云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）红中民三终字第181号上诉人（原审被告）洪树权，男，1976年12月1日生，傣族，公务人员，住弥勒市。上诉人（原审被告）戴永艳，女，1981年10月24日生，汉族，教师，住弥勒市。被上诉人（原审原告）杨长寿，男，1944年10月13日生，汉族，农民，住弥勒市。被上诉人（原审原告）李朝凤，女，1950年9月9日生，傣族，农民，住弥勒市。委托代理人李春雷，云南湖泉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人洪树权、戴永艳因与被上诉人杨长寿、李朝凤房屋买卖合同纠纷一案，不服弥勒市人民法院（2014）弥民二初字第679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭进行了审理，上诉人洪树权、戴永艳，被上诉人杨长寿、李朝凤及其委托代理人李春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：二原告系夫妻，二被告系夫妻且属城镇居民，洪树权系李朝凤侄子。二原告系弥勒市弥阳镇铺田社区居民委员会铺田上村居民小组成员。2005年二原告在该居民小组208号集体土地上建盖了两栋房屋。因二被告无房居住，经与原告协商由原告将其中一栋房屋以人民币82000元价格出售给二被告，洪树权于2006年12月3日支付杨长寿购房款人民币42000元，于2007年6月26日支付余款40000元。2007年7月12日双方补签《房地产转让协议》，约定“由二原告将位于弥勒市弥阳镇铺田社区居民委员会铺田上村居民小组208号房屋（土地使用权证为弥集用2007字第××号）转让给二被告，房屋四至界限为：东至戴永召房屋滴水处、南至李纯寿房屋滴水处、西至本己滴水处接李纯寿地界，北至本己滴水处接戴文松地界。房地产占地面积为111.83平方米，建筑面积为133.82平方米，现有砖混结构房屋一栋共二层7间（含楼梯间），转让费为人民币82000元，由被告于协议签订当天支付购房款42000元，余款40000元于2007年10月30日前付清。”因原告认为双方签订的《房地产转让协议》违反法律规定，要求被告返还房屋，但遭到被告拒绝，原告遂起诉。审理过程中查明，被告于购买房屋后对房屋进行了新增，因双方对新增建筑物及附属设施（三楼加盖的彩板瓦房、太阳能一个、楼梯处的卫生间一具及门口的面盆一个、电表箱一个、从房屋到公共道路的排水管）的价值产生争议，经双方当事人一致同意，原审法院委托红河州中誉房地产评估有限公司进行评估，该公司作出中誉2014评字第11047号《房地产估价报告书》，确认该房屋上新增建筑物及附属设施于估价时点的市场价值为19850元。原审法院认为:原、被告在自愿协商的基础上签订《房地产转让协议》，该协议虽系双方当事人的真实意思表示，但《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”被告向原告购买农村宅基地的行为因违反法律强制性规定，该协议无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。现原告要求被告返还位于弥勒市弥阳镇铺田社区居民委员会铺田上村居民小组208号（土地使用权证号为弥集2007字第0026号）房屋及弥集用2007字第0026号土地使用权证的主张，有事实和法律依据，对其诉讼请求予以支持，但原告应返还被告支付的购房款人民币82000元。被告购买房后对房屋新增建筑物及附属设施经评估为人民币19850元，原告应对被告进行补偿。被告抗辩原告的起诉已过诉讼时效，因诉讼时效仅限于债权请求权，而本案争议的为物权，对该抗辩主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：1、原告杨长寿、李朝凤与被告洪树权、戴永艳签订的《房地产转让协议》无效。2、由原告杨长寿、李朝凤于判决生效之日起三日内一次性退还被告洪树权、戴永艳购房款人民币82000元、补偿二被告人民币19850元，合计人民币101850元；被告洪树权、戴永艳于收到款项之日起五日内将位于弥勒市弥阳镇铺田社区居民委员会铺田上村居民小组208号（土地使用权证号为弥集2007字第0026号）房屋及弥集用2007字第0026号土地使用权证返还原告杨长寿、李朝凤。案件受理费925元，由洪树权、戴永艳承担。评估费2000元，由原、被告各承担1000元。宣判后，洪树权、戴永艳不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求。主要理由为:1、原判违反审判程序。一审中，上诉人要求法院对整幢房屋的市场价值进行评估，才能查清上诉人的经济损失，但一审法院无视上诉人的合理诉求，仅对添加的部分进行评估，造成合同无效后上诉人直接经济损失没有查明，不符合合同无效的处理原则。上诉人申请二审法院评估该房，如返还房屋，十年房屋增值部分依评估价值由被上诉人返还上诉人。被上诉人诉请的核心内容是转让合同无效，一审中上诉人提出超过诉讼时效抗辩。原判对上诉人提出诉讼时效的抗辩，既未作表述，也未提出任何异议，违反了法律规定。2、原判适用法律错误。原判适用合同法第五十二条第五款，该条款指的是违反法律、行政法规的强制性规定，而最高院关于适用合同法司法解释（一）第四条规定，人民法院确认合同无效，应以全国人大制定的行政法规为依据，不得以地方性规章、行政规章为依据。适用土管法第六十三条错误，该条是指农村集体土地使用权不得出让或转让。本案转让的是房屋且被上诉人有处分权，按房随地走的交易习惯，土地使用权也随之转移。现行司法限制或禁止的是农村土地使用权出让、转让或出租，但没有直接禁止或限制农村房屋的买卖或租赁。请二审支持上诉人上诉请求。
被上诉人杨长寿、李朝凤答辩称：本案双方都有过错，房屋以造价卖给上诉人，并非当时每平米2000元许的市场价，故不须评估也不同意评估。原判对上诉人提出诉讼时效的抗辩已经作回应，上诉人提出该问题让人难以理解。合同法第五十二条规定合同无效的五种情形，只要构成其中一种即可认定无效，上诉人所谓综合适用纯属无稽之谈。国家禁止城市居民买卖农村宅基地，转让农民住宅，就是买卖宅基地，原判适用土地管理法第六十三条正确。综述，原判事实清楚，判决正确，要求维持。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院征询双方当事人对原判查明事实的意见，双方均无异议。但上诉人认为，原判漏认双方共走的通道，是上诉人出钱铺的；未评估自来水管及彩板瓦上支撑太阳能的固定支架。申请二审对房屋增值价格进行评估。被上诉人认为原判漏认土地使用证是上诉人办的。上诉人对其主张，明确表示不能提供证据证实。被上诉人认为：铺通道是被上诉人请人铺的，材料也是被上诉人买的，架水管是被上诉人请人架的，装在各家房里的水管，是各家出钱买的。对被上诉人提出的办证问题，上诉人认为是其小姨妹在土地局打工认识人，叫小姨妹办的。
本院经审查认为：上诉人对其主张漏认的事实均不能提供证据证明，被上诉人否认，本院不予采信。被上诉人主张漏认的事实，与本案实体处理无关。本案二审查明的事实与原判查明的事实相同，本院予以确认。综合双方当事人上诉中的诉、辩主张，本案争议的焦点是：上诉人主张增判房屋增值部分的上诉请求，应否支持。
本院认为:本案双方当事人争议房屋建盖在村集体分给被上诉人使用的农村宅基地上，上诉人不是被上诉人所在村集体成员且系公职人员属城市居民，根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》﹝国办发（1999）39号﹞第二条第三款“农民的住宅不得向城市居民出售……”的规定，城镇人员不得购买农村房屋，否则买卖关系无效。原判确认双方房屋买卖合同无效于法有据，本院予以支持。本案双方当事人系违规买卖房屋行为，由违规行为产生的房屋增值部分利益不予保护，故上诉人主张对买受房屋增值部分进行评估的申请，本院不同意。二审中，被上诉人主张房屋以造价价格买与上诉人，在上诉人居住该房七年后被上诉人要求返还房屋的情况下，依公平合理原则，可参照中国人民银行同期贷款利率支持上诉人所付购房款利息。利息起算时间从2007年7月12日起到2014年8月13日止被上诉人起诉本案之日止。原判认定事实清楚，确认房屋买卖合同无效并判决相互返还正确，本院予以支持。但原判未结合本案实际情况，参照中国人民银行同期贷款利率支持上诉人购房款的利息损失有失公平，本院因此增判该利息部分，上诉人要求按市场价赔偿增值部分的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，
判决如下：
一、维持弥勒市人民法院（2014）弥民二初字第619号民事判决第一项，即“原告杨长寿、李朝凤与被告洪树权、戴永艳签订的《房地产转让协议》无效”。
二、撤销弥勒市人民法院（2014）弥民二初字第619号民事判决第二项，即“由原告杨长寿、李朝凤于判决生效之日起三日内一次性退还被告洪树权、戴永艳购房款人民币82000元、补偿二被告人民币19850元，合计人民币101850元；被告洪树权、戴永艳于收到款项之日起五日内将位于弥勒市弥阳镇铺田社区居民委员会铺田上村居民小组208号（土地使用权证号为弥集2007字第0026号）房屋及弥集用2007字第0026号土地使用权证返还原告杨长寿、李朝凤。”三、由被上诉人杨长寿、李朝凤于判决生效之日起三日内一次性退还上诉人洪树权、戴永艳购房款人民币82000元及利息（利息起算时间从2007年7月12日双方签订《房地产转让协议》起，至2014年8月13日被上诉人起诉本案时止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。由被上诉人补偿上诉人添附部分的评估价款计人民币19850元。上诉人洪树权、戴永艳于收到款项之日起五日内将位于弥勒市弥阳镇铺田社区居民委员会铺田上村居民小组208号（土地使用权证号为弥集2007字第0026号）房屋及弥集用2007字第0026号土地使用权证返还被上诉人杨长寿、李朝凤。一审案件受理费人民币925元。由洪树权、戴永艳承担462.5元，杨长寿、李朝凤承担462.5元。评估费2000元。由洪树权、戴永艳承担1000元，杨长寿、李朝凤承担1000元。二审案件受理费人民币1850元。由洪树权、戴永艳承担925元，杨长寿、李朝凤承担925元。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
审 判 长 魏 伟
审 判 员 陆 斌
代理
审判员 李 劲
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 马妮纳 来自