蔡某某甲自1999年住进案涉房屋至2014年蔡某某丙与吴某某夫妇发生争执时，已长达近15年之久，在此期间，蔡某某丙一直居住在现住房屋，靠近案涉房屋，对于案涉房屋的情况应该是了解的，一直也未提出异议。此外，蔡某某甲向胡某某甲、蔡某某丙支付过九万元的事实，蔡某某丙是认可的，只是蔡某某丙认为是借款，而不是支付的购房款。但是，蔡某某丙与胡某某甲的《离婚协议书》中约定“婚姻存续期间无债权、债务”，可见，蔡某某丙该辩称和其与胡某某甲签署的《离婚协议书》内容是矛盾的。
本院认为，既然蔡某某丙与胡某某甲2007年离婚时认为夫妻关系存续期间不存在债权、债务，那么，蔡某某丙当时很有可能也是知晓蔡某某甲支付的九万元不是借款，而是购房款，也就不存在债务。故，蔡某某丙知晓胡某某甲将案涉房屋出卖给蔡某某丙的胞弟蔡某某甲的事实具有高度可能性，本院予以认定。关于蔡某某乙是否案涉房屋买卖关系相对人的问题。
本院认为，蔡某某甲提交的胡某某甲出具的购房款收条复印件上注明“房款为蔡某某甲、蔡某某乙家庭共有财产支付，房产为蔡某某甲、蔡某某乙共有”，但原件并未注明，蔡某某甲、蔡某某乙提交的证据不足以证明胡某某甲是与蔡某某甲、蔡某某乙达成房屋买卖协议，不足以证明蔡某某乙是合同相对人，对于蔡某某甲、蔡某某乙该上诉意见，本院不予支持。关于案涉房屋买卖合同是否有效的问题。蔡某某甲是城镇居民，因为我国法律和国家政策关于城镇居民是否可以购买农村住宅的规定经过变迁，所以要考察案涉房屋买卖合同是否有效，应确定案涉房屋买卖合同成立的时间以及当时的法律和国家政策。关于案涉房屋买卖合同成立时间的问题。胡某某甲向蔡某某甲出具收取购房款收条的时间是2000年7月18日，蔡某某甲向胡某某甲、蔡某某丙支付第一笔款项的时间是1997年，此后，蔡某某甲陆续支付了共计九万元。合同成立于双方意思表示达成一致时。虽然双方当事人一致认可第一笔款项的支付时间是1997年，但是，因为蔡某某丙一直否认案涉款项为购房款，认为是借款，并且，蔡某某甲未提供其他证据证明在其支付第一笔款项时双方就达成一致的买卖案涉房屋的意思表示，也未提供其他证据排除案涉款项性质从借款转为购房款的合理怀疑。故，
本院认为，宜以胡某某甲出具收条的时间即2000年7月18日认定双方当事人达成买卖案涉房屋的意思表示时间，因此，案涉房屋买卖合同成立时间宜认定为2000年7月18日。1998年版《中华人民共和国土地管理法》从1999年1月1日起施行，其第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因为，我国实行的是“房地一体”原则，那么农村房屋的转让势必引起所占集体土地使用权的转让，所以，农村房屋转让给城镇居民必然会损害农村集体经济组织的利益，也会违反以上法律规定。此外，国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。可见，自1999年1月1日起，我国法律和国家政策是禁止农村住宅向城镇居民出售的。故，成立于2000年7月18日的案涉农村房屋买卖合同违反了当时的法律和国家政策规定，是无效的。故，蔡某某甲、蔡某某乙要求蔡某某丙配合其办理房屋产权变更登记的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，蔡某某甲、蔡某某乙的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，处理正确，本院予以维持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元由上诉人蔡某某甲、蔡某某乙负担。本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理
审判员 彭 莉
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 王 佳
书 记 员 刘恒芬 微信公众号“”