上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1544号上诉人（原审被告、反诉原告）许如军。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海市泗塘中学。法定代表人吴惠萍。委托代理人陈秉惠，上海市江南律师事务所律师。
上诉人许如军因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2013年12月18日，上海市泗塘中学（甲方）与许如军（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区长江西路XXX号街面房（以下简称“系争房屋”）出租给乙方；房屋建筑面积为200平方米，租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日止，月租金为人民币（以下币种均为人民币）5，500元。合同第七条约定，本合同期满前一个月，双方商讨终止或续租事宜；乙方如提出续租，甲方应优先考虑乙方要求；乙方如提前退房，则视作违约，扣一个月的房租作为违约金；如果甲方提前收回房屋则反赔一个月的房租给乙方作违约金等。合同签订后，许如军使用系争房屋至今，经营上海宝山泗中招待所，并已向上海市泗塘中学付清2014年底前的全部租金。2015年3月，上海市泗塘中学诉至原审法院要求许如军返还系争房屋，并按每月5，500元标准，支付2015年1月1日至房屋返还之日的使用费。许如军提起反诉要求上海市泗塘中学赔偿许如军装修投资损失829，850元、停业一年所受损失422，970元，并开具2008年1月至2010年6月的租金发票。2015年3月30日，许如军向上海市泗塘中学发书面通知，要求上海市泗塘中学补齐所欠租金发票，时间2008年1月至2010年6月，金额为235，200元。对此，上海市泗塘中学向原审法院提供四份上海市泗塘中学与陆林根签订的《承包合同》，证明2010年6月以前，上海市泗塘中学将所有的门面房承包给陆林根等事实。许如军表示，这些承包合同都是陆林根与上海市泗塘中学的关系，与许如军没有关系。原审审理中，许如军向原审法院提供上海泗中招待所装修平面图，上海市泗塘中学校长刘正群在该图写“同意施工”，落款日期为2012年2月22日。许如军还提供其与上海富宜建筑装潢工程有限公司签订的装饰装修施工合同、上海富宜建筑装潢工程有限公司出具的收据、泗中招待所装潢结算清单、泗中招待所自付款项目清单、停业损失明细账，证明装修638，850元，设备用品191，000元，共计装修投资损失829，850元，以及2011年7月1日至2012年6月15日停业损失422，970元。上海市泗塘中学表示，对装修平面图没有异议，但当时校长签字是应许如军要求配合做消防，当时还劝许如军不要装修；对其他证据均不予认可。原审法院认为，上海市泗塘中学与许如军签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思之表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同约定的租赁期限至2014年12月31日止，至此，双方间的房屋租赁关系终止，许如军应当及时返还系争房屋。合同到期后，许如军占用系争房屋未还，应当支付实际占用期间的房屋使用费；许如军已付清2014年12月底前的全部租金，上海市泗塘中学参照租赁合同的租金标准，主张2015年1月1日之后的使用费，予以支持。反诉部分，许如军要求上海市泗塘中学对其装修投资损失进行赔偿，因租赁合同已到期，许如军装修已经得到了充分利用，再要求上海市泗塘中学进行赔偿缺乏依据，但考虑到旅馆行业投资较大，收回成本较慢，而且2012年许如军进行装修施工也得到了上海市泗塘中学的同意。因此，法院根据案件事实，兼顾公平原则，酌情确定上海市泗塘中学补偿许如军装修损失10万元。许如军要求上海市泗塘中学赔偿停业损失，依据不足，不予支持。许如军要求上海市泗塘中学开具2010年6月以前租金发票的主张，已过诉讼时效，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，
判决如下：
一、许如军于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区长江西路XXX号房屋返还给上海市泗塘中学；
二、许如军于判决生效之日起十日内，按每月5，500元标准，向上海市泗塘中学支付2015年1月1日至房屋返还之日的使用费；
三、上海市泗塘中学于判决生效之日起十日内，向许如军补偿装修损失10万元；
四、许如军的其余反诉请求，不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。原审法院判决后，上诉人许如军不服，向本院提起上诉称：被上诉人校长表示过合同是一年一签，但合同会一直续签。2011年6月，被上诉人校长要求上诉人暂时停业，将客房借给学校，以后招待所可以长期租赁。嗣后，学校返还客房，但客房已经脏乱不堪，上诉人无奈在校长同意下进行重新装修，现被上诉人不愿意继续出租，应当返还上诉人重新装修的费用。被上诉人还应赔偿其2011年7月至2012年6月的停业损失及补开2008年至2009年的租金发票。原审法院认定事实不清，要求撤销原判，依法改判支持其原审诉请或者发回重审。
被上诉人上海市泗塘中学辩称：合同一年一签，现在教育局统一规定合同到期不再出租，故学校无法继续出租。被上诉人没有同意上诉人进行装修，现租赁合同已经期满，原审法院已经酌情判决了10万元装修补偿款，被上诉人对此也表示服从。上诉人所述租金发票已经超过时效。原审法院的判决正确，要求维持原判。本院
经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据本案查明事实，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经到期，故被上诉人要求上诉人迁出租赁房屋理由正当，应予支持。上诉人还应支付搬离之前的房屋使用费。上诉人在审理中认为被上诉人曾承诺可以一直租赁遭被上诉人否认，上诉人也未提供充足证据，故本院对此不予采信。双方之间的租赁合同已经期满，上诉人要求被上诉人赔偿其装修损失没有依据。原审法院考虑到上诉人租赁房屋系从事旅馆行业，收回成本较慢，酌情确定被上诉人补偿上诉人装修损失10万元并无不当，本院予以确认。上诉人要求被上诉人开具2010年6月之前的租金发票已经超过诉讼时效。综上，原审法院根据查明事实所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8，117.50元，由上诉人许如军负担。本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
审 判 员 邬 梅
代理
审判员 王海晶
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 朱 艳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”