安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四终字第000131号上诉人(原审被告):龚向梅（曾用名陶珍）。
委托代理人：沈世刚，安徽文理律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：葛萍。
委托代理人：罗玉林，安徽思文律师事务所律师。
原审
被告：陈正斌。
上诉人龚向梅因与被上诉人葛萍、原审被告陈正斌房屋所有权确认纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2015年3月11日作出的（2015）鸠民一初字第00061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人龚向梅及其委托代理人沈世刚，被上诉人葛萍及其委托代理人罗玉林，原审被告陈正斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：芜湖市裕溪口贸易信托部（以下简称信托部）于1980年经批准设立，该部购买了由金德英、葛明星夫妇于上世纪五六十年代建造的位于裕溪口新裕路59号（现新裕路115号旁）的四间房屋作为经营用房。因单位效益欠佳，支付货款需要资金，1992年姚克秀将其中两间以2100元价格出售给葛萍。葛萍购买房屋后，即居住于该房并在该房门口经营卤鸭生意，此状况一直持续至2004年该房成为危房时止。葛萍购买该房屋后实际占有使用期间的水费由其交纳。现该房破败，无人居住，其中放置了葛萍的部分经营物品。信托部于1993年全面停业，其所辖裕溪口兴华商店1994年的工资发放名册反映，该店在册领取工资的人员为14人，姚克秀为该店经理，葛萍与龚向梅（即陶珍）均为该店职工。2006年8月3日，信托部职工中包括葛萍在内的7人以“原裕溪口贸易信托部”名义与龚向梅签订了一份《房屋转让协议》，协议约定将位于裕溪口新园两间门面房（约50平方米，无产权证书）以12000元价格转让给龚向梅。龚向梅购买房屋后，一直占有使用至今。2006年10月9日，信托部职工中的6人以“原裕溪口贸易信托部”名义与龚向梅又签订了一份《房屋转让协议》，将位于芜湖市新芜（裕）路的两间门面房（即本案争议房屋）以1000元价格转让给龚向梅。龚向梅购买后至今未实际占有、使用该房，也未向葛萍提出腾房要求。2008年6月30日，芜湖市鸠江区裕溪口街道办事处根据相关文件规定对裕溪口贸易信托部职工身份置换工作布置实施，实施方案中规定职工安置资金由集体（政府）承担。2014年11月，涉案房屋所处地块涉及裕溪口棚户区改造，经相关部门丈量，涉案房屋的建筑面积为42.55平方米。芜湖市鸠江区住房和城乡建设委员会提供的“未经登记的建筑认定情况明细表”认定涉案房屋建造年代为1991年前，砖木结构。芜湖市鸠江区裕溪口街道办事处欲对该房代征，登记时龚向梅、葛萍均申明拥有此房，代征事宜中止。原审法院认为：根据物权法的相关规定，当事人之间订立有关设立、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。芜湖市裕溪口贸易信托部与金德英、葛明星夫妇之间的房屋买卖，葛萍与芜湖市裕溪口贸易信托部之间的房屋买卖，龚向梅与芜湖市裕溪口贸易信托部之间的房屋买卖，均无法律规定的无效情形。涉案房屋系1991年之前建造，属于未经登记的建筑物，不属于非法建筑物，故上述房屋买卖行为均合法有效。同一标的物上成立了数份转让合同，即一物数卖情形发生时，应当根据标的物的性质，结合合同成立的先后、物的占有使用情况确定所有权人。根据本案查明的事实，葛萍购买涉案房屋后即占有使用该房屋，并公开经营卤鸭生意。葛萍与龚向梅均系芜湖市裕溪口贸易信托部职工且居住在同一街道上，龚向梅购买涉案房屋时，应当明知房屋为葛萍占有使用。龚向梅不仅未在买卖合同中对房屋交付、腾空情况进行约定，也未在买卖合同成立后要求实际履行，直至双方形成争议前的2014年11月，龚向梅也未以房屋产权人的身份要求葛萍腾让房屋。另外，葛萍购买涉案房屋的时间先于龚向梅购买涉案房屋。据此，涉案房屋应属葛萍所有。无法获得标的物的买受人，依法可以通过要求出卖人承担违约责任的方式救济自己的权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：芜湖市裕溪口新裕路115号旁（原新裕路59号）的建筑面积42.55平方米的门面房归葛萍所有。案件受理费80元，减半收取40元，由陈正斌、龚向梅共同负担。龚向梅上诉称：葛萍与姚克秀之间关于买卖涉案房屋的行为属于无效行为。信托部属于集体企业，其名下财产应当归集体所有，并统一由集体行使所有权。涉案房屋出售给葛萍应当征得多数员工的同意，姚克秀虽为经理，其在未通知全体员工及获得全体员工同意的情况下，无权决定将涉案房屋出售给葛萍。龚向梅在签订房屋转让协议后，曾多次要求葛萍腾房，但由于葛萍当时在外地工作，没有时间回来腾房，且该房属于危房，双方作为同事，龚向梅未强求葛萍立即腾挪。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原判并驳回葛萍的诉讼请求。葛萍答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。陈正斌答辩称：同意龚向梅的上诉请求。二审中，葛萍向本院提交了一份“关于姚克秀同志工作职务的通知”，证明姚克秀时任兴华商店副经理，其出卖涉案房屋给葛萍系职务行为。龚向梅对上述证据质证认为：不属于新证据，员工均不知道这件事，真实性不予认可。陈正斌对上述证据的真实性不予认可。本院审核认为：该通知落款时间为1992年4月28日，并加盖有“中共芜湖市鸠江区裕溪口街道办事处委员会”的印章，其证明效力应予确认。龚向梅、陈正斌在二审中均未提交新证据。本院
经审理查明的事实同于原判认定的事实。
本院认为：姚克秀作为集体企业负责人出卖集体企业房产，虽然未经多数职工同意，但其违反的是管理性强制规定而非效力性强制规定，因此，不能据此认定姚克秀的超越职权行为无效。葛萍与姚克秀所代表的贸易信托部订立房屋买卖合同，在支付合理价款并受领交付后，已取得涉案房屋（未经登记的建筑物）的所有权，龚向梅不能再与贸易信托部订立买卖合同取得涉案房屋的所有权，其也无权要求葛萍腾房。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。龚向梅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人龚向梅负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
审 判 员 张 勤
代理
审判员 丁大慧
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 江 明附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自