江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰中民终字第00376号上诉人（原审被告）孙长延。委托代理人刘勇（特别授权），江苏君谊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）泰州市开源服务公司，住所地泰州市海陵区扬州路200号。法定代表人陈登美，总经理。委托代理人王巍（特别授权），江苏众成信律师事务所律师。
上诉人孙长延因与被上诉人泰州市开源服务公司（以下简称开源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2014）泰海民初字第1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明，2004年11月2日，开源公司（甲方）与案外人姚崇明（乙方）签订浴室租赁协议书一份，约定：1、乙方承租甲方扬州路200号大院内东起南平房东山墙向西、南起民宅北山墙向北、西起苏电西巷甲方围墙向东、北起原甲方女浴室北山墙、医务室平房北山墙向南，占地总面积约为1691平方米，其中甲方原浴室房屋建筑面积约1047平方米、天井院落空地面积约511平方米、停车场面积约133平方米。2、乙方承租甲方浴室从甲乙双方签订浴室租赁协议之日起计算，共捌年时间。协议到期后，若双方同意续租，经甲、乙双方协商一致，可签订续租协议。若甲方不同意续租，则本协议自行终止，终止后相关事宜的处理按本协议有关条款执行。3、乙方按时向甲方交纳浴室租金每年人民币158600元和停车场地费每年人民币5000元。本协议终止后，所有房屋建筑物、固定装潢及内部固定设施均归甲方所有，其余可移动的物资归乙方所有，且甲方不承担乙方任何损失或费用的贴补。5、在上述除停车场以外乙方承租的场地面积范围内，乙方如确因浴室经营需要，可根据自身规划改造翻建旧房和另建新房，建筑许可证由乙方负责领取，费用由乙方承担。6、浴室全部房屋建筑物，包括乙方新建房屋，一旦建成产权全部归甲方所有，乙方在承租期内具有使用权。7、本协议到期后，乙方应将全部房屋建筑物、土地和固定装潢部分以及浴室内部固定设施无条件交于甲方，不得损坏、拆除或转移。8、在本协议租期内，如因拆迁，则本协议自行终止；协议同时对有关费用的补偿进行了约定。2005年6月17日，开源公司（甲方）与案外人姚崇明签订浴室租赁补充协议书，约定：1、甲方同意乙方在原图纸划定的133平方米停车场范围内砌建休闲部，固定资产产权归甲方所有；乙方向甲方交纳年租金人民币5000元。2、甲方同意乙方租用原医务室过道西边一排平房计七间（医务室过道西边平房原一共九间，其中二间已按协议出租给乙方使用），乙方向甲方交纳年租金人民币2000元。3、以上医务室平房乙方租用后，所有装修费用乙方自行承担，甲方不承担任何费用。2005年11月2日，开源公司（甲方）与案外人姚崇明（乙方）、仲建军（丙方）签订转让协议书，约定：甲方同意乙方将双方签订的浴室租赁协议书及浴室租赁补充协议书中约定的由乙方享有的权利和承担的义务全部转让给丙方。2、丙方同意接受上述转让，自本协议生效之日起，上述浴室租赁协议书和浴室租赁补充协议书中原由乙方享有的权利和承担的义务，全部由丙方承担。2008年6月16日，开源公司（甲方）与孙长延（乙方）、案外人仲建军（丙方）签订协议书一份，约定：
一、甲方同意原承租人丙方将甲丙双方及姚崇明于2005年11月2日签订的转让协议书及相应的浴室租赁协议书、浴室租赁补充协议书中约定的由承租方享有的权利和承担的义务全部转让给本协议的乙方享有和承担，本协议的乙方同意接受前述转让，自本协议签订之日起，前述转让协议书及相应的浴室租赁协议书、浴室租赁补充协议书中承租方的权利和义务，全部由本协议乙方享有和承担。丙方须于本协议签订之日与甲方按实结清租金，同时由乙、丙双方在本协议签订当日直接办理交接，在签订协议时，乙、丙双方已交接完毕，并向甲方表明交接无争议。对丙方退租，甲、丙双方互不承担补偿或补贴。
二、以甲方为出租方，以乙方为承租方，就相互租赁关系的内容明确以下事项：1、甲、乙双方同意将本协议及上述转让协议书、浴室租赁协议书、浴室租赁补充协议书作为租赁合同的组成部分，由甲乙双方依照执行。2、转让租赁期限自2008年6月16日至2012年11月1日，甲、乙双方继续执行上述协议中约定的房屋、场地等租金标准，即年租金165600元（租金结构调整为房屋租金85600元／年，场地租金80000元／年），双方商定乙方每两个月向甲方交纳一次租金，即本协议签订之日，先交纳后两个月的租金27600元，先缴后用，依次类推。乙方必须按时缴租，如有延迟，应承担每日千分之一的滞纳金。若乙方超过规定缴纳时间10天仍未向甲方足额缴纳租金，甲方有权终止协议。……六、甲乙双方任何一方有违反本协议第二条的任意一项时即构成根本性违约，守约方有权立即终止协议。2011年11月11日，泰州市海陵区城市建设工程指挥部办公室作出专题会议纪要，载明：鉴于国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，省、市相关配套实施细则暂未出台，市住建局已暂停发放拆迁许可证，海润路建设又刻不容缓的实际情况，为了快速推进工程建设，会议决定对涉及的房屋以搬迁方式进行。2012年1月中旬，泰州市海陵区城中街道办事处组织实施海润路工程搬迁，由于挖掘机无法施工借道泰州市海陵区钱塘江浴城，造成浴城经营范围内围墙及卷帘门破损。2014年6月20日，泰州市海陵区人民政府城西街道办事处向开源公司发出告知函一份，载明开源公司坐落于海陵区扬州路172号的土地1040平方米、房屋29.26平方米及其院墙等附属设施在海润路的搬迁改造范围内，其中房屋29.26平方米系承租人孙长延所建，建议搬迁补偿事宜由拆迁公司直接与孙长延商谈处理。当日，开源公司对此表示同意。2014年7月4日，开源公司涉讼，要求解除开源公司与孙长延之间的租赁协议，并要求孙长延支付房屋、场地使用费等。庭审中，开源公司陈述，其诉请的“按出租时原状返还”，系表明孙长延可以将自建的房屋等予以拆除，恢复原状，开源公司不同意利用。孙长延陈述其房屋、场地使用费已缴至2012年11月。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案所涉浴室租赁协议书、浴室租赁补充协议书、转让协议书、协议书等均系当事人真实意思的表示，协议各方均应按协议的约定全面履行各自的权利义务。开源公司与孙长延于2008年6月16日签订的协议书明确约定租期自2008年6月16日至2012年11月1日。2004年11月2日签订的浴室租赁协议书约定，协议到期后，若甲方不同意续租，则本协议自行终止。本案中，开源公司与孙长延的租期于2012年11月1日已届满，甲方不同意续租，该协议应认定已自行终止，故开源公司要求解除其与孙长延之间租赁协议书的诉讼请求，因合同自行终止而缺乏事实依据，应不予支持。根据合同约定，协议终止后，所有房屋建筑物、固定装潢及内部固定设施均归甲方所有，其余可移动的物资归乙方所有，甲方不承担乙方任何损失或费用的贴补。故开源公司主张孙长延将承租房屋、场地清空返还、固定装潢部分和浴室内部固定设施归其所有符合双方的合同约定，对该诉讼请求予以确认。关于开源公司主张的自2013年7月1日至2014年6月30日期间房屋、场地使用费人民币165600元，因孙长延实际占有该房屋、场地，开源公司主张参照合同约定的标准支付该费用，符合法律规定，应予以支持。关于滞纳金，开源公司主张没有合同依据及法律依据，对该请求不予采纳。关于2014年7月1日起至孙长延实际交还房屋、场地之日止的使用费，开源公司主张452元／日，亦不超过合同关于使用费的约定，对该请求亦予以支持。孙长延抗辩租赁房屋将会拆迁，开源公司应赔偿孙长延因拆迁造成的损失，但孙长延没有证据证明所涉房屋在租赁合同到期前已被列入拆迁范围，且涉案房屋目前尚未被拆迁，故对于孙长延的抗辩不予采信。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决：
一、孙长延于判决生效之日起十日内将承租的房屋腾空、场地恢复原状后交付泰州市开源服务公司，固定装潢部分和浴室内部固定设施归泰州市开源服务公司所有。
二、孙长延于判决生效之日起十日内支付泰州市开源服务公司自2013年7月1日至2014年6月30日的房屋、场地使用费合计人民币165600元。
三、孙长延于判决生效之日起十日内按人民币452元／日的标准支付泰州市开源服务公司自2014年7月1日起至实际搬离之日止的房屋、场地使用费。
四、驳回泰州市开源服务公司的其它诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3690元、公告费300元，合计人民币3990元，由孙长延负担（泰州市开源服务公司已预交，孙长延于判决生效之日起十日内迳交泰州市开源服务公司）。
上诉人孙长延不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审认定“上诉人与被上诉人的租期于2012年11月1日届满后，被上诉人不同意续租，该协议应认定已自行终止”错误，上诉人与被上诉人之间仍应存在事实上的不定期租赁合同关系，租赁合同未自行终止。2、一审判决认为上诉人没有证据证明涉案房屋在租赁合同到期前已被列入拆迁范围、且涉案房屋目前尚未被拆迁，对上诉人要求被上诉人赔偿上诉人因拆迁造成的损失的诉讼请求未予支持错误，上诉人在一审中提供的拆迁规划图、专题会议纪要、告知函等证据足以证明涉案房屋及场地已被列入拆迁范围且部分房屋和场地已被拆除，致上诉人租赁房屋经营浴室的目的无法实现，依据省高院的相关规定，被上诉人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿；由于双方事实租赁关系存续期间，上诉人承租的部分场地、房屋及设施已被拆除，一审判决按照原租金标准计算房屋和场地使用费有失公平。故一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判并依法改判。
被上诉人开源公司答辩称：1、双方当事人之间的租赁合同已经在2012年的11月1日届满，合同已经根据双方之间的约定自行终止，一审法院对此的认定是正确的；且合同终止之后，被上诉人也多次向上诉人提出不再续租；2、在合同自行终止之前，并没有相关的政府拆迁或者征收公告出台，人民政府的征收公告是在2014年10月才公布，之前因为修路仅仅对传达室附属房屋进行拆迁，但是不影响合同的主体，而且上诉人也已经获取了相应的经济补偿，故上诉人主张要求赔偿其拆迁损失的上诉理由不能成立，且需要说明的是被上诉人在传达室拆迁之前实际上就已经停止经营。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉。二审期间，上诉人孙长延向本院提交以下证据：1、2011年11月12日的拆迁公告复印件一份，以证明本案租赁房屋属于拆迁范围内，应当支持上诉人的拆迁补偿。2、上诉人于2012年4月21日自行拍摄的租赁房屋现场照片五张，以证明承租房屋已经部分被拆迁。被上诉人质证认为：1、对拆迁公告的真实性无法确认，即使存在这份拆迁公告，也不能证明上诉人的证明目的，因为客观上浴室一直到2014年10月才正式出台征收公告准备拆迁。2、对照片的真实性予以认可，但是对其陈述要证明的事实无法确认。二审
经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的事实主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，2008年6月16日，上诉人孙长延与被上诉人开源公司以及案外人仲建军签订协议书，三方协议约定，孙长延自仲建军处转租开源公司的案涉房屋，用于浴室经营，双方当事人协议约定租期至2012年11月1日，到期后若开源公司不同意续租，则协议自行终止。上述协议签订后，上诉人实际承租使用案涉房屋，并缴纳租金至期满，期满后上诉人一直未曾再向被上诉人支付过租金，故原审法院判决认定双方租赁关系于2012年11月1日期满后自行终止正确，上诉人认为双方租赁期满后形成事实上的不定期租赁合同关系的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人所主张的拆迁损失赔偿问题，虽然泰州市海陵区城市建设工程指挥部办公室于2011年11月11日作出专题会议纪要，决定对海润路涉及的房屋以搬迁方式进行征收，但截止目前案涉房屋尚未实际被拆迁，被上诉人开源公司亦未与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议，上诉人在二审期间提交的证据仅能证明案涉房屋被纳入拆迁范围，并未能证明案涉房屋已经实际被拆迁，故原审判决对上诉人的该项抗辩意见未予采纳正确，上诉人主张要求被上诉人赔偿其拆迁损失的上诉理由不能成立，本院难以支持。上诉人可待该项损失实际发生后，依据其与被上诉人之间的约定和相关法律规定另行主张。因双方间的租赁协议到期后，上诉人仍然实际占有案涉房屋，故原审法院参照租赁合同的约定判决支持上诉人支付房屋使用费亦无不妥，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3690元，由上诉人孙长延负担（已交）。本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 刘艳生
代理
审判员 王小莉
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 侯永羚 来源：百度“”