广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2963号
上诉人（原审被告）：叶德荣，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：周彩群，身份证住址广州市越秀区。
被
上诉人（原审原告）：广州维维中介物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：雷海宁，总经理。
委托代理人：黄海鸥、庞锦秀，均系该公司工作人员。
上诉人叶德荣、周彩群因与被上诉人广州维维中介物业管理有限公司（以下简称维维公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2011年4月1日，广州市白云区金湖雅苑业主委员会（下简称金湖业委会）委托维维公司对金湖雅苑小区实行物业管理服务。物业管理委托期限为4年，自2011年4月1日起至2015年3月31日止。其中，高层住宅的月物业管理费为1.45元／平方米（实际上，维维公司自2011年5月才执行高层住宅月物业管理费1.45元／平方米的标准），逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交物业管理费的0.3%交滞纳金。维维公司还代收代缴水费、城市垃圾处理费（每月5元）等费用。另外，公共使用的专项设备运行的能源消耗也需分摊计收。叶德荣、周彩群是位于白云区沙太北路金雅街3号3E房的业主，其房屋建筑面积为98.5097平方米（计物业管理费按95平方米计算），每月应交的物业管理费为137.75元。叶德荣、周彩群因与维维公司就物业管理费标准及物业服务水平等问题产生矛盾，从2011年5月开始欠交物业管理费。至2014年8月，共拖欠物业服务费5510元。另外，叶德荣、周彩群尚欠2006年3月起至2014年8月期间的垃圾处理费510元。2013年11月5日，维维公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、叶德荣、周彩群向维维公司支付2011年5月至2014年8月的物业管理费5510元、2006年3月至2014年8月的垃圾处理费510元；2、物业管理费滞纳金从逾期之日起计算至付清之日止；3、本案受理费由叶德荣、周彩群负担。原审法院认为：业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现维维公司为金湖雅苑小区的业主提供了物业服务，叶德荣、周彩群作为业主应当依约交纳物业管理费、垃圾处理费，现其违约未交纳，依法应予交纳并支付相应滞纳金。维维公司的全部诉讼请求合理合法，予以支持，但物业服务费的滞纳金数额不应超出本金，对此予以调整。对于叶德荣、周彩群的众多答辩意见，原审法院认为，维维公司对于小区物业管理确实存在不足之处，但不应成为叶德荣、周彩群抗交全部物业管理费的理由，否则将形成“抗费-服务水平降低-抗费”的恶性循环，最终损害全体业主和物业服务企业的双方利益，故叶德荣、周彩群的意见不能成立，不予采纳。叶德荣、周彩群若对物业服务有意见，可向业委会反映，由业委会牵头与维维公司协商或采取其他方式解决。对于滞纳金标准，原审法院认为，鉴于维维公司对小区物业管理确实存在不足之处，故依法对违约金予以调整即降至每日0.1%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，
判决如下：
一、叶德荣、周彩群于判决生效之日起5日内向广州维维中介物业管理有限公司支付2011年5月起至2014年8月的物业管理费5510元及滞纳金（以每月欠交数额137.75元为本金，按照每日0.1%的标准，从欠费次月1日计算至实际交清之日止，均以本金为限）。
二、叶德荣、周彩群于判决生效之日起5日内向广州维维中介物业管理有限公司交纳2006年3月至2014年8月期间的垃圾处理费510元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由叶德荣、周彩群负担并于判决生效之日起5日内向原审法院交纳。
上诉人叶德荣、周彩群不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、叶德荣、周彩群2001年购楼时明确了月物业管理费0.5元／平方米的标准十年不变，现物业管理费变成了1.45元／平方米，其按原标准去交纳管理费被维维公司拒收；2、叶德荣、周彩群从未得知或同意收费标准提高的事宜；3、维维公司在进行物业管理的过程中管理不力，有“脏”、“乱”、“差”的现象；4、维维公司收取物业管理费不开发票，只开收据；5、整个小区都是临时用水，无合格信箱，无灭火筒、沙箱；6、维维公司将消防通道变为停车位，还收取保管费；7、19层全是物流公司和仓库，需要运货，长期将电梯停在19层，严重加速电梯损坏；8、19层顶层天台未加锁，人员可以自由进出；9、广州市政府规定防盗网不能超过外墙，管理处对此管理失职；10、消防通道长期堆放杂物，有堵塞；11、电梯的电视广告24小时开，产生的电费是全体住户负担的，但广告费却是维维公司收取；12、粪管破裂，气味严重，影响到叶德荣、周彩群的生活；13、2013年5月23日，维维公司又擅自提价，后来经业主反对才停止；14、16年来都是临时用电，电缆多次烧坏；15、16年来业主的公共收益没有公布，分摊给业主的水电费没有公布详细单据；16、高空砸物问题严重，多次报警和通知管理处均未处理，因高空砸物问题安装了摄像头却没有使用；17、允许外来人员占用小区老人活动中心，允许没有健康证明的外来人员使用小区游泳池；18、维维公司原审提交的其与业主委员会签订的合同编号为YW-3-1的物业服务合同没有原件，其中7个委员有3个不同意，属无效合同。
被上诉人维维公司答辩称：不同意叶德荣、周彩群的上诉请求及理由，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。理由如下：1、叶德荣、周彩群所说的很多内容与事实不符；2、叶德荣、周彩群所说部分问题是开发商遗留的问题，我方已经逐步解决；3、叶德荣、周彩群所说部分问题与本案无关，我方不作回应；4、前期我方是受开发商的委托进行管理，我方是接受连续3届业主委员会的委托进行管理的。本案中递交给原审法院的物业服务合同是针对欠费时段的合同，委托管理期限是从2011年4月1日起至2015年3月31日止。关于管理费的问题我方是依照与金湖业委会的合同执行。消防通道停车是因为小区停车位不足，所以有小部分在小区外围通道临时停放，由于提供了人员管理服务所以有适当的收费。临水临电是开发商遗留的问题，我方接管小区后一直在解决这个问题。收据的问题是因为税局的发票有严格的规定，我方收费的时候是先开收据然后凭收据开发票。小区的公共收益每半年公布一次。小区的监控设施刚收楼时就坏了，开发商欠缺安装费，这两年我方重新布置了监控。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。本院另查明，原审庭审中，维维公司出示了其与金湖业委会签订的物业服务合同，叶德荣、周彩群质证称对其真实性予以确认，但对合法性不予确认。二审庭审中，维维公司亦当庭出示物业服务合同原件。
本院认为，本案中维维公司作为具有相应资质的物业管理服务公司，其与金湖业委会签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现维维公司依照约定提供了相应的物业管理服务，叶德荣、周彩群作为业主应当依约交纳物业管理费、水电费和垃圾处理费。原审判决责令叶德荣、周彩群交纳拖欠的物业管理费、水电费和垃圾处理费，并无不当。叶德荣、周彩群上诉称金湖业委会中部分委员不同意签订涉案物业服务合同但对此未能提供相关证据，也未能举证证实涉案物业服务合同存在无效的事由，故叶德荣、周彩群称涉案物业服务合同无效的理由不能成立。关于叶德荣、周彩群上诉所称维维公司的物业管理存在的不足之处，叶德荣、周彩群在原审中已提出上述问题，原审对此已作出认定，并据此调整违约金计付标准，处理上亦无不当。综上所述，上诉人叶德荣、周彩群的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人叶德荣、周彩群负担。本判决为终审判决。
审 判 长 廖俊莲
审 判 员 覃信群
代理
审判员 林锐君
二〇一五年六月××日
书 记 员 熊志遥 微信公众号“”