北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第05189号上诉人（原审被告、反诉原告）田泽强，男，1956年12月30日出生。委托代理人胡蕾，北京市邦盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）冷洪岗，男，1958年8月1日出生。委托代理人张晓霞，北京市康德律师事务所律师。原审第三人北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人赖国强，董事长。委托代理人李梦阳，男，1991年12月20日出生，北京中原房地产经纪有限公司法务专员，住该公司宿舍。
上诉人田泽强因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第15068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2014年8月，冷洪岗起诉至原审法院称：2009年3月3日，我与田泽强经北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）居间介绍签订了《房屋买卖居间合同》及《北京市房屋买卖合同》。合同约定：我以125万元的价格购买田泽强所有的位于1903号房屋一套；双方在接到中原公司通知之日起7日内办理过户手续；田泽强于过户当日将1903号房屋交付给我；付款方式为签订合同当日支付定金2万元，剩余房款在房屋产权过户的同时一次性支付。合同签订后，我依约支付了购房定金2万元，但在双方约定的办理过户当日，田泽强因涉嫌刑事案件被公安机关扣押，1903号房屋未能依约办理房屋过户手续。其后，我与得到授权的田泽强之妻又去办理房屋过户手续，并向其追加支付了2.5万元定金，但由于1903号房屋因田泽强涉嫌刑事案件被查封，依然无法办理过户。田泽强之妻于2009年5月15日向我书面承诺，在田泽强获释后办理过户期间，无论市场房价涨跌，双方均不得更改原交易价格。现田泽强已经获释，我和中原公司多次通知田泽强办理1903号房屋的过户手续，但均遭其拒绝。故诉至法院，请求法院依法判令田泽强协助我办理1903号房屋的过户手续。田泽强答辩并反诉称：我不同意冷洪岗的诉讼请求。2009年我与冷洪岗签订了《北京市房屋买卖合同》，在合同履行过程中，我因刑事案件被羁押，1903号房屋亦被检察院查封，无法办理过户，这并非我主观上刻意违约，我并不存在违约过错。我妻子出具承诺书的目的在于表明我出售1903号房屋的诚意，但我妻子多次要求冷洪岗支付全部剩余购房款，均遭其拒绝。冷洪岗前后两次共计向我支付了4.5万元购房定金，该款项与我所期待的在2009年即获得125万元购房款的合同目的并不等同。合同签订至今，1903号房屋的市场行情已然发生重大变化，合同继续履行，有违公平原则。我不同意协助冷洪岗办理1903号房屋的过户手续。综上，我请求法院依法判令：解除我与冷洪岗签订的《北京市房屋买卖合同》，并解除1903号房屋的网签。冷洪岗针对反诉辩称：我不同意被告田泽强的反诉请求，田泽强所述部分内容与事实不符。首先，根据合同约定，我应于办理房屋过户手续当日支付剩余购房款，而由于被告田泽强被刑事羁押，1903号房屋被查封，过户手续一直无法办理，在不能办理过户手续的情况下，尚未达到合同约定的付款条件，我没有义务在1903号房屋不能过户的情况下先行支付剩余购房款。而且，在田泽强之妻出具不涨价承诺书后，其从未向我要求过支付剩余购房款，双方约定在田泽强释放后房屋解除查封后再履行买卖合同，因此合同无法继续履行完全是田泽强的个人原因导致的。其次，田泽强认为房屋价格自2009年至今已发生重大变化，如按原价格交易对其不公平，该主张并不成立。市场价格波动有上涨也有下降，不能因为市场价格的变动就不履行双方的合同。况且整个房产交易过程是由于田泽强的原因而长期停止，无法进行的，也是基于田泽强之妻的承诺，我没有购买其他房屋，购买房屋的资金也没有做其他投资，一直为履行买卖合同时刻准备着，如果不履行双方之间的合同，才是对我的不公平。综上，我不同意田泽强的全部反诉请求。中原公司述称：田泽强与冷洪岗签订的合同真实合法有效，房款支付方式在双方的补充协议中有明确约定，剩余房款123万元应在办理过户手续当日支付，田泽强应当配合冷洪岗办理1903号房屋的过户手续。双方约定的付款时间未到，故田泽强不应要求原告冷洪岗提前支付房款，冷洪岗并无违约行为。在田泽强服刑期间，其妻从未表示过该房屋不卖了或者不过户，双方的合同应当正常履行，冷洪岗应当在房屋过户当日付款，合同并不存在需要解除的理由。我公司同意冷洪岗要求田泽强协助办理1903号房屋过户手续的诉讼请求。原审法院
经审理查明：2009年3月3日，冷洪岗与田泽强在中原公司的居间下签订了《北京市房屋买卖合同》。该合同主要约定：田泽强将1903号房屋出售给冷洪岗，房屋成交价为125万元，冷洪岗应向田泽强支付定金2万元；双方同意于居间人通知之日起7日内，会同居间人完成网签手续，并会同居间人到房屋权属登记部门办理过户手续，并于过户当日向冷洪岗交房。签订《北京市房屋买卖合同》当日，冷洪岗向田泽强支付了定金2万元，双方又签订了《自行划转补充协议》，该补充协议主要约定：剩余房款（不含定金）：双方亲自或委托中原公司办理产权过户手续。当日，冷洪岗应支付给田泽强房价款123万元。其后，田泽强、冷洪岗双方在约定办理1903号房屋过户手续的当日，田泽强因涉嫌刑事案件被公安机关扣押，1903号房屋的过户手续在该日未能办理。2009年5月14日，田泽强之妻王翠霞经田泽强授权，与冷洪岗前往房管局继续办理1903号房屋的过户手续，冷洪岗向田泽强之妻王翠霞追加支付了购房定金2.5万元，但由于1903号房屋被依法查封，过户手续依然无法办理。2009年5月15日，田泽强之妻王翠霞出具承诺书一份，承诺无论市场房价涨跌，双方均不得更改1903号房屋的原交易价格，未经冷洪岗同意，田泽强也不能随意办理过户手续。2009年5月19日，完成了编号为C95084的存量房屋买卖合同的网上签约。另查，田泽强被公安机关羁押后，至2013年12月30日被释放。2014年3月3日，河北省唐山市中级人民法院依法作出（2008）唐执字第17-3号执行裁定书，依法解除了1903号房屋的查封。又查，1903号房屋的行政地址为1903号，无抵押。田泽强至今未协助冷洪岗办理1903号房屋的过户手续。在法院审理过程中，经冷洪岗申请，法院依法查封了登记在田泽强名下的1903号房屋。冷洪岗表示为了继续履行合同，剩余的120.5万元购房款可以一次性支付，并就此向法院提供了相应的财产证明。以上事实，有各方当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、《北京市房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》、收条、网签合同、承诺书、（2008）唐执字第17-3号执行裁定书、房屋所有权证、查档证明、个人存款证明、结婚证等证据在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。冷洪岗与田泽强签订的《北京市房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。冷洪岗已经履行了支付购房定金的义务，同时在庭审中表示，其同意一次性向田泽强支付剩余购房款，并向本院提供了相应的财产证明。田泽强亦应当依照合同约定履行协助冷洪岗办理1903号房屋过户手续的义务。冷洪岗与田泽强之间的房屋买卖合同长时间无法履行完毕，系由田泽强被刑事羁押及其房屋被查封所导致，现田泽强主张房屋价格上涨继续履行合同有违公平原则，该主张无事实及法律依据，不能成立，法院对田泽强不同意继续履行双方之间房屋买卖合同的答辩意见不予采信，亦对其主张解除双方之间买卖合同并解除网签的反诉请求不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，冷洪岗要求田泽强继续履行合同，协助办理1903号房屋过户手续的诉讼请求于法有据，理由正当，法院予以支持。据此，原审法院于2015年3月判决：
一、冷洪岗于判决生效之日起七日内向田泽强支付剩余购房款一百二十万五千元；
二、田泽强于冷洪岗支付剩余购房款当日协助冷洪岗办理一九〇三号房屋的所有权变更登记手续，将房屋登记至冷洪岗名下；
三、驳回田泽强的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，田泽强不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判，驳回冷洪岗的全部诉讼请求，支持田泽强的全部反诉请求。其主要上诉理由为：田泽强被公安机关羁押期间，田泽强之妻急于用钱，在冷洪岗同意将房屋全款提前支付的情况下，才出具的《承诺书》，《承诺书》出具后，冷洪岗未按照约定支付全部房款，故田泽强有权解除《北京市房屋买卖合同》。2009年5月19日，田泽强已经被公安机关羁押，中原公司在田泽强不知情的情况下，单方完成了编号为C95084的存量房屋买卖合同的网上签约，田泽强认为该网签行为系无权代理的无效行为，法院应核查冷洪岗是否具有购房资格，如果冷洪岗不具备购房资格，则本案涉及的《北京市房屋买卖合同》无法实际履行，应予以解除。2009年3月3日签订《北京市房屋买卖合同》时，田泽强并未预见到办理过户手续当天会被公安机关羁押，1903号房屋同时被检察院查封，2013年12月30日田泽强被释放后，1903号房屋仍未能被解除查封，上述情况完全符合司法解释规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情形，而且自双方签订《北京市房屋买卖合同》至2014年3月3日1903号房屋被解除查封，房屋价格发生巨大变化，继续履行合同对田泽强明显不公平，造成不公平的原因是田泽强无法预见的非不可抗力造成的，且不属于商业风险，故应解除《北京市房屋买卖合同》。冷洪岗同意原审判决。中原公司同意原审判决。本院
经审理查明的事实与上述原审法院
经审理查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为：冷洪岗与田泽强签订的《北京市房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。冷洪岗已经履行了支付购房定金的义务，同时在原审庭审中表示，其同意一次性向田泽强支付剩余购房款，并向提供了相应的财产证明。田泽强亦应当依照合同约定履行协助冷洪岗办理1903号房屋过户手续的义务。关于田泽强所述冷洪岗应在《承诺书》出具时支付全款的上诉理由。因田泽强之妻所称《承诺书》出具时冷洪岗应支付全款，与《北京市房屋买卖合同》的约定不符，又缺乏相应证据支持，本院不予认可。故田泽强的该项理由不能成立。关于田泽强所述编号为C95084的存量房屋买卖合同的网上签约行为无效、应审查冷洪岗购房资格，如冷洪岗不具备购房资格则合同无法继续履行的上诉理由。《北京市房屋买卖合同》系2009年3月3日签订，因当时北京市尚未出台限购政策，冷洪岗当时具有购房资格，故编号为C95084的存量房屋买卖合同的网上签约行为的效力并不影响本案《北京市房屋买卖合同》的继续履行。故对于田泽强的此项上诉理由，本院不予采纳。关于田泽强所述自签订《北京市房屋买卖合同》至2014年3月3日1903号房屋被解除查封，房屋价格发生巨大变化，继续履行合同对田泽强明显不公平，造成不公平的原因是田泽强无法预见的非不可抗力造成的，且不属于商业风险，故应解除《北京市房屋买卖合同》的上诉理由。《北京市房屋买卖合同》长时间无法履行完毕，系因田泽强被刑事羁押及其房屋被查封所导致。虽然自签订《北京市房屋买卖合同》至房屋被解除查封，房屋价格变动极大，但期间田泽强可以采取要求解除合同等方式避免将来继续履行合同造成的损失。且田泽强之妻代其出具《承诺书》时已经对房价变动有一定预期。故田泽强以继续履行合同明显不公平、造成不公平的原因是田泽强无法预见的非不可抗力造成的，且不属于商业风险为由要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，田泽强的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。财产保全费5000元，由田泽强负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）。一审本诉案件受理费35元，由田泽强负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费35元，由田泽强负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由田泽强负担（已交纳）。
审 判 长 顾国增
代理
审判员 王 佳
代理
审判员 李汉一
二〇一五年六月十九日
书 记 员 周 洁 来自：