山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滨中民一终字第285号上诉人（原审被告）山东富而通投资置业有限公司。住所地：济南市历山路***号。法定代表人刘青洋，董事长。委托代理人邓永明，山东富而通投资置业有限公司法律顾问。被上诉人（原审原告）徐从军，居民。委托代理人孙兆杰，山东梁邹律师事务所律师。原审第三人李波，居民。
上诉人山东富而通投资置业有限公司（以下简称富而通公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服邹平县人民法院（2014）邹民初字第2023号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富而通公司的委托代理人邓永明，被上诉人徐丛军及其委托代理人孙兆杰，原审第三人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明如下事实：2011年7月，原被告签订购房预定单一份，约定：定房人为原告徐从军；原告订购被告富而通公司开发建设的位于邹平县经济开发区国际商贸城南区C座123号楼房一套，该房面积165.77平方米，总价款为550000元；定房人定购楼房，应付定金10000元；定房人于2011年7月30日前支付购房首付款90000元；定房人于2011年7月30日前，未支付购房首付款，定房人所定房屋由被告富而通公司另行出售，定房人所支付的定购保证金不予退还；2011年7月30日前，如未经定房人许可，被告富而通公司私自将其所定购房屋销售他人时，则按定购保证金的双倍赔偿定房人。2011年7月29日，原告徐从军向被告富而通公司交付房款100100元，2011年11月22日，原告徐从军向被告富而通公司交付房款179900元，共计280000元，上述费用均由富而通公司邹平分公司为原告出具了收款收据。另查明，被告富而通公司将涉案房产在与原告签订购房预定单前已卖给了第三人李波，2008年1月3日，第三人李波在邹平县住房保障和房产管理局办理了贷款抵押登记，从中国银行邹平支行办理了260000元的银行贷款。原被告双方形成纠纷，原告徐从军诉至法院。原审法院认为，本案争议焦点为：（一）原被告签订的购房预定单能否认定为双方之间签订的商品房买卖合同；（二）原告要求解除合同是否符合法律规定。关于原被告签订的购房预定单的性质问题。原被告签订的购房预定单约定了涉案房屋位置、面积、价格及违约责任等主要内容，并且被告已经按照约定收到购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，故该购房预定单应当认定为原被告之间签订的商品房买卖合同。关于原告要求解除合同是否符合法律规定问题。原被告签订购房预定单之前，涉案房产已由被告富而通公司卖给了第三人李波，并由李波办理了贷款抵押登记。李波辩称已将涉案房产抵押之事实告知了原告，原告对此不予认可，李波也未提交证据证实，对其上述主张不予采纳。被告富而通公司将涉案房产卖给了第三人李波，并由第三人李波办理了贷款抵押登记，致使原告购房目的不能实现，被告富而通公司构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，原告要求解除涉案房产买卖合同符合法律规定，予以支持。《商品房买卖合同解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。被告富而通公司故意对原告隐瞒所售房屋已经卖给他人并抵押的事实，故原告要求被告富而通公司退还购房款280000元、并承担不超过已付购房款一倍即280000元的赔偿责任，予以支持。原告要求被告支付购房款280000元利息53000元计算不当，应自2011年11月22日起至2014年11月10日止，按中国人民银行同期贷款基准利率年利率6.1%计算，原告主张的利息应为50678元。原告的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十九条之规定，原审判决：（一）解除原告徐从军与被告山东富而通投资置业有限公司签订的购房预定单。（二）被告山东富而通投资置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告徐从军购房款280000元及购房款利息50678元、共计330678元。（三）被告山东富而通投资置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告徐从军损失280000元。（四）驳回原告徐从军的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10230元，保全费3920元，共计14150元，由原告徐从军负担720元，被告山东富而通投资置业有限公司负担13430元。宣判后，原审被告富而通公司不服上诉称，（一）原审法院所立案由错误。本案案由应是撤销权纠纷，原告是以被告存在欺诈行为签订的购房预订单，依据《合同法》第五十四条之规定原告应主张撤销权纠纷，该案并不是房屋买卖合同纠纷。（二）原审法院认定事实错误。原审法院认为原、被告签订的购房预订单，具备商品房买卖合同条款显然是错误的。该购房预订单只是原告单方从订房人处签名，我方只是盖章同意，并没有达成具备合同条款的房屋买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条明确规定了商品房买卖合同应当具备的主要内容，而该购房预订单连基本的双方当事人名称或住所，商品房销售方式及付款时间和公共配套建筑的产权归属及办理产权登记有关事宜都不存在。原审法院将一份单方购房预订单认定为商品房买卖合同侵害了原被告双方的利益，况且购房预订单第六条明确约定，订房人正式签订买卖合同时，本订单自行作废。（三）原审法院程序严重违法。该案原审法院于2014年11月10日受理后，同年12月23日开庭。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，而在开庭时原告没有增加诉讼请求，而是在第一次开庭3个月后提出了增加诉讼请求申请书，增加诉讼请求申请书也未给第三人送达，剥夺了第三人答辩及举证的权利。请求：1.二审法院查明事实依法撤销（2014）邹民初字第2023号民事判决，将该案发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐丛军答辩称，（一）一审法院关于“购房预订单应当认定为双方签订房屋买卖合同”的论断，认定事实清楚，适用法律正确。本案所涉购房预订单，明确了：1.房屋买卖双方当事人名称或者姓名：卖方为上诉人富而通公司，买方为答辩人；2.商品房的位置、面积：位置为南区C座123号，面积为165.77平方米；3.商品房的销售方式：现房销售；4.商品房总价款、付款方式、付款时间：总房款55万元，先付定金1万元，在2011年7月30日前，支付首付款9万元，在2011年8月8日前，再支付18万元，未付余额以贷款方式支付，等等。由此可见，本案所涉购房预订单具备了商品房买卖合同的主要内容，并且本案出卖人富而通公司已于2011年按照约定收受我方购房款28万元，该购房预订单应当认定为商品房买卖合同。（二）原审法院所定案由及审理程序均无不当之处。上诉人所提上诉理由系自身对法律的曲解，缺乏事实基础及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人李波未有明确的陈述意见，请求依法判决。当事人在一审中提交的证据随卷移送至本院，二审均未提交新证据，二审认定的事实与一审一致。
本院认为，富而通公司与徐丛军签订的购房预订单，约定了所购房屋的位置、面积、总房款和付款方式等内容，并且富而通公司已经按照约定收受了买房人的购房款，该购房预订单无论是从主要内容还是从实际履行来看，都不能仅仅视为房屋买卖的预订或担保，在因出卖人富而通公司的原因导致未能签订正式商品房买卖合同的情形下，依据《商品房买卖合同解释》第五条之规定，应当认定为双方之间签订的商品房买卖合同。富而通公司在签订该购房预订单时，隐瞒了该房屋早已出卖给他人且已抵押的事实，导致合同难以继续履行，侵害了徐丛军的合法权益，徐丛军在知道该事由后，可以选择行使合同撤销权，亦可选择行使合同解除权，而且依据《合同法》和《商品房买卖合同解释》的规定，合同撤销或解除后，都发生返还购房款、赔偿损失的法律后果。上诉人富而通公司认为徐丛军只能行使合同撤销权的主张无法律依据，不予支持。对于上诉人认为一审法院程序违法的主张，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”根据一审卷宗记载，一审法院在2014年12月23日、2015年3月23日进行了两次开庭，其中2014年12月23日的第一次开庭因富而通公司和李波均未到庭未进行法庭辩论，一审原告徐丛军在2015年3月4日提出增加解除合同的诉讼请求是在2015年3月23日的法庭辩论前提出的，不违反上述司法解释的规定。而且解除合同的请求在一审诉状的“事实与理由”部分已经写明，2015年3月4日只不过是在“诉讼请求”中进一步予以明确，一审法院一并予以审理程序并不违法，上诉人的该项上诉理由同样不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，上诉人富而通公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9907元，由上诉人山东富而通投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 景晨光
审判员 何兆海
审判员 李景春
二〇一五年六月二十五日
书记员 纪菲菲 更多数据：