江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）扬民终字第1133号上诉人（原审被告）江都市长江无线电厂（以下简称长江无线电厂），住所地在扬州市江都区新都路东（韩山段）。投资人刘发炳，厂长。被上诉人（原审原告）嵇俊。委托代理人朱敏，江苏江业律师事务所律师。委托代理人滕天宇，江苏江业律师事务所律师。原审被告王正梅。
上诉人江都市长江无线电厂因与被上诉人嵇俊、原审被告王正梅房屋迁让纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院（2014）扬江民初字第01327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理本案。本案现已审理终结。嵇俊在一审中诉称：2003年元月，扬州市中级人民法院作出民事裁定，将长江无线电厂所有的位于扬州市江都新都路一栋综合楼（原江都市新区上海路）北半部第2-4层抵偿给中国建设银行股份有限公司江都支行（以下简称江都建行）清偿债务。2010年12月，嵇俊拍得上述房产，2013年7月，嵇俊取得房屋所有权证书（编号为江房证仙女字第××号）。嵇俊拍得上述房产和地产后，即要求王正梅让出使用的上述房产的第二层部分房屋，遭到拒绝。嵇俊认为，长江无线电厂、王正梅擅自签订租房协议，使用、收益他人所有的房屋，是侵权行为，故诉请法院判令长江无线电厂、王正梅让出上述房屋。庭审中，嵇俊明确诉求为要求长江无线电厂、王正梅迁让出扬州市江都区新区新都南路1栋长江无线电厂综合楼中心线北半部分（自北向南）中第二层（311.9625平方米）的部分房屋即第二层以楼道为界的自北向南至第二根框架柱间的房屋。长江无线电厂在一审中答辩称：1、江都建行凭扬州中院（2002）扬执字第116号民事裁定书取得无线电厂的部分房产系非法取得，无权转让给嵇俊，现答辩人已就116号裁定向江苏省高院提起申诉，并已立案受理；2、嵇俊取得讼争房产所依据的（2012）扬江民初字第0496号民事调解书亦严重违法，应予撤销。综上，无论是嵇俊，还是转让房产给嵇俊的江都建行，都无权取得本案讼争的房产，当然无权以所谓的权利人的身份要求答辩人迁让，故要求驳回嵇俊的诉讼请求。王正梅在一审中未答辩，亦未提供相应证据。原审查明：长江无线电厂与江都建行因借款合同纠纷一案，由江苏省扬州市中级人民法院于2003年1月22日作出（2002）扬执字第116号民事裁定书，裁定将长江无线电厂所有的位于原江都市新区上海路的综合楼北半部（自北向南至该楼房中线）建筑面积712.193平方米的房产（其中第2层面积为311.9625平方米、第3层面积为311.9625平方米、第4层自北向南面积为88.268平方米）及面积为146.35平方米的地产按评估价值665109元交付给江都建行抵偿债务。2010年12月30日，嵇俊通过扬州市拍卖行有限公司对上述房产及地产的依法拍卖，拍得上述房产及地产。2012年7月20日江都区人民法院作出（2012）扬江民初字第0496号调解书，要求江都建行协助嵇俊到相关部门办理上述房屋及土地的权属变更手续。2013年7月嵇俊与其妻顾林娣以夫妻共有的名义就上述房屋和土地领取了江房权证仙女字第××号房屋所有权证和江国用（2013）第18405号土地使用权证。2013年10月18日嵇俊张贴了告示，要求占用人迁让出讼争房屋。王正梅认为自己与长江无线电厂签订了房屋租赁合同，是合法占用房屋，不同意让房，也没有将房屋租金交给嵇俊。原审另查明：长江无线电厂综合楼的北半部（自北向南至该楼房中线）房产及地产于2006年6月抵押给江都建行，原产权进行了变更登记。原审再查明：2010年11月23日，长江无线电厂的投资人刘发炳与王正梅订立了一份房屋续租协议，协议约定续租六年，从2010年11月23日至2016年11月23日，先交租金后用房，年租金10000元，同时交纳内部装潢折旧每年4000元等内容。原审认为，虽然长江无线电厂在提交的书面答辩意见中称，江都建行凭中院裁定取得长江无线电厂的房产，以及通过拍卖方式取得讼争房产的嵇俊，都系非法取得，无权以所谓的权利人身份要求长江无线电厂迁让出讼争房产，实际是表示自己才是讼争房产的合法权利人，故长江无线电厂与王正梅订立的房屋租赁合同是有效的，嵇俊无权要求长江无线电厂与王正梅迁让出讼争房屋。长江无线电厂的该辩解不成立，理由：1、即便长江无线厂认为扬州中院作出（2002）扬执字第116号民事裁定，将涉案房屋抵偿给江都建行系非法的，并已就116号裁定向江苏省高院提起申诉，但嵇俊是通过拍卖并支付了对价才取得了涉案房屋的所有权，其是善意的，不管长江无线厂的申诉是否成立，也不能对抗嵇俊对涉案房屋享有所有权的事实；2、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，嵇俊对讼争房屋享有所有权已经由江房权证仙女字第××号房屋所有权证予以确认。嵇俊是诉争房屋合法的所有权人，享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利，嵇俊取得房屋产权证后，长江无线电厂没有合法理由长期租赁讼争房屋并收取租金，在嵇俊告知长江无线电厂、王正梅其是涉案房屋的所有权人，即便长江无线电厂、王正梅以在嵇俊取得涉案房屋所有权前就签订了涉案房屋的租赁合同，以“买卖不破租赁”为由来对抗嵇俊，但长江无线电厂、王正梅应依法将涉案房屋的租金交付给嵇俊，显然长江无线电厂、王正梅至今没有向嵇俊交付租金的事实和行为，在此情况下，长江无线电厂、王正梅侵害了嵇俊的合法权益，嵇俊要求长江无线电厂、王正梅立即搬出讼争房屋合情合理合法。3、长江无线电厂自扬州市中级人民法院于2003年1月22日作出（2002）扬执字第116号民事裁定书之日起，就对讼争房产不再享有所有权，更没有处分权；何况，讼争房屋在2006年6月就进行了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。我国不动产实行登记公示制度，故长江无线电厂的投资人刘发炳与王正梅于2010年11月23日所签订的房屋续租协议系无权处分，是无效的法律行为。综上，长江无线电厂、王正梅非法占用、使用、支配嵇俊名下的房产不愿支付任何租金，也迟迟不愿搬迁，无事实和法律依据，故对嵇俊要求长江无线电厂、王正梅迁让出所租赁的讼争房屋的要求，予以支持。原审依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十六条、第一百零六条第一款、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：江都市长江无线电厂、王正梅于本判决生效之日起十日内腾空扬州市江都区新区新都南路1栋长江无线电厂综合楼中心线北首第二层以楼道为界自北向南至第二根框架柱间的房屋，并交付给嵇俊。本案受理费减半收取40元，由江都市长江无线电厂、王正梅负担。判决后，长江无线电厂不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当，程序错误。请求二审依法改判或发回重审。1、扬州市中级人民法院以（2002）扬执字第116号《民事裁定书》将我的房产抵偿给建行江都建行。对此，我已向江苏省高级人民法院提起申诉；2、（2012）扬江民初字第0496号《民事调解书》存在违法之处，原审以该调解书为嵇俊办理产权过户手续不符合法律规定；3、嵇俊在明知江都建行、信达资产公司、东方资产公司均未领取权属证书的情况下，受让房屋不构成善意。4、一审简易程序审理周期达八个多月，在2014年9月15日开庭当天作出判决不合法，该文书直到2015年3月28日才送达给我方。被上诉人嵇俊进行答辩：
一、原审不存在违反法定程序的情形。1、2014年9月15日开庭当天作出判决符合法律规定；2、一审中，法院得知长江无线电厂已经就（2002）扬执字第116号民事裁定向江苏省高级人民法院提出申诉，出于对长江无线电厂的迁就，一直到省高院驳回上诉人的再审申请之后才向当事人送达判决书，故长江无线电厂称原审违反法定程序并非事实。
二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。1、嵇俊系通过合法公开的拍卖方式依法取得讼争房屋，并且已经领取了产权证书，作为讼争房屋的合法产权人完全有理由要求长江无线电厂及王正梅迁让出讼争房屋；2、长江无线电厂和王正梅签订的《房屋租赁合同》系无效合同。（002）扬执字第116号民事裁定书作出时，长江无线电厂就知道或者应当知道其根本不拥有讼争房屋的产权和使用权，其仍然和王正梅签订租赁合同，应当是无效的，长江无线电厂和王正梅基于无效的《房屋租赁合同》，拒不迁让房屋违反法律规定，原审法院判决长江无线电厂及王正梅迁让出讼争房屋正确。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：嵇俊要求长江无线电厂、王正梅迁出讼争房屋的诉请是否应予支持？
本院认为：嵇俊要求长江无线电厂、王正梅迁出讼争房屋的诉请应予支持。理由：首先：法院曾于2003年1月22日作出裁定，将含讼争房屋在内的原属于长江无线电厂所有的位于原江都市新区上海路的综合楼北半部建筑面积712.193平方米的房产及面积为146.35平方米的地产按评估价值665109元交付给江都建行抵偿长江无线电厂所欠债务。嵇俊于2010年12月30日，通过拍卖的方式，拍得上述房地产。2013年7月，嵇俊与其妻顾林娣领取了房屋所有权证和土地使用权证，故嵇俊系讼争房屋的所有权人。其次，长江无线电厂自法院于2003年1月22日作出（2002）扬执字第116号民事裁定书之日起，其对讼争房产就不再享有所有权，故其继续占有、使用讼争房屋没有合法的依据；再次，由于长江无线电厂自法院于2003年1月22日起就不再是房屋所有权人及使用权人，其无权将讼争房屋出租给王正梅，故长江无线电厂与王正梅之间的《房屋租赁合同》对嵇俊不具有约束力。综上，嵇俊作为房屋所有权人，可以要求长江无线电厂、王正梅迁出讼争房屋。至于长江无线电厂上诉认为一审适用简易程序审理本案长达八个多月，违反法定程序。经查，本案受理时间为2014年7月16日，判决时间是2014年9月15日，审理周期并未超过法定的3个月审限，并未违反法定程序。由于长江无线电厂向申请再审，为避免处理结果与省院结果冲突，才推迟了文书送达的时间。故上诉人认为一审审理程序违法不符合客观事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人长江无线电厂的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人长江无线电厂承担。（已交）本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 江厚良
代理
审判员 刘莉莉
二〇一五年六月十九日
书 记 员 夏 磊附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：