江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2681号上诉人（原审被告）谢子徒，男，1962年1月29日生，汉族，马勒发动机零部件（南京）有限公司工程师。被上诉人（原审原告）南京鼎誉房产经纪有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府东路55号旭日景城29幢55号-76。法定代表人卢爱平，该公司总经理。
上诉人谢子徒因与被上诉人南京鼎誉房产经纪有限公司（以下简称鼎誉公司）居间合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎誉公司原审诉称，2014年11月30日，谢子徒通过南京鼎誉房产经纪有限公司居间，购买了位于本市鼓楼区幕府东路57号云谷山庄某幢某单元807室房屋（以下简称云谷山庄房屋），并签订了《房地产买卖中介合同》。合同约定由谢子徒向鼎誉公司支付中介费用29700元，如买卖双方任何一方违约，需向中介方承担佣金45000元。合同签订后，谢子徒一直未履行合同，鼎誉公司委托律师发律师函催告，并且多次短信、电话通知谢子徒履行合同，但谢子徒仍不履行合同，谢子徒的行为已明确构成违约。鼎誉公司提起诉讼，请求判令：
一、谢子徒支付中介佣金45000元；
二、谢子徒承担本案诉讼费用。谢子徒原审辩称，鼎誉公司签订《房地产买卖中介合同》时过于激动未对合同仔细研读，签订后发现合同中存在中介费约定过高、没有约定履行期限等重大缺陷，问题较多，需要补正完善后，才能开始办理过户贷款等手续。首先，订立合同时鼎誉公司未向谢子徒出示国家规定的收费标准及依据，是欺诈行为。其次，鼎誉公司对中介费无定价权，且合同中约定中介费为房款的2.2%标准过高。合同签订后，谢子徒主动多次通过短信、书面等方式与鼎誉公司协商降低中介费，但鼎誉公司置之不理。《房地产买卖中介合同》中亦未约定双方的履行期限，鼎誉公司虽多次通知谢子徒办理贷款手续，但那只是鼎誉公司的单方时间通知，对谢子徒不产生效力，办理贷款的时间应由鼎誉公司、谢子徒共同协商确定。因此谢子徒方才多次与鼎誉公司协商，希望解决上述问题。虽然谢子徒收到了鼎誉公司发送的律师函和催办贷款通知，但既然鼎誉公司不理睬谢子徒发出的协商请求，同理，谢子徒亦可不理睬鼎誉公司。在合同履行过程中，谢子徒不存在违约行为，反而是云谷山庄房屋的房主张国斌擅自解除合同，并将云谷山庄的房屋出售给他人是违约行为，导致签订的《房地产买卖中介合同》不能继续履行，故应由张国斌承担违约责任，并支付中介费。而且鼎誉公司没有尽到中介公司应尽的责任，存在没有详细介绍房屋的状况，服务不到位等问题。综上，请求法院驳回鼎誉公司的诉讼请求。原审法院
经审理查明，2014年11月30日，在鼎誉公司的居间下，谢子徒（乙方）作为购房人与案外人张国斌（甲方，卖房人）以及鼎誉公司（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》和《补充协议》，约定由甲方将云谷山庄房屋作价135万元出售给乙方；乙方于合同签订当日支付甲方购房定金1万元，贷款通过当日乙方支付甲方首付40万元，当日过户，乙方以组合贷款形式支付甲方93万元，尾款1万元于交房日支付；丙方完成合同约定的乙方委托事项的，即代办产权证和土地使用权证、办理贷款以及房屋交付，乙方按照售房款2.2%，即29700元向丙方支付佣金和代办费；违约方承担守约方总房价的20%违约金，另承担丙方45000元中介费等。原审庭审中，谢子徒陈述称，《房地产买卖中介合同》和《补充协议》签订后一周内鼎誉公司就通知谢子徒三日内要去办理贷款，但谢子徒认为办贷款的事情不着急，在中介费还没有谈好，合同还没有修订之前，所签订的两份合同无法履行。此后，鼎誉公司多次以手机短信的方式通知谢子徒办理贷款手续，并于2014年12月底左右委托江苏苏商律师事务所向谢子徒发送《律师函》，要求在接到函件3日内履行合同义务并支付中介费用。2015年1月5日，鼎誉公司再次向谢子徒发送书面通知，该通知快递因谢子徒拒收被退回。2014年12月18日，谢子徒向鼎誉公司法定代表人卢爱平发送手机短信，内容为：请和房东谈谈，如果我家以后在云谷山庄租不到车位，我要求房东进行协调，房东不做的话要付谢先生一万元。再请房东检查房子，如果有墙壁渗水之处，请尽快修好，我不购买破房。如果外墙面有之前修补痕迹要求墙面补涂料。如果我购房之后一年之间发现墙壁渗水由房东出钱请人修好，影响室内之处也要包含。这些条款也要写入补充协议等。2014年12月25日，谢子徒向卢爱平发送手机短信，内容为：我们购房者是强者，居强势地位，我们可以主动选中介。这家谈不下去就另外找一家再谈。你们是否知道这个常识？你们是否搞差了？我上月谈合同时犯傻，现在头脑是清醒的。中介现在想吓我是没有门的。鼎誉中介：不按两万收中介费我就不让你们办后面事情等。2015年1月8日，谢子徒向卢爱平发送手机短信，内容为：我和宋中介谈过我的新想法和首付款筹备情况。近日你们通过邮局邮给我的邮件我不接收，已电话通知小区邮递员退回。如果你们不在中介费上让步，其他事情免谈等。2015年1月25日，谢子徒向卢爱平发送手机短信，内容为：第一我家只同意出中介费2万元。第二要求把房价降到134万元。第三张房东的房子我家要。把房价和中介费现在谈好，马上就可以办下一步等。2015年1月19日，卖房人张国斌向谢子徒发送《解除合同通知》，称因经多次通知，谢子徒仍拒绝办理贷款等相关事宜，故正式通知解除双方签订的房屋买卖合同。2015年1月20日，谢子徒签收该份通知邮件。因鼎誉公司、谢子徒分歧较大，致本案调解不成。上述事实有房地产买卖中介合同及补充协议、手机短信照片、律师函、解除合同通知以及当事人陈述等证据为证，原审法院予以确认。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案中，买卖双方以及中介方签订的《房地产买卖中介合同》和《补充协议》，系三方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行各自的合同义务。谢子徒在合同订立后，以协商中介费用、补正完善合同条款为由拒绝履行申请贷款的合同义务，最终导致合同履行不能，应对此承担违约责任。谢子徒辩称其要求降低中介费用、完善合同条款系其权利，该辩称与谢子徒书面订立的合同约定内容相违背，且鼎誉公司多次明确具体的通知其办理贷款时间，合同履行不存在障碍，但谢子徒仅以该时间不是由其确定就不予理会，并拒绝履行其申办贷款的义务，违背了合同义务，故对其该辩称，原审法院依法不予采信。而谢子徒辩称其要求降低中介费用、完善合同条款系协商，既然是协商，则需要双方共同的意思表示，但从本案双方的举证来看，谢子徒不但要求中介方和卖房人接受其单方提出的合同变更条款，还明确表示不接受其意见就拒绝履行合同，谢子徒在合同约定了中介费计算方式和数额以及房屋买卖条款后又提出变更，该行为已经严重违反了合同约定和诚信原则。至于谢子徒提出的鼎誉公司存在价格欺诈、服务质量不好等辩称意见，既未能提供证据予以证实，也与法庭查明的谢子徒违约情形和理由不相符合，故原审法院依法不予采纳。而谢子徒虽于合同订立后的“协商”阶段表示仍愿意继续购买房屋，但并非是按合同约定购买房屋，而是单方变更合同履行条件后的买房，系对鼎誉公司屋买卖合同约定的违反，该行为进一步印证了谢子徒违约的事实。鼎誉公司作为守约方，主张谢子徒承担违约责任，符合法律规定，应予支持。就责任的具体承担，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，鼎誉公司、谢子徒于合同中约定的佣金为29700元，于补充协议中约定的45000元实为违约金。案件审理过程中，经原审法院释明，谢子徒申请法院调整约定的违约金数额。当事人于合同中约定的佣金29700元系鼎誉公司作为中介方在完成《房地产买卖中介合同》约定的中介服务后可得的合同对价。本案所涉房屋买卖事宜，鼎誉公司虽促成买卖双方订立合同，但合同签订后未能履行，故即使根据合同约定，鼎誉公司应得的佣金也应予适当酌减，而该应得佣金数额应作为鼎誉公司的实际损失予以确定。谢子徒应承担的违约金数额应基于鼎誉公司实际损失佣金数额进行调整，考虑到上述因素，原审法院依法酌定支持合同约定佣金的80%作为谢子徒应承担的违约金，即23760元。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，原审法院判决：
一、谢子徒于判决生效之日起十五日内给付南京鼎誉房产经纪有限公司23760元。
二、如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、案件受理费925元，因适用简易程序减半收取462.5元，由谢子徒负担。（此款已由鼎誉公司预交，谢子徒在给付上述判决款项时加付此款）。
上诉人谢子徒不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人经理卢爱平认为中介费为房屋价格的2.2%，不能议价，在签订合同以后，谢子徒曾要求鼎誉公司出示中介费用标准及依据，鼎誉公司一直拒绝，其行为违反了中介服务的相关规定，中介费用可以议价；2、鼎誉公司向谢子徒介绍该房屋时告知谢子徒，该房屋所在小区，每户均有地下停车位，而谢子徒与鼎誉公司签订合同后，发现涉诉小区并非如此，鼎誉公司工作人员隐瞒事实真相，欺骗谢子徒；3、该小区有的房屋可以直通地下车库，而有的房屋不能，鼎誉公司工作人员并未将该情况告知谢子徒，其服务质量有问题，鼎誉公司采取欺骗、隐瞒的方式骗取谢子徒签订合同，违反了先合同义务；4、鼎誉公司提供的《房地产买卖中介合同》中并没有关于申请贷款具体时间的约定，这是一种欺诈行为，违背了签订合同的本意；5、原审法院认定的佣金过高。综上，请求撤销原审法院判决，依法改判。
被上诉人鼎誉公司答辩称，1、中介费用在签订合同之前双方已经做了协商，最终三方商定由谢子徒支付鼎誉公司中介费29700元，双方均签字认可；2、本案过程中，鼎誉公司已经与谢子徒多次沟通，但谢子徒要求房东降价3万元，以及要求中介费降低等要求，谢子徒构成违约；3、谢子徒在上诉状中的陈述均没有证据予以证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的一致。二审中，谢子徒申请法院要求案外人张国斌对双方合同履行情况作出说明；要求鼎誉公司提供近一年成交的购房者信息，以便谢子徒向购房者调查鼎誉公司是否存在相同的欺诈行为。鼎誉公司不同意谢子徒该两项申请，认为案外人张国斌在原审时，已经到原审法院对本案情况作了相关说明；对谢子徒要求鼎誉公司提交购房者信息的申请，鼎誉公司认为没有任何道理。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，鼎誉公司、谢子徒以及案外人张国斌签订《房屋买卖中介合同》，不违反法律、行政法规的相关规定，合同已经成立并生效，故谢子徒应当向鼎誉公司支付相应的中介费用。涉案中介费用系双方在合同中约定，谢子徒在该合同上签字，表明其对该费用进行了认可，故关于谢子徒认为该中介费用过高，可以议价的主张，本院不予采纳。关于谢子徒认为鼎誉公司在中介服务过程中存在欺诈、隐瞒等行为，其并未提供证据予以证明，故本院对其该上诉请求，亦不予支持。本案原审审理中，案外人张国斌曾到原审法院对本案案情做了相关陈述，且根据“谁主张，谁举证”的原则，如谢子徒要求张国斌出庭作证，其应当自行举证；关于谢子徒要求鼎誉公司提交近一年购房者的名单，该请求与本案无关，且鼎誉公司亦不同意提交，故对谢子徒该申请，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求与理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人谢子徒负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理
审判员 付 双
代理
审判员 涂 甫
二〇一五年六月十七日
书 记 员 王苏云 来源：百度“”