北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第07441号上诉人（原审被告）鲁兴德，男，1973年11月16日出生。委托代理人蔡慧芳，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京正中方物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区鑫兆佳园7号楼3单元202室。法定代表人顾春河，总经理。委托代理人陈振友，男，1966年8月6日出生。委托代理人吕立新，男，1980年5月12日出生。
上诉人鲁兴德因与被上诉人北京正中方物业管理有限责任公司（以下简称正中方公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第8021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成由法官王东军担任
审判长，法官王海宁、宋晖参加的合议庭，并于2015年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人鲁兴德及委托代理人蔡慧芳及被上诉人正中方公司委托代理人陈振友、吕立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正中方公司于2015年1月诉至原审法院称：正中方公司为北京市朝阳区大羊坊甲6号院亚北新区物业服务公司，鲁兴德系北京市朝阳区大羊坊甲6号院亚北新区8号楼×单元××室业主。2002年7月2日，正中方公司与鲁兴德签订《前期物业管理服务协议》，根据该协议约定，鲁兴德每年支付正中方公司物业费本金为1702.6元／年，但鲁兴德自2006年7月2日以后一直拒交物业服务费，虽经正中方公司多方催要，但鲁兴德置若罔闻。现正中方公司为维护自身合法权益，诉至法院：1、要求鲁兴德给付物业费15323.4元（自2006年7月2日至2015年7月1日）；2、要求鲁兴德支付滞纳金13620元。鲁兴德在原审法院答辩称：正中方公司主张的物业费本金应扣除鲁兴德已经交纳的2008、2009、2010年的停车费5400元，其他的物业费本金鲁兴德可以交，滞纳金不同意交。物业费从2006年7月2日至今鲁兴德就没交过，因为2008年2月28日正中方公司就贴出通知，称撤出小区，不再提供物业服务，后来不知道怎么回事还是他们在管理鲁兴德的小区，所以鲁兴德就一直没有交物业费。当时签订前期物业管理服务协议也是被迫的，因为不签这个协议就不给钥匙、不能办理入住。原审法院
经审理查明：2002年7月2日，正中方公司、鲁兴德签订前期物业管理服务协议，合同约定自业主办理入住手续之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效时止，由正中方公司为鲁兴德房屋所在小区提供物业管理服务。后正中方公司一直在该小区进行物业管理。鲁兴德系北京市朝阳区大羊坊甲6号院亚北新区8号楼×单元××号房屋业主。就物业费的计算方式，正中方公司表示，物业费是每月每平方米1.24元，鲁兴德房屋建筑面积104.64平方米，再加上每年每户145.6元的保洁、绿化、清淘费用，每年共计1702.6元。按照合同，应当是每年12月10日至次年1月10日交纳下一年的物业费用，正中方公司主张的是从2006年7月2日至2015年7月1日的。鲁兴德表示，房屋的建筑面积确实是104.64平方米。鲁兴德不认可正中方公司的计算公式，正中方公司现在主张的费用与合同中约定的收费标准不一致，每年每户145.6元的保洁、绿化、清淘费用也没有依据。正中方公司也没有通知过业主进行过调价。对此，正中方公司表示，按照合同约定，鲁兴德的房屋属于高层，应按照每平方米每月1.8元交费，后来物价局进行过调价，调价以后按照1.24元收，鲁兴德自2002年至2006年7月1日也交纳过物业费，最开始是按照1.8元交的，后来也是按照1.24元交的，这个鲁兴德是知情的。就滞纳金，正中方公司提交了明细表，称滞纳金已经远远超出了物业费，就按照欠缴的物业费本金主张。鲁兴德对此不认可。就扣除停车费的原因，鲁兴德表示，小区本来就没有停车位，都是物业占用了公共绿地和公共道路划的停车位，然后物业借此收取停车费，鲁兴德每月交150元的停车费，一共交了三年，鲁兴德认为正中方公司无权收这个费用，应该扣除。对此正中方公司表示，不同意扣除，因为鲁兴德已经实际使用了停车位。划的车位都有相关的备案，而且停车费与本案没有关系。就鲁兴德提出的正中方公司曾撤出诉争房屋所在小区，鲁兴德提交了公告以及法制晚报的报道，正中方公司表示，公告不是正中方公司公司贴的，报道的情况也不清楚，正中方公司没有撤出过。原审法院认为，正中方公司与鲁兴德于2002年7月2日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议合法有效，各方均应按约履行各自的义务。且正中方公司后一直在该小区提供物业管理服务。正中方公司为鲁兴德提供了物业服务，鲁兴德理应支付相应的物业费。正中方公司的第一项诉讼请求，于法有据，法院予以支持。就鲁兴德提出应扣除停车费的问题，于法无据，法院不予采信。就滞纳金的问题，鲁兴德长期不交纳物业费，正中方公司有权按协议约定向鲁兴德主张滞纳金，但考虑到正中方公司主张的滞纳金过高，不利于化解双方间的矛盾，法院对滞纳金予以酌减，滞纳金法院酌定为2000元。据此，原审法院于2015年4月
判决如下：
一、鲁兴德于判决生效之日起十五日内给付北京正中方物业管理有限责任公司物业费一万五千三百二十三元四角。
二、鲁兴德于判决生效之日起十五日内给付北京正中方物业管理有限责任公司滞纳金二千元。
三、驳回北京正中方物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。宣判后，鲁兴德不服原审判决，上诉至本院，鲁兴德称：
一、原审法院关于鲁兴德与正中方公司《前期物业管理服务协议》的有限期限认定存在错误。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定“自业主办理入住手续之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效时止”。2008年3月1日业主委员会已经和新的物业公司即北京众服信达物业管理公司正式签订了《物业服务委托合同》，合同约定于2008年3月1日生效。所以双方之间的合同关系早在2008年3月1日已经终止。自此之后，鲁兴德没有事实和法律上的理由向正中方公司支付物业费，故原审法院判决鲁兴德应当向正中方公司支付2006年7月2日至2015年7月1日的物业费共计15323.4元系错误判决。原审对这一事实没有查清，应当发回重审或者依法改判。
二、正中方公司提供的物业服务并不符合双方签订的《前期物业管理服务协议》的相关要求，原审法院判决鲁兴德应当支付全额物业费，存在错误。故请求二审法院撤销原审判决，发回重审或者依法改判；上诉费用由正中方公司承担。正中方公司答辩称：同意原审判决，要求维持原审判决，没有其他补充的事实理由。本院
经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。上述事实，有双方当事人当庭陈述、相关书证等证据在案证明。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为：
一、正中方公司是否为鲁兴德所在小区提供了物业服务及鲁兴德是否应该缴纳物业费；
二、正中方公司与鲁兴德签订的物业服务合同是否有效及有效期限。关于争议焦点一，正中方公司提供了为鲁兴德所在小区提供物业服务的证据，鲁兴德虽不认可，但未提供相反证据予以证明，原审法院认定鲁兴德应向正中方公司缴纳的物业费及滞纳金数额并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，鲁兴德虽主张正中方公司与鲁兴德所在小区签订的物业服务合同已经于2008年终止，但该主张无事实和法律依据，且正中方公司实际履行物业服务合同至今，应认定该物业服务合同仍在履行中，原审法院判决鲁兴德应继续向正中方公司缴纳物业费于法有据，本院予以维持。综上所述，鲁兴德的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费241元，由鲁兴德负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费233元，由鲁兴德负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理
审判员 王海宁
代理
审判员 宋 晖
二〇一五年六月十二日
书 记 员 武原野 关注微信公众号“”