青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民三终字第153号
上诉人（原审原告）：张乃春，男，汉族。
委托代理人：王国珍，男，汉族。
被
上诉人（原审被告）：青海景安物业管理有限公司。
委托代理人：程立，该公司副经理。
委托代理人：袁海龙，该公司副经理。
上诉人张乃春因与被上诉人青海景安物业管理有限公司（以下简称景安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院（2015）北民一初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人张乃春及其委托代理人王国珍、被上诉人景安物业公司的委托代理人程立、袁海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，张乃春为朝阳西路33号城北区朝阳新村小区（现景安小区）业主，景安物业公司为该小区的物业服务公司。2013年5月8日西宁市城北区朝阳街道办事处作出朝办字（2013）65号《关于成立朝阳新村小区第二届业主委员会的批复》：同意成立朝阳新村小区第二届业主委员会。业委会主任：杨永成，副主任：岳占福，委员：罗文禄、吴世文、谢生林。2013年8月5日景安物业公司（乙方）与西宁市朝阳新村业主委员会（甲方）签订《供暖服务合同》约定供暖时间：2013年10月15日至2014年4月15日；供暖方式：燃煤集中供暖；供暖价格：鉴于原材料价格的上涨，使供暖成本进一步增加，为此经社区的协调，今年供暖价格上调，定为住宅每月5.10元／平方米，商业网点每月6.50／平方米。2013年11月19日景安物业公司（乙方）与西宁市朝阳新村业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》第十六条约定：乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费，按政府定价执行；2、燃气取暖费按政府定价执行；3、燃煤取暖费按2013年度《供暖服务合同》执行；4、自来水收费每吨2.95元。第十八条约定：业主和物业使用人房屋自用部分，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十九条约定：其它委托事项：业主特约服务收费。第二十七条约定：乙方擅自提高收费标准，甲方有权要求乙方清退；第三十六条补充条款约定：由于供暖服务属大宗商品采暖，业主和使用人每年需提前一次性支付取暖费。因费用延交、不交导致推迟供暖、中途停暖，取暖费不予减免，乙方不承担责任。第三十七条约定：合同期内，如遇政府部门调整物业管理相关费用价格，自公布之日起，乙方按调整后的最新价格执行。2013年3月19日景安物业公司取得由青海省住房和城乡建设厅颁发的《二级资质证书》，2014年2月年检合格，具有按照二级资质收取张乃春物业费的资格。原审法院认为，国务院公布的《物业管理条例》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。张乃春所属的西宁市朝阳新村业主委员会合法成立，有权代表全体业主与景安物业公司签订《供暖服务合同》和《物业管理服务合同》。景安物业公司根据《西宁市城市供水用水管理办法》、《西宁市发改委、西宁市房产局关于下发西宁地区物业服务收费管理及相关规定的通知》标准及其享有《二级资质证书》收取张乃春水费、物业费，垃圾清运费、采暖费，符合《供暖服务合同》约定条款和上述文件规定，并无违约和违规之处，张乃春亦履行了缴纳上述费用的义务。张乃春对自已的主张有责任提供证据加以证明，其主张景安物业公司违规多收水费、物业费、垃圾清运费、采暖费，无确凿证据证实，应当承担举证不能，对其不利的法律后果。况且其主张退赔的查线费、物业费、垃圾清运费、采暖费、卫生费已超过二年的诉讼时效期间，景安物业公司的抗辩意见成立予以采信，对张乃春超过诉讼时效的以上诉讼请求不予支持。关于张乃春主张的退赔多收的水费50.10元，根据《西宁市城市供水用水管理办法》相关规定：“供水企业以结算水表计量收费，内部用量由用户自行抄收，结算水表和内部分表的水量误差由用户分摊。”按常理存在内部分表的水量误差可能性较大，应由用户分摊，张乃春的该项主张不能成立不予支持。关于张乃春主张退赔200元管道维修费，由于管道属于张乃春所在的该栋楼业主的公共设施，收取的维修费不是针对某一栋楼或者某一住户，属于维护小区公共设施的正当收费，张乃春的该项主张亦不能成立不予支持。关于张乃春主张的精神赔偿4800元，因本案不属于侵权类案件，张乃春的该项主张于法无据不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张乃春的诉讼请求。诉讼费50元，减半收取25元，由张乃春承担。宣判后，张乃春不服判决，向本院提起上诉认为原判认定事实错误，判决结果错误，其理由是：景安小区的公共设施、物业管理用房长期被景安物业公司占用，请求办理移交手续，景安物业公司将物业用房出租给个人承包、停车场每年有十几万的收入，这些都应补贴给小区住户，小区住户应享受供暖、用水、用电优惠，而不是加钱、加价。景安物业公司不具备管理二级资质，请求撤销其资质证书。政府所定的水价是每吨2.65元，但景安公司按2.95元收取却没有价格管理部门的收费许可，垃圾处理费、装修卫生费的收取本身不是物价局核准的收费项目，且有些住户收取，有些未收取，景安物业公司按二级资质收取物业费，但其资质是骗取的，政府每年都公布采暖费的收取标准，但景安物业公司都在超标准收取，推迟供暖以及停止供暖还在收费，景安物业公司没有尽到日常维修义务，下水管道的维修还向住户收取费用，上门没有维修却收取查线费，原判错误认定诉讼时效已过，但根据物权法及最高法院的公告规定，本案没有超过诉讼时效，景安物业公司的行为给其精神造成巨大伤害，故请求撤销原判，改判支持其一审的全部诉求。景安物业公司辩称，有关物业权属的问题与本案无关、景安物业公司通过主管部门的审核取得资质不存在骗取资质的问题，且公司早在2001年就通过二级资质考核，水费每吨多收取0.30元是分摊公共水损，垃圾处理费是政府有关部门的行政事业性收费，2014年景安小区才完成煤改气，故针对燃煤的亏损，与业主委员会商议提高了收费价格，所谓的管道维修费没有交给物业公司是住户自行收取的，张乃春的上诉没有依据，原判认定清楚，请求驳回上诉维持原判。二审中，景安物业公司向本院提交：
一、景安物业公司财务帐页，拟证明小区水费的收取情况，景安物业公司一直代垫水费并承担水损；
二、2015年2月2日《西宁晚报》政风行风热线城中城南城管执法大队工作人员解答、景安物业公司与西宁市城北区城市管理行政执法局签订的《承运垃圾合同书》、给该局转款的转账支票存根、景安物业公司财务帐页，拟证明其收取垃圾处理费是全市城管部门统一规定，其与城管部门签订合同，向业主收费合理。有部分业主欠费，景安物业公司还代垫了部分费用；
三、青海省发展改革委员会青计价格（2000）522号文，物管企业资质年检申报表、2005年7月6日的收费许可证、朝阳新村业主委员会2014年1月20日的《证明》，拟证明景安物业公司早就具有二级资质，且是按照二级资质1平米0.4元钱收取的物业管理费；
四、西宁市发展和改革委员会文件宁发改价格（2011）638《西宁市发展和改革委员会关于对燃煤供暖价格有关问题的复函》，拟证明供煤成本太高，发改委允许和业主委员会商量，每平米多收了0.5元。2013年暖气退款明细表，拟证明2013年推迟供暖四天，给张乃春退款46元；
五、收费公示照片一组，拟证明景安物业公司的收费全部上墙公示。张乃春质证对上述证据均有异议，认为景安物业公司没有政府批准，擅自提高水价、供暖价格、收取垃圾费是乱收费，其二级资质是骗取的，没有提供与资质相符的物业服务，推迟供暖没有退钱，收费没有公示。
经审理查明，景安物业公司原称青海金安物业管理有限公司，资质等级为二级，朝阳新村小区建成后，由原开发商聘用该公司负责小区的前期物业管理工作。2005年该小区成立第一届业主委员会后，与景安物业公司签订了三年的物业管理服务合同，合同到期后，景安物业公司继续提供物业服务，直至2013年第二届业主委员会成立，并与景安物业公司签订了为期五年的物业管理服务合同。2011年、2012年景安物业公司与西宁市城北区城市管理行政执法局均签订了《承运垃圾合同书》，约定由该局承运处理2012年度、2013年度朝阳新村小区生活垃圾，年收费为22000元，该小区住户为709户，景安物业公司向小区业主常住户收取的垃圾处理费为每户每年收费36元。庭审中景安物业公司认可在2013年度采暖期推迟供暖4天，应向张乃春退还采暖费46元。二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。景安物业公司作为有合法资质的物业管理公司，自西宁市朝阳新村小区建成后，就为小区业主提供物业服务，其与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》、《供暖服务合同》是合同签订主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，张乃春作为该小区的业主，也实际接受了该公司的物业管理服务，故应按上述合同约定向景安物业公司缴纳相关费用。关于景安物业公司收取的水费，经审查景安物业公司每吨水费比政府定价多收0.3元，系因小区水表总表与各户分表之间的差异以及水损的分摊，且该费用收取系《物业管理服务合同》的约定，故张乃春上诉请求退回多收水费50.10元的依据不足；关于景安物业公司收取的垃圾处理费，系西宁市城北区城市管理行政执法局依据《西宁市垃圾管理规定》、《西宁市市容和环境卫生管理条例》负责清运生活垃圾收取的经营服务性收费，景安物业公司与该局签订《承运垃圾合同书》，根据双方签订的合同费用统筹小区业主分摊，价格相对合理，不存在过高问题，且小区大部分住户已缴纳，张乃春认为其不应交纳的依据亦不足；关于景安物业公司收取的采暖费，张乃春认为2007年景安物业公司没有按照政府定价每平2.8元收费而是按3元收费，多收的81.1元钱，2013年每平米多收了0.5元，多收202.7元，同时停暖3天和推迟供暖4天仍然收费不合理，1999年供暖延迟40天多收采暖费222.8元，对张乃春诉求的1999年以及2007年的采暖费用，景安物业公司认为已超过诉讼时效的抗辩成立，本院予以支持。因2013年度的采暖费已由《供暖服务合同》约定，同时就停暖三天，张乃春未向本庭提交证据证明，故张乃春请求景安物业公司退回2013年度多收以及停暖三天的采暖费的请求，本院不予支持。现景安物业公司在庭审中认可2013年度推迟供暖四天，应向张乃春退还46元采暖费，故对张乃春此节上诉请求予以支持；关于景安物业公司收取的物业管理费，因景安物业公司具备二级资质，按二级物业服务标准收取的物业费没有超出中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，而张乃春有关景安物业公司骗取二级资质的意见并无事实依据，故其上诉请求退回多收物业费，本院不予支持；关于张乃春诉请景安物业公司退回2006年4月19日收取的更换插座、查线费25元，该费用的产生系张乃春住宅室内电路出现故障，由物业公司上门服务产生，不在小区公共设施维护范围内，故其诉请退回该费用没有依据，本院不予支持；关于张乃春请求退还排水管道维修费200元，首先该费用不是景安物业公司收取的，其次张乃春并未向本院提交证据，明确该维修费用的产生是对单元住户的住宅共用部分的维修还是对小区共用设施部分的维修，故本院对此请求亦不予支持；关于张景春诉请退回1999年收取装修卫生费50元，景安物业公司认为已超过诉讼时效的抗辩成立，本院予以支持；关于张乃春请求景安物业公司赔偿精神损失费4800元没有法律依据，本院不予支持；关于张乃春上诉认为景安物业公司在小区划定停车位、出租房屋收费、应当将收入归全体业主所有，折抵水费、暖气费、物业费等的意见，经审查景安物业公司与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》中对上述收费的分配没有约定，故其要求在本案中折抵没有依据，其可通过业主委员会另寻途径解决。庭审中，张乃春多次强调对景安物业公司服务不满意，
本院认为小区物业服务质量的提高，需要全体业主、物业公司的相互配合，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费。对于景安物业公司的物业服务质量张乃春可以以合理方式提出异议，或交由业主大会、业委会决议更换物业公司，但不能以此为由少交或拒绝交纳物业管理服务费用。综上，除景安物业公司因2013年度推迟供暖四天，需退还张乃春采暖费46元外，原判认定的其他事实正确，处理结果并无不当，本院予以维持，张乃春的其他上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销西宁市城北区人民法院（2015）北民一初字第16号民事判决；
二、青海景安物业管理有限公司于本判决送达之日起十日内退给张乃春采暖费46元；
三、驳回张乃春的其他诉讼请求。一审案件受理费元25元、二审案件受理费50元，均由青海景安物业管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。
审判长 宋敏芳
审判员 闻 宁
审判员 张 薇
二〇一五年六月二十五日
书记员 李彩虹附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”