新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民三初字第412号
原告：务梦兵，男，汉族。
被告：寇月林，男，回族。
委托代理人：侯宪珍，新疆赛天律师事务所律师。
原告务梦兵与被告寇月林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法由
审判员张静独任审判，于2015年5月29日公开开庭审理了本案。原告务梦兵的委托代理人索玉新，被告寇月林的委托代理人侯宪珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告务梦兵诉称：2013年10月22日，我母亲石显禄与案外人项金生就其租赁被告的位于乌鲁木齐市天津路324号一栋（第二层、第三层）房屋签订宾馆转让协议。2013年10月22日，我与被告签订房屋租赁合同，约定我租赁被告位于乌鲁木齐市天津路324号一栋房屋三年。合同签订时，被告承诺该房屋在三年内不会拆迁。我对房屋进行了装修并进行了营业。2014年7月被告突然来找我，要求我搬离房屋。后我得知在2013年10月，乌鲁木齐市华星源置业有限公司就与被告协商房屋拆迁补偿事宜。被告隐瞒房屋要拆迁的事实，存在欺诈。合同期尚未届满，被告提出解除合同，致使我于2014年9月停业。被告违反诚实信用原则，采取欺瞒手段与我签订合同。现租赁房屋已经拆除，被告存在过错。现诉至法院，要求撤销原告与被告于2013年10月22日签订的房屋租赁合同；要求被告向原告赔偿装修损失287268元；要求被告赔偿原告未到租赁期净营业损失376819.12元；要求被告向原告支付鉴定费24500元并由被告承担本案的诉讼费。
被告寇月林辩称：同意原告要求解除合同的诉讼请求。根据双方合同第11条的约定，租赁期间如遇政府及开发商征收拆迁此房屋的情形，我方有权终止合同，不予赔偿；我现同意赔偿原告的装修损失，但原告诉请的装修损失过高，认为21万元较为合理。对于原告主张的营业损失，因为房租每年是在递增的，所有营业损失应将剩余两年的租赁费全部扣除，扣除后的金额我们同意支付。审理查明：2013年10月22日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于乌鲁木齐市天津路1栋324号（一至三层）房屋，建筑面积840平方米；该房屋用途为商用；租赁期限自2013年10月22日至2016年10月22日；房屋年租金为170000元，每年递增一万元，2013年170000元，2014年180000元，2015年190000元；原告应于本合同生效之日向被告支付租金170000元，租金按年结算，由原告于每年的10月22日前交给被告，否则被告有权单方面解除合同；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半个月同通知对方，经双方协商后终止合同；但是如因国家建设、政府或开发商征收拆迁此房屋等情形时，被告有权单方面终止合同，一般应提前半个月通知原告。因征收拆迁给原告造成的（如装修等一切与此房屋有关的投入）经济损失被告不予赔偿，原告应配合被告及时搬走，否则视为违约；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的5%作为违约金；原告逾期未交付租金的，每逾期一日，被告有权按月租金的5%向原告加收滞纳金；因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。合同签订当日，原告向被告交付房屋租赁费58000元，被告在双方租赁合同背面注明收到租赁费的事实，2013年11月4日，原告向被告的银行卡中汇入100000元租赁费，庭审中，双方确认，第一年的房屋租赁费原告已向被告付清。租赁期内，原告将租赁的房屋进行装修，用于经营宾馆使用，2014年9月，原告收到拆迁公司的通知要拆除其租赁的房屋，后租赁房屋被拆除。本案审理中：原、被告均明确表示无法对租赁房屋的装修损失及原告的营业损失达成一致的意见，原告申请对已拆除房屋内的装修损失及宾馆的营业损失进行评估，本院依法委托鉴定机构对上述两项损失进行评估。评估结论认定原告租赁房屋的装修损失为287268元，营业损失为716819.12元。本院依法向原、被告送达了鉴定结论，原、被告对鉴定结论均未提出异议。被告认为装修损失中应当再扣除折旧损失70000元；原告对该鉴定结论予以认可。对营业损失的鉴定结论，原、被告均予以认可。庭审中，原告变更诉讼请求，要求将撤销原告与被告之间于2013年10月22日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，变更为解除原告与被告之间于2013年10月22日签订的房屋租赁合同，被告明确表示不需要答辩期。庭审中，原告撤回要求被告支付鉴定费24500元的诉讼请求。上述事实有房屋租赁合同、银行打款凭证、收条、鉴定结论、询问笔录及庭审笔录存卷为证。
本院认为，被告租赁给原告的房屋已经拆除，双方间的合同已经事实上无法继续履行，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的装修损失，被告辩称鉴定结论中应当再扣除70000元装修折旧费。
被告对其辩称理由未出示证据证明其扣减辩称理由合法性，本院对被告的该项辩称理由不予采信。故原告要求被告赔偿装修损失287268元的诉讼请求，本院予以支持。
原告主张的营业损失376819.12元（716819.12元—两年房租340000元），被告辩称两年的房租按照合同规定应为370000元，原告少扣减30000元，其同意支付扣减后的金额。
原告明确表示其未将两年租赁费的递增在营业损失中扣减，同意被告的辩称理由。依据双方的租赁合同，被告的该项辩称理由，符合双方约定，本院予以采纳。故原告要求被告赔偿营业损失的诉讼请求，本院予以支持，但金额应为346819.12元。原告撤回要求被告支付鉴定费的诉讼请求，意思表示真实，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，
判决如下：
一、解除原告务梦兵与被告寇月林于2013年10月22日签订的房屋租赁合同；
二、被告寇月林赔偿原告务梦兵装修损失287268元；
三、被告寇月林赔偿原告务梦兵营业损失346819.12元。上述被告给付款项，被告于本判决生效之日起十日内给付，逾期不支付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案请求标的688587.12元，给付标的634087.12元，占请求标的92.09%。本案案件受理费10685.87元，营业损失鉴定费20000元，装修损失的鉴定4500元（原告已预交）。本案收取的案件受理费现减半收取5342.94元，退还原告5342.93元。本院收取的案件受理费现由被告承担4920.31元，原告承担422.63元。装修损失鉴定费由被告承担。营业损失鉴定费由被告承担9676.61元（346819.12元／716819.12元＊20000元），原告承担10323.39元。被告承担的案件受理费、营业损失鉴定费、装修损失鉴定费可连同本案案款一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审判员 张静
二〇一五年六月十二日
书记员 王艺 更多数据：