北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第09148号原告北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心，住所地北京市房山区良乡行宫园二里14号楼。组织机构代码：76936201-9。法定代表人历春如，总经理。委托代理人朱建华，男，1977年7月27日出生，该公司副总经理。委托代理人孟丹，女，1982年3月18日出生，该公司事务部经理。被告刘敏，女，1977年10月30日出生。委托代理人江世源，男，1973年3月10日出生。
原告北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心（以下简称物业中心）与被告刘敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员冯淼独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业中心的委托代理人朱建华、孟丹，被告刘敏及其委托代理人江世源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告物业中心诉称，被告于2004年7月11日购买位于房山区长阳镇大宁山庄×区×-×-×住宅一套，建筑面积为109.07平方米，并办理了入住手续，领取了《入住手册》、《大宁山庄业主临时公约》等资料。《商品房买卖合同》第十九条中明确约定了物业费的价格，以及买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意依约交纳物业服务费用，并同意遵守业主临时公约。原告作为由该房屋出卖人依法选聘的物业管理企业，为该小区包括被告在内的所有业主，提供了周到的物业服务，但被告至今未向原告交纳2013年、2014年的物业费，为此原告曾多次电话通知，并于2013年9月20日、2014年9月28日书面催缴未果，为维护原告的合法权益，并更好的为所有业主提供物业服务，原告诉至法院，要求：1、依法判决被告给付原告物业服务费3141.2元；2、要求被告支付楼道灯分摊电费30元；3、要求被告向原告支付违约金477.7元；4、诉讼费由被告承担。
被告刘敏辩称，不同意交纳物业费，我家窗户漏水是屋顶防水出现问题，原告应当尽到物业服务管理的义务，应当修缮。我家从2012年漏水，物业曾承诺修缮，但是至今原告也未对我家进行修缮，根据合同约定，物业有修缮的义务。
经审理查明，2004年7月11日被告与北京集达房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于房山区长阳镇大宁山庄×区×-×-×房屋一套，建筑面积为109.07平方米。合同中约定由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，物业服务收费价格为1.5元／月·平方米（建筑面积）。被告于2005年办理了入住手续。原告系该小区的物业服务管理企业。现被告拖欠原告2013年1月1日至2014年12月31日的物业费共计3141.2元、楼道灯分摊电费30元。2015年5月27日原告诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的欠费明细、商品房买卖合同、物品领取清单、业主临时公约、催缴函等在案为证。
本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告作为大宁山庄小区的物业管理公司，为该小区提供物业服务，被告作为该小区业主，与原告之间形成了事实上的物业服务合同关系。现原告要求被告支付2013年1月1日至2014年12月31日拖欠的物业费、楼道灯分摊电费，理由正当，证据充分，本院予以支持。因被告不交物业费系因家中漏水问题，被告无主观欠费之恶意，故原告要求被告支付违约金之请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，
判决如下：
一、被告刘敏于本判决生效后七日内给付原告北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心
二○一三年一月一日至
二○一四年十二月三十一日的物业费三千一百四十一元二角、楼道灯分摊电费三十元等共计三千一百七十一元二角。
二、驳回原告北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告刘敏负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。
代理
审判员 冯淼
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 曾慧 关注微信公众号“”