上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三（民）初字第1338号原告上海金山新昊华资产管理有限公司诉被告上海丽宏商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈某某、被告委托代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年5月30日签订《租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于金山区某某路某号某室的商铺用于销售化妆品Theskinfood之用，租赁期限为36个月。被告应于每个月1日前支付当月保底租金和综合管理费，逾期支付应支付滞纳金，逾期累计超过30天的，原告有权不经被告同意立即解除合同，被告需支付租赁期限内保底租金总金额20%的违约金。根据《租赁合同》第4.4款约定，双方于2014年6月和案外人上海某某装饰设计工程有限公司签订了《租赁装修补贴三方协议》。该协议约定，由原告以给案外人支付出租商铺工程装修款的方式支付给被告装修补贴人民币（以下币种相同、略）295，000元。该合同同时约定，如被告发生租赁合同所述违约情形，被告另应承担装修补贴损失。租赁期间内虽经原告催告，但被告仍未按时支付租金、综合管理费和电费，且均早已逾30天。为维护自己的合法权益不受侵犯，故提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同关系；2、被告从承租的金山区某某路某号某室搬出，将房屋返还给原告；3、被告支付2014年11月1日起至本判决生效之日止的租金和综合管理费及滞纳金（暂计至2015年3月31日的租金和综合管理费为54，240元、滞纳金为12，258.24元）；4、被告支付2014年9月1日至实际迁出日止的电费及电费滞纳金（暂计至2015年2月28日的电费为6，649.36元、电费滞纳金为1，261.93元）；5、被告支付违约金43，449.60元；6、被告支付2014年10月1日起至实际迁出日止的装修补贴损失（暂计至2015年3月31日为245，833.33元）。
被告庭审中辩称，双方在签订合同前的商谈中，原告诱导被告进驻，直至装修完毕后才知道没有其他化妆品品牌进驻，之后仍配合原告开店营业，但生意惨淡。在被告多次请求原告减免租金未予回复的情况下，被告于2015年3月30日向原告递交了撤柜申请。原告遂将门店断电并阻止进入，致使其事实上也无法搬离。因原告违约在先，被告逾期未付租金系因原告违背承诺导致，并非无正当理由的恶意拖欠，故表示：1、双方合同已于2015年3月30日事实解除。2、同意支付原告所主张2015年3月底之前的租金、综合管理费及电费，但不同意支付之后扩大的损失以及相应的滞纳金。3、原告并不享有要求被告支付违约金和装修补贴损失的权利；若双方违约，按过错程度分担损失；即便被告构成违约，原告也只能在损失与违约金中选择一项，若选择违约金，合同约定违约金因远高于实际损失应予调整，若选择实际损失，保证金须与实际损失扣减；原告完全可以利用现有装修，而要求被告承担所有的装修损失明显不公。
经审理查明，2014年5月30日，原、被告签订《租赁合同》一份。合同约定，由原告将位于金山区某某路某号某某商业中心某室（下称涉租房屋）出租给被告仅作销售经营化妆品Theskinfood之用，租赁期内未经原告书面同意，被告不得擅自改变上述约定用途，否则原告有权解除本合同，并追究被告的违约责任；租赁期限（不包括装修免租期）为36个月，起租日自易家商业中心开业与装修免租期结束次日中较晚之日起计，自房屋交付之日起，被告享有30天的装修免租期；租金按月支付，被告应于每个月1日前支付当月保底租金和综合管理费，逾期支付应支付欠缴总额的0.3%／日滞纳金，逾期累计超过30天的，原告有权不经被告同意立即解除合同，被告无权要求原告退还已付保证金，需支付租赁期限内保底租金总金额20%的违约金；原告同意向被告支付295，000作为装修补贴支持，于本合同签约之后7日内付款60%，装修开始后15天付款20%，店铺开业后7日内再支付20%；在合同签订5个工作日内被告应向原告缴纳租赁保证金，在本合同有效期内，如被告违反本合同的约定，或拖欠原告任何款项，或被告违约拒不承担违约责任，可予抵扣，在租赁期满或本合同提前终止时，若有剩余，在双方办完相关手续后，原告在90日内向被告无息退还；在本合同期满或任何原因因合同终止时，被告应立即将该房屋恢复原状交还给原告，且被告将被视为是自动放弃该房屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，原告有权就此作出处理，被告不得提出任何异议等等。2014年6月25日，原、被告和案外人上海某某装饰设计工程有限公司（下称案外人）签订了《租户装修补贴三方协议》。该协议约定，根据原、被告签订《租赁合同》有关装修补贴的约定，确认前述装修补贴将以原告代被告向案外人支付工程装修款的方式支付，特签订本补充协议；原告装修补贴以不超过上限295，000元的具体金额支付，装修竣工结算价款高于补贴上限的，由被告自行承担；在《租赁合同》约定的租赁期限届满前，若被告发生《租赁合同》约定的违约行为，导致原告按照《租赁合同》的约定解除《租赁合同》的，被告除按照《租赁合同》的约定承担违约责任外，还应当承担原告的装修补贴损失，计算方法：装修补贴损失＝装修补贴总金额－装修补贴总金额÷租赁期限×已履行的租赁期限，装修损失与《租赁合同》约定的违约金一并支付；本协议自被告交付租赁保证金后生效。2014年7月3日、2014年10月16日，原告分别向案外人支付装修补贴款149，880元、118，000元，总计267，880元。2014年7月4日，原告收取被告合同保证金27，120元，在原告出具的收据上注明从装修补贴款中代扣。2014年11月至2015年3月间，原告多次通知被告缴纳欠付租金等费用以纠正违约行为，否则有权单方行使合同解除权并追究被告的违约责任。另查明，2013年6月19日，原告受涉租房屋产权人上海同福易家丽企业发展有限公司委托经营管理。审理中双方确认，涉租房屋于至2015年3月底不再营业，双方租赁合同解除；被告尚欠原告租金和综合管理费合计54，240元、电费6，649.36元。审理中原告表示，同意双方合同于2015年3月31日解除；由于被告违约，相关诉讼请求完全是按照合同约定来主张的，但同意放弃各项费用滞纳金的主张。审理中被告还称，装修总支出为297，625元；经营场所因未现原告承诺的经营氛围，自经营以来亏损严重，被告多次通过发送电子邮件等方式要求原告减免租金，在未得到任何回复的情况下于2015年3月底申请撤柜；之后，原告遂断电并阻止进入。以上事实，由原告提供的产权证、证明书、《租赁合同》、《租户装修补贴三方协议》记账凭证、收据、电费读数照片、电费统计表、催款通知单、通知，被告提供的申请减免租金电子邮件及申请函、撤柜函、销售明细、装修费报价、店面照片，以及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，对涉租房屋具有经营管理权的原告与被告签订的《租赁合同》，以及原、被告与案外人签订的《租户装修补贴三方协议》中涉及原、被告间的权利义务，均系双方当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，故应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。双方对于《租赁合同》已于2015年3月31日解除无异议，故本院予以确认。争议在于何方违约的问题。
本院认为，支付租金为承租人基本义务，被告在原告多次催告后仍未支付欠付租金已构成违约。作为经营者的被告是否进驻商圈经营应由自身判断商业风险，故被告认为原告没有兑现承诺，致无商业氛围造成损失而迫不得已解除合同的抗辩，既无事实以及合同依据，也与本案租赁争议无直接关联；合同约定保底租金无非表明双方合意时已考虑了相应的商业风险。由此可见，合同解除的责任在于被告。合同解除后的相关问题处理。第一，被告应当向原告返还租赁物即涉租房屋。第二，被告应当向原告支付尚欠的租金、综合管理费以及电费。第三，被告应当向原告承担违约责任。就本案而言，合同约定了被告逾期支付相关费用应支付滞纳金，被告违约致合同解除应承担一定数额的违约金且无权要求原告退还保证金，以及装修补贴损失的计算方法等。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本院认为，尽管合同兼具两者约定，但是均属违约金范畴；双方对于违约金的约定不外乎为了担保合同的履行，双方应当按照合同严格履行。在此提及的是，因被告抗辩混淆了“损害赔偿额的计算方法”与“损害赔偿”的概念，故不存在显失公平应予调整的问题；退一步而言，违约金本以不调整为原则，调整是为例外，只有当事人在与实际损失比较后可以请求，法院才予以适当减少。综上，因双方对于租金、综合管理费、电费的具体数额无异议，以及原告对于一定数额违约金及装修补贴的计算方法符合合同约定，故本院予以确认。本院对于原告要求被告支付租金、综合管理费以及电费的诉请予以归并。为减少讼累，被告已交纳的保证金可与未付费用折抵。为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十三第第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、确认原告上海金山新昊华资产管理有限公司与被告上海丽宏商务服务有限公司间签订的《租赁合同》已于2015年3月31日解除；
二、被告上海丽宏商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内搬出上海市金山区城河路230号易家商业中心8-117室，将该房屋返还原告上海金山新昊华资产管理有限公司；
三、被告上海丽宏商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金山新昊华资产管理有限公司租金、综合管理费以及电费等合计人民币33，769.36元；
四、被告上海丽宏商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金山新昊华资产管理有限公司违约金人民币43，449.60元；
五、被告上海丽宏商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金山新昊华资产管理有限公司装修补贴损失人民币245，833.33元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币3，377元，由原告上海金山新昊华资产管理有限公司负担人民币126元，被告上海丽宏商务服务有限公司负担人民币3，251元。被告上海丽宏商务服务有限公司所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金志荣
二〇一五年六月十七日
书记员 李梦娜附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度“”