广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗花法民三初字第22号
原告：罗剑新，住广州市花都区。
委托代理人：冯景强，广东泽正律师事务所律师。
被告：何建辉，住广州市花都区。
委托代理人：骆国栋，广东富荣律师事务所律师。
第三人：广州隽粤置业有限公司，住所地广州经济技术开发区青年路336号科瑞大厦副楼305房。
法定代表人：徐汝心，该公司董事长。
委托代理人：刘辉辉，广东科德律师事务所律师。
委托代理人：范淑素，该公司职员。
原告罗剑新诉被告何建辉、第三人广州隽粤置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由
代理
审判员王璇适用简易程序，于2015年1月15日公开开庭进行审理，原告罗剑新的委托代理人冯景强，被告何建辉的委托代理人骆国栋，第三人广州隽粤置业有限公司的委托代理人刘辉辉、范淑素到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月，原告因购房与被告认识，被告说他购置了隽悦豪庭三东大道1号四十九幢1层104号房（商铺），现欲转让出去。原告有意购买，经协商，转让价为2285985元，被告说为避税，购房合同上写1542487元，这部分款项开发票，另743498元不开发票，只开收据。经被告要求，原告于2013年7月21日写下了确认书，明确购房事宜。为此原告分次向被告支付了743498元。后被告又说为避免支付二次交易税，要原告当作第一手直接与第三人签订商品房预售合同，将合同价款1542487元直接支付给第三人，并直接与第三人办理相关购房手续。当时原告疏忽大意，没有查清被告与第三人房屋买卖情况，轻信了被告所言，并按被告要求交付了相关款项和办理了相关手续。后经他人提醒和了解，被告实际上并无真正购买涉案房屋，其所述购买了涉案房屋的事实纯属虚构。被告只是在原告同意购买他说的房屋后，带原告到第三人，说原告要购房，叫售楼职员为原告办理购房手续。所以实际上被告是以虚构的已购房屋的事实骗取了原告743498元款项。此事也可能是被告与第三人串谋共同实施诈骗。对此，原告多次与被告交涉要求被告退还款项，但皆遭被告拒绝。基于上述事实，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告返还款项743498元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2013年8月16日起计至付清款项之日止；2.诉讼费由被告承担。
被告辩称：涉案房屋是被告于2013年4月份向第三人购买所得，然后于2013年7月份向原告转让，原、被告之间的房屋买卖是合法的，不存在原告所称的虚假交易，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人述称：被告与第三人的房屋买卖是真实存在，合法有效，我方将48个商铺作为一个整体卖给被告，并且双方签订了房屋买卖合同，原告购买涉案商铺时，按照被告和第三人的约定，原告是指定买受人，原告作为买方，我方配合被告跟原告签订相关交易手续，原、被告之间的交易我方不清楚，并不存在原告所称的虚假交易。我方认为原告的诉讼请求没有事实依据，我方不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：第三人是位于广州市花都区新华街三东大道1号隽悦豪庭的开发商，于2012年8月30日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20120329号-2的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售隽悦豪庭自编1-35栋／4、5、6、8、9、11、15、17、18层商品房。2013年4月28日，被告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定第三人将位于广州市花都区新华街三东大道1号，隽悦豪庭一期商业裙楼一、二层部分物业出售给被告，建筑面积：一层3123.51㎡，分割47间商铺；二层820.08㎡，分割1间商铺（详见附件：物业清单）。物业用途为商业，房屋预售证号：穗房预（网）字第20120329号-2。该物业按总价交易，买方同意以8400万元购入该物业。第三条约定付款方式：买方需按下列按期付款：第一期：买方在签订本合同当日或之前应累积支付至总房价款1180万元，卖方与买方指定的买受人签署《认购书》；第二期：买方在2013年5月15日之前应累计支付至总房价款4000万元（含定金1680万元），卖方与买方指定的买受人签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭；第三期：买方在2013年6月30日之前应累积支付房款8400万元，累积支付至总房价款的100%（以上款项包括买受人办理的银行按揭款，以银行同贷书日期为准）。第五条约定落名手续及相关事宜：自本合同生效之日起，且买方累计支付至房价款2000万元后，卖方和买方指定买受人签署《认购书》，在买方累计支付完房价款4000万元之后，卖方和买方指定买受人签署正式《商品房买卖合同》并办理银行按揭。若在买方支付完毕全部房价款之后五个工作日内，买方仍未提供指定买受人，则买方应于五个工作日届满之日与卖方签署《商品房买卖合同》。若买方或买方指定买受人需办理银行按揭贷款的，应在买方及买方指定人签署《商品房买卖合同》后，卖方予以协助办理。卖方与买方或买方指定买受人所签署的相关文件（包括但不限于《认购书》、《商品房买卖合同》及其补充合同、《前期物业服务协议》、《临时管理公约》等）的合同范本及合同内容均由卖方拟定及制作，买方及买方指定买受人不得有异议，若买方指定买受人对前述文件有任何异议或产生任何纠纷，买方自行解决，并承担由此产生的全部费用和损失。买方按附件一格式应在2013年5月10日前提供一份书面的隽悦豪庭一期商业裙楼48个商铺的销售价格，买方提供的48个商铺的销售价格须经过卖方的书面认可，且48个商铺的销售价格合计应为8400万元。在签署商品房买卖合同且买方支付完全部房价款后，卖方按卖方书面认可的销售价格向商品房买卖合同约定的买受人开具购房发票，发票总额为8400万元，《商品房买卖合同》中约定的物业成交价款、付款方式及房屋面积均由卖方确定，且买方所支付的所有款项均交付至卖方指定账户。第六条交付时间及风险转移：该物业属预售商品房，在买方支付完全部房价款、且买卖双方签署正式《商品房买卖合同》后，卖方将该物业交付买方使用，房屋交付时间暂定为2014年1月15日（最终以商品房买卖合同的约定为准）。买方对该物业验收后，自验收交接之日起该物业的风险责任及所有与该物业有关的权利义务及风险转移由买方承担，包括但不限于该物业的一切水电煤气、物业服务费等所有费用。最终以《商品房买卖合同》的约定为准。第七条逾期交楼的违约责任：最终以《商品房买卖合同》的约定为准。第八条房屋交付及交付验收：最终以《商品房买卖合同》的约定为准。合同还对合同终止和解除、保密条款、不可抗力条款、通告及送达等内容进行了约定。原、被告经他人介绍认识，双方协商由原告向被告购买位于广州市花都区新华街三东大道1号之四十九幢1层104号商铺（以下简称涉案房屋），并由原告与吴杏玲于2013年7月21日出具《确认书》，内容为：“本人罗剑新，身份号码××。本人现就购买广州市花都区新华街三东大道1号之四十九商铺事宜，确认如下事项：
一、本人向何建辉先生购买广州市花都区新华街三东大道1号之四十九商铺，双方所签订购房合同的购房价为1542487元，现本人同意在原购买价的基础上，额外向何建辉先生增加购房款743498元，即本人共应付总购房款2285985元，其中合同所定价款应开具发票，对于增加部分价款，本人同意不开具发票但要开具收据，并于本确认书签订当日以现金或通过银行转账方式划入何建辉先生指定账户。
二、本人不再就已支付的购房款主张任何权利。”当日，原告与第三人签订《隽悦豪庭一期商业认购书》，约定由原告向第三人认购涉案商铺，建筑面积为80.21平方米，套内建筑面积为71.82平方米，总价1542487元，付款方式为银行按揭，定金50000元须于签署认购书前付清，首期房款（含定金）772487元须于2013年7月25日前付清，并签署《商品房买卖合同》，其余房款770000元由银行提供按揭，认购方须于2013年7月24日前提交办理银行按揭手续所需的全部资料，并签署《个人购房借款合同》或《楼宇按揭合同》。2013年7月21日，由被告向第三人提交买方指定买受人清单，指定罗剑新和吴杏玲为涉案房屋的买受人。2013年7月26日，原告与第三人签订《商品房预售合同》，约定由原告向第三人购买涉案商铺，建筑面积为80.21平方米，其中套内建筑面积71.82平方米，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米21477.1元，总金额1542487元，按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.08%，金额772487元，除首期款外，剩余房款金额770000元须于2013年7月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第三人应于2014年6月30日前将房屋交付原告使用。合同还约定了其他内容。2014年8月16日，原告向被告支付了购房款743498元，之后原告向第三人支付购房款1542487元，并由税务部门开具了售房款发票。根据原告的陈述，原告罗剑新和吴杏玲为夫妻关系，后因原告个人原因将房屋买受人更名为罗剑新个人。诉讼中，被告表示其向第三人购买商铺的总价款为8400万元，将各个商铺另行出售的价格由被告自行决定，对外出售的溢价由被告合法收取，根据合同约定，如果被告向第三人支付全部房价款之后仍未将涉案商铺全部对外售出，没有指定买受人，剩余的商铺即由被告全部登记名下，被告指定的买受人向第三人支付的房款包含在被告向第三人支付的房款中。第三人表示其不清楚原、被告之间的交易，其已将商铺售予被告，故没有被告的指定，其不可能将涉案商铺直接售予原告；亦不清楚被告将商铺出售的定价，第三人只开具总额为8400万元的发票，对于涉案商铺，第三人只开具1542487元的发票，剩余款项不清楚。被告和第三人确认被告已向第三人支付完毕8400万元房款。
本院认为：关于被告与第三人签订的《房屋买卖合同》的性质和效力问题。根据合同的约定以及被告和第三人的陈述，被告将包括涉案商铺在内的48间商铺对外出售，须由第三人与被告指定的买受人签订买卖合同；期满后未对外销售的房屋，则由被告与第三人签订买卖合同；被告对外销售房屋的价格由被告自行定价获得溢价收益；且被告与第三人签订的合同并未对办理商铺的产权登记作出约定，由此可见，被告与第三人签订《房屋买卖合同》并非要取得上述商铺的所有权，而是获得商铺的独家销售权，从而获得溢价收益，对此第三人亦表示没有被告的指定，其不可能将涉案商铺直接售予原告。综上，被告与第三人签订的《房屋买卖合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定的商品房包销合同的性质，属商品房包销合同，该合同的内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，被告和第三人亦确认被告已向第三人支付了包销价款。原告以被告和第三人之间不存在真实交易、被告没有取得涉案房屋的所有权为由，认为被告向其出售涉案商铺构成欺诈没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《确认书》的内容以及原告的陈述，被告向原告出售涉案商铺，双方约定的房屋价款即为2285985元，该房屋价款的约定是双方的真实意思表示，原告亦明知并同意将其中743498元的购房款支付给被告，对此原告认为被告和第三人骗取其购房款、要求被告返还房款及利息没有事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，
判决如下：驳回原告罗剑新的全部诉讼请求。案件受理费5627元，由原告罗剑新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理
审判员 王 璇
二〇一五年三月××日
书 记 员 邓国靖 来源：百度“”