中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第1631号上诉人（原审原告）上海香港广场物业管理有限公司。法定代表人林建岳。委托代理人夏英，北京市中伦律师事务所上海分所律师。上诉人（原审被告）刘志德。委托代理人陈怡，上海宏翰律师事务所律师。委托代理人倪晓丽，上海宏翰律师事务所律师。
上诉人上海香港广场物业管理有限公司（以下简称“香港广场物业”）、上诉人刘志德因物业服务合同纠纷一案，均不服中华人民共和国上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第1509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人香港广场物业的委托代理人夏英，上诉人刘志德的委托代理人陈怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：1998年5月，刘志德与上海丽兴房地产有限公司（以下简称“丽兴公司”）签订《香港广场外销商品房出售合同》，刘志德向丽兴公司购买上海市淮海中路XXX号香港广场北座2302室房屋（建筑面积为116.25平方米）。《香港广场外销商品房出售合同》约定，刘志德同意根据在签署出售合同时同时签署的管理公约或有关的承诺书，自系争房屋交接之日起，刘志德即应该将房屋交丽兴公司指定的物业管理机构统一进行管理、并遵守管理公约。《香港广场外销商品房出售合同》补充条款则约定，《香港广场外销商品房出售合同》及其补充条款中提及的管理公约是指丽兴公司与方黄吉文于1998年5月14日签署的香港广场管理规约，在办理验收交接手续时，刘志德须支付按管理公约计算的所有有关金额给丽兴公司，包括但不限于三个月的物业管理费，相等于三个月管理费之管理费按金及（如丽兴公司要求）相等于三个月管理费之管理维修基金，丽兴公司指定办理验收交接手续的地点是香港广场管理处。《香港广场外销商品房出售合同》附件则约定，刘志德确认已详细参阅丽兴公司与方黄吉文于1998年5月14日签署的《中国上海市卢湾区淮海中路XXX号香港广场北座房屋使用、维修、管理公约》，完全明白和同意履行和遵守及促使任何其他有关人士履行和遵守管理公约及管理公约内列明该单元所有权人的所有责任及义务（包括但不限于根据管理公约的条款支付管理费、管理费按金、维修基金、单元装修押金及其它金额）。香港广场物业于1998年1月21日成立，经营范围为物业管理及房地产咨询服务等。1999年12月17日，香港广场物业向原上海市卢湾区物价局申请备案，香港广场物业称香港广场自从1997年底投入营运以来，香港广场物业一直为香港广场提供物业服务，香港广场物业参照二年来的成本开支以及相关物业管理法规的要求进行了成本核算，确定香港广场的物业管理费为办公单位和酒店式服务公寓单位每月每平方米人民币（以下币种除特别注明外均为人民币）32元，商铺单位每月每平方米75元，并提供了香港广场办公楼／商场／公寓物业管理费开支概况作为附件。2000年1月7日，原上海市卢湾区物价局同意备案并加盖了物业收费管理专用章。2001年12月30日，刘志德与丽兴公司签订《协议书》，约定刘志德将其所有的香港广场北座2302室授权给丽兴公司代租；代租期为六个月，自2002年1月1日起至2002年6月30日止；无论该房屋在代租期内有无出租，丽兴公司同意及保证在代租期内每月向刘志德支付美元800元，此金额已扣除出租该房屋所需支付的营业税及刘志德所需支付之该房屋的物业管理费之余额，丽兴公司向有关租客收取的租金及其它费用扣除包租租金及其它应付之物业管理费、营业税后如有余额，均属丽兴公司所有。刘志德同日签署了授权丽兴公司独家出租系争房屋的委托书。2002年，香港广场物业与丽兴公司签订《香港广场管理服务合同》，丽兴公司聘请香港广场物业为香港广场南楼整幢、北楼整幢的经营管理者及租赁代理人，为丽兴公司管理、经营及出租香港广场南楼整幢、北楼整幢，香港广场物业拥有管理上述房屋的权利，丽兴公司同意并负责在管理公约中明确香港广场物业拥有管理上述房屋的权利；物业管理服务事项包括共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新，公共设施的使用管理、维修和更新，电梯、水泵等房屋设备的运行服务，保洁服务，保安服务，香港广场南楼整幢、北楼整幢维修、更新费用的帐务管理，香港广场南楼整幢、北楼整幢档案资料的保管，收取水费、电费、煤气费、电话费、车辆保管费及物业管理费等费用，广场形象推广及宣传，丽兴公司、业主或业主委员会委托的其它物业管理服务事项；物业管理服务收费应当遵循合理、公开与管理服务水平相适应的原则，由丽兴公司和香港广场物业协商确定；物业管理费按照各个住户所占单位的建筑面积进行分摊，每月缴纳一次，每月第一日预交该月物业管理费；已售或已租房屋的物业管理费由业主或使用人支付，空关房屋的物业管理费由丽兴公司支付；香港广场物业应于每年十月底做出下一年度管理费用的预算，报丽兴公司、业主或业主委员会审批后执行，次年6月底前应将上年度物业管理费结算报丽兴公司，预算超过结算的留至下一年度一并使用，结算超过预算的，经审核后，丽兴公司、业主、使用人按比例分摊补足；香港广场物业的管理酬金按当年度实际管理费开支的15%计算，香港广场物业按月从物业管理费中提取；香港广场物业管理香港广场南楼整幢、北楼整幢的期限为十年，自2002年10月1日起至2012年9月30日止；丽兴公司、业主及使用人未按物业管理服务合同缴纳物业管理费，香港广场物业可按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。2008年6月6日，刘志德向香港广场物业支付2007年10月1日至2008年6月30日物业管理费33，480元、2007年9月11日至2007年10月10日水费10.32元、2007年9月11日至2008年5月10日电费367.17元。2009年5月5日，丽兴公司与雅诗阁国际管理有限公司（以下简称雅诗阁公司）签订《服务式住宅管理协议》，丽兴公司将其所有及代管的香港广场房屋委托雅诗阁公司进行服务式住宅管理。刘志德拥有的香港广场北座2302室房屋不在雅诗阁公司的管理范围内。2009年5月，香港广场物业与北京泰铭能多洁环境科技发展有限公司上海分公司签订《服务合同》，约定由北京泰铭能多洁环境科技发展有限公司上海分公司为香港广场提供有害生物管理，合同期限为2009年6月1日至2010年5月31日。2010年、2011年，香港广场物业与上海卫科有害生物防治有限公司签订《上海市有害生物控制服务协议书》，服务期限为2011年8月1日至2013年7月31日。2009年6月，香港广场物业与原卢湾申洁保洁服务社签订《香港广场日常清洁服务合同》，合同期限为2009年6月1日至2010年5月31日。2010年12月24日，香港广场物业与原卢湾申洁保洁公益服务社签订《香港广场清洁服务合同》，合同期限为2010年8月1日至2011年7月31日。2011年7月7日，香港广场物业与申洁环境发展（上海）有限公司签订《香港广场清洁服务合同》，合同期限为2011年8月1日至2012年7月31日。2012年10月8日，香港广场物业与上海申洁保洁服务有限公司签订《香港广场清洁服务合同》，合同期限为2012年9月1日至2013年8月31日。2008年至2012年，香港广场物业曾数次与原上海市保安服务总公司卢湾区公司、上海市保安服务总公司签订《香港广场保安服务合同书》、《保安服务协议》，服务期限为2008年11月1日至2013年12月31日。2008年12月5日，香港广场物业与原上海卢湾园林绿化发展有限公司签订《香港广场南北座绿化养护承包合同》，合同期限为2008年11月1日至2009年10月31日。2011年3月，香港广场物业与上海嘉贻园艺有限公司签订《绿化养护合同》，合同期限为2012年4月1日至2013年3月31日。2009年8月26日，香港广场物业与上海智源安保消防工程有限公司签订《上海香港广场消防设施维护保养委托合同》，合同期限为2008年11月1日至2009年10月31日。2010年8月23日，香港广场物业与上海双菱电梯工程有限公司签订《上海香港广场（南北座）电梯维修保养服务合同》，合同期限为2010年8月1日至2012年7月31日。2009年12月，香港广场物业与上海富程环保工程有限公司签订《上海香港广场南、北座污水处理站委托管理合同》，合同期限为2010年1月1日至2010年12月31日。2009年6月1日，香港广场物业与原卢湾申洁保洁服务社签订《香港广场南北座大理石养护服务合同》，合同期限为2009年6月1日至2010年5月31日。2011年3月15日，原上海市卢湾区建设和交通委员会就香港广场（南北座内外）装修工程向丽兴公司出具《建设工程竣工验收备案证书》。2011年4月，丽兴公司与建筑师李肇勋国际室内设计顾问公司就上海香港广场北楼酒店22－33F客房公共走道及电梯厅改造装修工程签署《实际竣工证书》，《实际竣工证书》载明的开工日期是2010年5月7日，实际竣工日期是2011年3月31日。2011年4月25日，香港广场物业向丽兴公司支付由丽兴公司代付的香港广场2011年2月和3月的水费、电费。2013年2月1日，刘志德向香港广场物业支付2013年1月物业管理费3，720元、电费583.20元、水费54.30元。2013年4月17日，上海市东方公证处到上海市淮海中路XXX号2302室对房屋现状进行现场拍照，并于2013年4月23日出具了《公证书》。根据照片显示的情况，室内存在受损情况。2012年11月15日，香港广场物业诉至原审法院，请求判令：1.刘志德支付物业管理费150，660元；2.刘志德支付电费、水费和其他费用13，115.48元；3.判令刘志德支付物业管理费及水费、电费至实际支付日止的滞纳金。原审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。刘志德与丽兴公司签订的《香港广场外销商品房出售合同》中约定自系争房屋交接之日起，刘志德即应该将房屋交丽兴公司指定的物业管理机构统一进行管理、并遵守管理公约（指丽兴公司与方黄吉文于1998年5月14日签署的香港广场管理规约），在办理验收交接手续时刘志德须支付按管理公约计算的所有有关金额给丽兴公司，包括但不限于三个月的物业管理费，该约定表明刘志德在签订《香港广场外销商品房出售合同》时对物业管理费的金额是明知的。《香港广场外销商品房出售合同》虽未明确香港广场物业为香港广场的前期物业管理公司，但根据香港广场物业的名称、注册时间以及向物价局备案的材料可以看出，香港广场物业即为丽兴公司指定的前期物业管理公司，且香港广场物业向物价局备案时明确酒店式服务公寓单位物业管理费为每月每平方米32元。香港广场业主委员会至今未成立，香港广场物业一直为香港广场提供物业服务至今。丽兴公司与香港广场物业的《香港广场管理服务合同》签订于2002年，刘志德辩称丽兴公司此时无权代表业主与香港广场物业签订前期物业服务合同或者物业服务合同，该合同对刘志德无约束力，原审法院认为，丽兴公司为香港广场的开发商，且一直拥有或代管香港广场绝大多数房屋，在香港广场业主委员会未成立的情况下委托香港广场物业为香港广场提供物业服务并无不妥，即使《香港广场管理服务合同》效力存疑，香港广场物业事实上也一直为香港广场提供物业服务，刘志德作为业主理应向香港广场物业支付物业管理费。关于物业管理费的标准，香港广场物业在1999年向物价局备案的香港广场酒店式服务公寓单位每月每平方米32元，刘志德曾把系争房屋交给丽兴公司代租，后刘志德把系争房屋收回自用。2008年6月，刘志德向香港广场物业支付了2007年10月至2008年6月的物业管理费33，480元，该金额系刘志德按照每月每平方米32元标准应该缴纳的数额，说明刘志德此时明知物业管理费的标准，刘志德辩称诉讼前不知晓物业管理费标准的意见，原审法院不予采纳，刘志德辩称雅诗阁公司成立后，香港广场物业只提供基础物业服务，每月每平方米32元的标准过高，但雅诗阁公司提供的服务范围与香港广场物业并不相同，且刘志德承认系争房屋不在雅诗阁公司的管理范围内，香港广场物业亦举证证明雅诗阁公司成立后香港广场物业仍然按照《香港广场管理服务合同》的约定提供服务，并没有因为雅诗阁公司的存在减少服务内容，刘志德仍应按照原来的标准向香港广场物业缴纳物业管理费。香港广场物业、刘志德对物业管理费的标准发生争议，在香港广场业主委员会未成立的情况下，可由香港广场物业与业主进行协商，协商不成由有关部门处理，但在新的标准产生之前，业主仍应按照每月每平方米32元的标准向香港广场物业支付物业管理费。香港广场物业主张在2009年8月至2010年12月香港广场装修期间，物业管理费减半收取，刘志德则主张装修时间从2008年持续到2011年，根据香港广场物业向法庭提供的《实际竣工证书》，香港广场北楼酒店22－33F客房公共走道及电梯厅改造装修工程实际竣工日期为2011年3月31日，则物业管理费减半收取的时间应该持续至2011年3月31日。刘志德辩称香港广场物业在2012年7月2日起诉之前并未向刘志德催讨物业管理费、水费、电费或其它费用，2010年7月2日之前的诉请已经超过诉讼时效，香港广场物业则认为香港广场物业已经按照付款习惯将每月的综合收费通知单发送给刘志德，原审法院认为，香港广场物业未能提供向刘志德送达综合收费通知单或催缴通知的有效送达凭证，不能证明其在2012年7月之前向刘志德催讨过物业管理费、电费、水费和其它费用，故香港广场物业要求刘志德支付2010年7月之前的物业管理费、电费、水费和其它费用的诉请已经超过诉讼时效，原审法院不予支持。香港广场物业要求刘志德支付2010年7月至2012年7月的物业管理费的诉请理由成立，原审法院予以支持。关于香港广场物业诉请刘志德支付水、电费，香港广场物业主张系争房屋存在独立电表，香港广场物业是根据每月电表读数计算欠费金额的，但香港广场物业仅自行制作了欠费金额，未提供水表和电表的读数，刘志德对此不予认可，原审法院认为，香港广场物业诉请的水、电费金额没有证据，原审法院难以支持，若香港广场物业日后寻找到相关证据，可另行主张。鉴于刘志德存在拖欠物业管理服务费的事实，香港广场物业要求刘志德支付滞纳金的诉讼请求理由亦成立，故刘志德还应按约定支付滞纳金，现香港广场物业主张的计算标准低于合同约定，与法不悖，原审法院依法予以支持。但香港广场物业要求刘志德支付拖欠的水费、电费滞纳金的诉请，没有法律和合同依据，原审法院不予支持。原审法院审理后作出判决：
一、刘志德应于判决生效之日起十日内支付上海香港广场物业管理有限公司自2010年7月起至2012年7月止的物业管理费人民币76，260元；
二、刘志德应于判决生效之日起十日内支付上海香港广场物业管理有限公司上述欠款的滞纳金（2010年7月至2011年3月物业管理费的滞纳金，以人民币1，860元为本金，2011年4月至2012年7月物业管理费的滞纳金，以人民币3，720元为本金，从欠费当月2日起算，计算至实际支付日止，按照日万分之五的标准给付，以人民币76，260元为限）；
三、上海香港广场物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5，333.30元（上海香港广场物业管理有限公司已预缴），公告费人民币260元，由上海香港广场物业管理有限公司负担人民币3，626.80元，刘志德负担人民币1，966.50元。香港广场物业不服原审法院判决，向本院提起上诉称：丽兴公司有权对香港广场进行装修改造，该行为既提升了香港广场整体品质，又使得刘志德从中受益。在装修期间，刘志德仍能够正常使用其房屋，香港广场物业亦正常提供物业服务，故原审法院判令装修期间物业管理费减半，没有法律和合同依据。虽然香港广场物业曾表示2009年8月至2010年12月香港广场装修期间物业管理费减半收取，但并不表示2011年1月1日至2011年3月31日期间的物业管理费亦减半收取，原审判决肆意曲解香港广场物业的意思表示是错误的。另外，香港广场物业始终持续地向刘志德催讨各项欠费，刘志德在2010年6月前后的全部欠费系基于统一物业管理合同产生，法律性质上属于同一债务，根据约定按约给付，即分期履行，因此香港广场物业起诉要求刘志德给付的全部款项不存在超过诉讼时效的问题。再次，香港广场物业就刘志德所欠水电费在可能的范围内尽力举证，且该证据亦符合当事人双方之间关于水电费的结算惯例，故原审法院以没有证据为由未支持香港广场物业要求刘志德支付水电费的诉讼请求亦是错误的。综上，请求二审法院依法改判，支持香港广场物业在原审中的全部诉讼请求。刘志德亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称：虽然香港广场物业将物业费标准报物价局备案，但根据规定，物价局对于外销商品房物业服务的备案仅是一种形式，是用于表明物价局收到该材料并予以登记，并无行政审批或者审查的意义。任何人向物价局提交类似的材料，物价局都会进行备案。故经物价局备案的物业费标准并不能说明其具有合法性。根据相关文件规定外销商品住宅、非居住用房的服务收费由物业管理单位与业主委员会或业主代表协商确定，协商不成的由房屋所在地物价部门裁定。因此在无业主大会或业主代表的情况下，物业费标准应由物价局裁定，而非原审判决所认定的每月每平方米建筑面积32元。香港广场物业在向物价局备案时称其提供了酒店式服务，但一直未明确其提供了何种酒店式服务，故香港广场物业以每月每平方米建筑面积32元标准收取物业管理费无任何法律或合同依据。虽然刘志德曾于2008年12月向香港广场物业支付2006年9月至2007年12月的物业管理费，但这是其在受到香港广场物业胁迫的情况下不得已才交纳的，若不交纳物业管理费，香港广场物业即将采取停水停电措施，故不能以此认定刘志德认可了物业管理费的标准。香港广场物业与刘志德之间无任何合同关系，香港广场物业与丽兴公司签订的《香港广场管理服务合同》并不能约束刘志德，因为该合同并非前期物业管理合同，所以原审法院判令刘志德支付滞纳金缺乏依据。综上，请求二审法院依法改判，驳回香港广场物业在原审中的诉讼请求。香港广场物业、刘志德均对对方的上诉请求不予认同，请求二审法院驳回对方的上诉请求。本院
经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：自香港广场1997年底投入运营至今，一直由香港广场物业为香港广场提供物业服务。鉴于丽兴公司系香港广场的开发商，同时一直拥有或代管香港广场绝大多数房屋，在香港广场业主委员会尚未成立的情况下，丽兴公司委托香港广场物业提供物业服务并无不妥。刘志德作为香港广场的小业主，事实上接受了香港广场物业提供的物业服务，理应交纳物业管理费。关于香港广场物业向刘志德以每月每平方米建筑面积32元的标准收取物业管理费的依据问题。刘志德上诉认为，根据沪价房（1996）第116号文第四条第四款规定，外销商品房的服务收费由物业管理单位与业主管委会或业主代表协商确定，协商不成的，由房屋所在地物价部门裁定。但本案所涉物业管理费标准未经上述程序，不应被采用。在香港广场物业向物价局提交的申请备案中称其提供酒店式服务，但大量证据证明香港广场物业仅提供基础物业服务，故其不应以每月每平方米建筑面积32元的标准收取物业管理费。
本院认为，香港广场物业一直以来始终采用每月每平方米建筑面积32元这一收费标准向业主收取物业管理费。刘志德长期以来亦以此标准交纳物业管理费，在其委托丽兴公司代租期间就约定丽兴公司每月支付刘志德的金额已扣除刘志德所需支付的营业税及物业管理费等，而丽兴公司亦是以此标准向香港广场物业支付物业管理费的。当刘志德收回自用后，刘志德以此标准支付了2007年10月1日至2008年6月30日的物业管理费。刘志德上诉称其受胁迫不得已才支付了物业管理费，但并未提供证据证明其主张，且刘志德在支付了物业管理费后的多年内亦未就此向法院提起诉讼要求撤销其受胁迫而做出的行为，且在原审审理期间又以此标准支付了2013年1月的物业管理费，而今刘志德提出该标准过高显然不合情理。刘志德长期拖欠物业管理费，香港广场物业以低于与一直拥有或代管香港广场绝大多数房屋的丽兴公司约定的计算标准要求刘志德支付相应的滞纳金，可予支持。关于诉讼时效问题，香港广场物业上诉认为，其始终持续地向刘志德催讨物业管理费，故其诉讼请求未超过诉讼时效。
本院认为，香港广场物业有义务向法院证明其诉讼请求未超过诉讼时效，现香港广场物业只能证明其于2012年7月向刘志德发函催讨物业管理费，没有证据证明香港广场物业在此之前亦向刘志德催讨过物业管理费，故其要求刘志德支付2010年6月之前的物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效，不应被支持。关于减半收取物业管理费的期间问题，香港广场物业上诉认为其仅同意2009年8月至2010年12月香港广场装修期间，物业管理费减半收取，但原审判决擅自扩大其意愿，将物业管理费减半收取的时间扩展至2011年3月31日，缺乏法律依据。
本院认为，香港广场装修期间，小业主使用物业确实受到一定影响，事实上小业主在此期间未完全享受到香港广场物业提供的与平时一样的物业服务，故香港广场物业不应按照平时的收费标准向业主收取装修期间的物业管理费。现香港广场物业同意装修期间物业管理费减半并无不妥，但期间应按照香港广场物业提供的《实际竣工证书》上记载的竣工日期2011年3月31日为宜，而不是其自述的2010年12月。关于水电费的问题。鉴于香港广场物业没有证据证明刘志德拖欠水电费的金额，故原审法院对香港广场物业该诉讼请求未予支持并无不妥。综上，原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。香港广场物业、刘志德的上诉请求及理由均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，333.30元，由上诉人上海香港广场物业管理有限公司负担人民币2，853.90元，由上诉人刘志德负担人民币2，479.40元。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理
审判员 姚 跃
代理
审判员 俞 璐
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”