山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）菏开民初字第113号原告孙存占，男，1968年4月20日出生，汉族，市民，户籍地菏泽市，现住菏泽市。委托代理人宗树杰，山东君诚仁和律师事务所律师。被告山东菏泽龙翔房地产开发有限公司。法定代表人吴其晶，该公司董事长。委托代理人魏盼，山东邦治律师事务所律师。委托代理人谭长好，男，1960年2月8日出生，汉族，该公司售后服务部经理，住菏泽市。
原告孙存占与被告山东菏泽龙翔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2015年1月26日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告孙存占及其委托代理人宗树杰、被告山东菏泽龙翔房地产开发有限公司（以下简称龙翔公司）的委托代理人魏盼、谭长好均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙存占诉称，2012年8月15日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的中央公馆第0006座01单元10401号住宅，合同约定该商品房阳台为非封闭式。原告依约定支付了房款，但入住时发现阳台是全封闭式。被告违反合同约定将阳台封闭，增加了房屋的测量面积，原告因此多支付了房款。原告请求被告依合同约定将阳台改为非封闭式；被告返还原告房屋差价款30404元；诉讼费用由被告承担。
被告龙翔公司辩称，被告在对阳台进行变更前，已得到相关部门批准，并作了公示，并且原告在办理房屋交接手续时，已对所购房屋进行了查验，知道阳台变更成封闭式。原告按照变更后的房屋面积补交了房款，并未提出异议，说明原告已经接受了阳台变更的事实和房屋实测面积，双方在实际上已对原合同进行了变更，因此被告并未违约。经审理本院认定，2012年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同第三条约定：原告购买被告开发的中央公馆小区第0006幢01单元10401号房。该商品阳台是【封闭式】【非封闭式】。该商品房合合同约定建筑面积共128.08平方米，其中套内建筑面积102.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.04平方米。该合同第四条约定：该商品房单价每平方米3400元，总金额435472元。该合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内，将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。该合同附件约定，南阳台为非封闭状态。被告在审理中提交告知书、房屋面积差价表、交房缴费确认单各一份，拟证明被告对阳台封闭后进行了公示，被告在住宅面积差价表上签字并交费，认可了被告封闭阳台行为。另查明，涉案房屋有两个阳台，北阳台长4.1米，宽1.8米，南阳台长3.8米，宽1.8米，南北阳台均为封闭状态。涉案房屋产权实测面积129.08平方米，套内建筑面积102.04平方米，公摊面积27.04平方米。以上事实有商品房买卖合同、房屋分层分户平面图、当事人陈述等证据在卷为凭，并经当事人举证、质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告所签订的商品房买卖合同，符合法律规定，为有效合同。有效的合同应得到全面、正确的履行。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同约定，涉案房屋南阳台为非封闭式，而被告交付给原告的房屋南阳台是封闭式的，被告明显违反了合同约定。
被告辩称，对阳台进行改造前已经进行了公示，原告也在房屋面积差价表上签字并付款，原告用行动对合同进行了变更。
本院认为，被告对阳台规划的变更得到批准后，未按约定在十日内书面通知原告，未与原告达成一致意见；被告提供的有原告签字的房屋面积差价表、交房缴费确认单，显示房屋合同面积与实际面积、合同价格与实际价格之间的差值，并不显示房屋面积差异是由于被告封闭阳台造成的，因此，原告接收房屋、签字付款的行为，不代表其接受被告对房屋南阳台进行封闭的事实，不代表其放弃追究被告违约责任的权利。被告对房屋南阳台的封闭，造成了房屋套内实测面积增加3.42平方米（3.8×1.8÷2），公摊面积增加0.91平方米（3.42×27.04÷102.04），原告为此多支出的房款14722元[3400×（3.42+0.91）]，被告应予返还。关于原告要求将房屋阳台更改为非封闭式的诉讼请求，
本院认为，阳台的改造涉及房屋主体结构的安全，对房屋外立面即阳台的改造施工，须经有关部门审核及许可，目前对房屋阳台非封闭改造的可行性尚未可知，原告要求被告改造阳台主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，
判决如下：
一、被告山东菏泽龙翔房地产开发有限公司返还原告孙存占房屋面积差价款14722元；
二、驳回原告孙存占的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费562元，由原告孙存占负担396元，由被告山东菏泽龙翔房地产开发有限公司负担166元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 侯明生
审 判 员 李 斌
人民陪审员 邵传红
二〇一五年六月十二日
书 记 员 陈 坤 来自：