新疆维吾尔自治区巴里坤哈萨克自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民一初字第211号
原告：秦培荣，男，汉族，1944年11月出生，住哈密市。
委托代理人：杜卫川，新疆恒生律师事务所律师。
被告：秦培华，男，汉族，1949年10月出生，住哈密地区。
被告：葛和平，女，汉族，1960年10月出生，住哈密地区。
委托代理人：秦龙（被告葛和平之子），男，汉族，1989年7月出生，住新疆昌吉市。
原告秦培荣与被告秦培华、葛和平返还原物纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理。依法适用简易程序，分别于2015年5月22日、6月9日二次公开开庭进行了审理，原告秦培荣的委托代理人杜卫川、被告秦培华、被告葛和平及其委托代理人秦龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦培荣诉称，位于ｘｘ的房屋是我在巴里坤工作期间，由政府按照政策出售给我本人的房产。该房屋于1989年11月办理了房产证，2001年办理了土地使用证。1992年我全家搬至哈密后，考虑到被告家中有一残疾儿子，为照顾他们的困难，同意他们一家搬入该房居住至今。但近年，该房要拆迁，被告方却背着我与拆迁单位协商补偿，并称该房已属于他们，我与被告方协商不成，现诉至法院，请求依法判令两被告搬出ｘｘ房屋并将该房屋返还于我，同时本案诉讼费用由两被告负担。
被告秦培华、葛和平辩称，我（秦培华）与被告秦培荣是亲兄弟，ｘｘ的房屋登记在原告名下是事实，但该房屋我与原告已达成协议，以9000元的价格出卖给我，房款我们在1995年就分两次付清了，我们只是基于亲情关系一直没有对该房屋予以过户，我们之间的买卖合同也已生效，该房产是属于我们的，此房屋我们已居住了23年，并且对房屋也进行了装修，我们直到2015年5月22日才知道原告秦培荣反悔要返还房屋并且说把房款已退还的事情，原告秦培荣所讲根本不是事实，同时原告秦培荣的诉讼请求也已过诉讼时效，我们请求人民法院依法判令驳回原告秦培荣的诉讼请求。原告秦培荣为支持自己的诉讼请求，向法庭提交了如下证据：1、私房产权证和土地使用证（均为复印件）各一份，土地登记费和土地证工本费的收据各一份，证实诉争房屋的产权人、土地使用者均为原告秦培荣本人。2、证人秦雪娟、秦丽娟、秦军的当庭证言及经原告申请法院对证人秦培根、吴瑞霞、姜淑珍的调查笔录两份，证实诉争房屋系原告所有，被告秦培华通过其女儿秦雪娟、秦丽娟给付原告5000元房款，原告通过吴瑞霞将此款退回及姜淑珍根本没有收过被告钱款的事实。被告方对原告提交的第一组证据的真实性无异议，对第二组证据的真实性有异议。被告方为支持自己的辩论意见，当庭提交了如下证据：1、巴里坤县征收办出具的关于认定秦培华为ｘｘ房屋被征收人的说明一份，证明被告秦培华为诉争房屋事实占有人。2、巴里坤县供排水公司出具的证明一份，国网巴里坤县供电公司出具的证明一份，巴里坤办事处新市路社区委员会出具的证明一份，证实被告秦培华一家自1992年起至今一直居住在诉争房屋中，水费、电费均由被告秦培华交纳。3、证人古国强、马清选的证言两份，街坊邻居等的证明一份，证实被告方居住期间对房屋维修的事实。原告秦培荣对被告方提交的三组证据的真实性无异议。本院对上述证据经审查后认为，对原告提交的第一组证据及被告方提交的三组证据，因双方对真实性均无异议，本院予以确认，对原告提交的第二组证据，因被告方无相反证据，且各证人证言可以相互印证，对此，本院予以确认。本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，依据有效证据，对本案的事实确认如下：原告秦培荣和被告秦培华系同胞兄弟，原告秦培荣系被告秦培华之二哥，被告秦培华与被告葛和平系夫妻。1992年原告秦培荣全家从巴里坤县搬到哈密后，将其位于ｘｘ房屋给被告秦培华一家居住。该房屋于1989年11月办理了房产证，2001年办理了土地使用证，房屋的产权人、土地使用者均为原告秦培荣本人。被告秦培华一家自1992年搬入后一直居住至今，期间对该房屋使用和管理，并进行了维修。1995年左右，被告秦培华通过其女儿秦丽娟、秦雪娟给原告秦培荣送去5000元，表示要购买此房，原告秦培荣随后又通过其兄嫂将5000元退回被告秦培华，称此房不卖。之后，被告秦培华一家一直在此房居住至今。2014年原告秦培荣听说此房要拆迁，遂让其子找被告秦培华返还房屋，双方为此产生纠纷，原告秦培荣于2015年4月24日诉至本院，要求依法解决。另查，位于ｘｘ房屋现有北房3间半，南房3间。原告秦培荣于2000年在私房产权证上书写：“此房产权赠于残疾侄子秦军。产权人，秦培荣。2000年10月1日。”秦军系被告秦培华之子。后原告秦培荣与其侄子秦军也未进行房屋产权的转移登记，庭审中秦军明确表示拒绝接受该赠与。2015年4月12日，被告秦培华与巴里坤县征收办签订了房屋拆迁补偿协议。诉争房屋拆迁款总计330000元。
本院认为，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占。原被告双方对诉争房屋登记在原告秦培荣名下，自1992年以来被告秦培华一家居住使用的事实均不持异议，对此，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定。诉争房屋虽自1992年以来，一直由被告秦培华一家居住使用和管理，但未办理过户登记手续，2000年原告秦培荣亦有将诉争房屋赠与其侄子秦军的表示，因未办理相关手续，实际未能完成。庭审中，受赠人秦军明确表示拒绝接受该赠与。故该赠与行为未成立。对被告方辨称，诉争房屋已由他们购买，并给付原告秦培荣房款9000元，双方房屋买卖合法有效的意见。
本院认为，房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人支付相应价款的行为，房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志。根据《中华人民共和国房地产管理办法》第四十条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，房屋买卖合同为要式合同，需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。未采用书面形式，合同不能有效成立。同时，当事人申请房屋权属转移登记，必须提交书面的买卖合同，否则，无法办理产权转移登记。综观本案，原被告双方未签订任何房屋买卖协议，对9000元房款，证人证言证实被告秦培华通过其两个女儿给付原告秦培荣5000元房款，但随后原告秦培荣即委托其兄嫂将此款退回被告秦培华，并明确表示房屋不卖。至于被告秦培华称于1995年秋天直接给付原告秦培荣4000元房款，因原告秦培荣否认，而被告秦培华又无证据证实，对此，本院不予采信。被告秦培华一家居住原告秦培荣房屋后，有购买的意向，通过两女儿给付5000元后，原告秦培荣又通过其兄嫂将款退回，实际并未接受被告秦培华买房的要约，双方未达成协议，双方房屋买卖行为并未成立，此后双方亦再未签订房屋买卖合同和办理房屋过户手续。被告秦培华一家虽一直居住该房，但其房屋所有权并未转移，该房屋仍属原告秦培荣所有。故对被告方关于已购买原告秦培荣房屋之意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定。现原告秦培荣请求返还诉争房屋，于法有据，本院予以支持。对被告方辨称本案已超过诉讼时效之意见，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，对物权，当事人不适用诉讼时效抗辩，对此，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十二条、第三十四条、第六十六条之规定，
判决如下：被告秦培华、葛和平于本判决书生效后五日内将位于ｘｘ房屋返还原告秦培荣。案件受理费100元，减半收取50元，由被告秦培华、葛和平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院。
审判员 郑应武
二〇一五年六月十九日
书记员 桑宁宁 来自：