重庆市荣昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）荣法民初字第02586号
原告：重庆川三房地产开发集团文诚物业管理有限公司，住所地荣昌县昌元街道广场路111号（明珠餐馆9楼），组织机构代码78749385-6。
法定代表人：廖申水，经理。
委托代理人：蒋道财，重庆华华律师事务所律师，特别授权。
被告：刘强，男，1982年9月20日出生，汉族。
委托代理人：甘德芬，女，1954年9月20日出生，汉族，系刘强之母，特别授权。
原告重庆川三房地产开发集团文诚物业管理有限公司（以下简称文诚物业公司）与被告刘强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法由
代理
审判员颜剑箫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文诚物业公司的委托代理人蒋道财，被告刘强的委托代理人甘德芬到庭参加了诉讼。
原告文诚物业公司诉称：原告是荣昌县川三XX的物业管理公司，被告是荣昌县川三XX的业主，原告依据荣昌县发改委荣发改发（2012）294号文件对包括被告在内的该小区业主收取相关物业服务费用，但被告从2011年9月1日至2014年4月15日期间一直未交纳相关物业服务费用，经原告多次催收未果。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判决：
一、被告支付拖欠的2011年9月1日至2014年4月15日期间的物业服务费2467元、公共设备设施日常维护费881元、公共能源费394元、电梯费945元，共计4687元。
被告刘强辩称：原告未将粘贴广告及安装接收器取得的收益予以公示。原告是按特级小区的标准进行的收费，但原告的服务没有达到特级小区的标准。原告撤离小区未向业主进行说明。另外原告是小区开发商聘请的，开发商没有给我们退违约金以及安装落地窗，因此我方拒绝缴纳物业服务费。
经审理查明：被告刘强系荣昌县川三·XX小区X幢X单元X号房屋的业主，该房屋的建筑面积为111.9平方米。2008年8月1日，重庆川三房地产开发（集团）有限公司作为该小区的建设单位，与原告文诚物业公司签订书面《前期物业管理服务合同》。该合同约定服务期限为两年，自2008年8月1日起至2010年8月1日止。该合同第六条载明：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅0.95元／月·平方米；……”。2010年8月15日，被告刘强向原告交纳了2010年9月1日至2011年8月31日期间的物业管理费。其后，经原告催收，被告一直未再交纳物管费。《前期物业管理服务合同》期限届满后，原告继续为被告居住的小区提供物业服务至2014年4月15日撤出该小区为止。另查明：2012年7月12日，荣昌县发展和改革委员会发布荣发改发（2012）294号文件《关于核定川三·XX物业服务收费标准的通知》确定该小区收费项目及标准为：（一）公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算，住宅物业服务费0.7元／平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.25元／平方米·月；……小区内业主共用部位、公用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机）的用水、用电费用未进入物业服务成本，可据实向小区业主分摊。（二）高层住宅电梯费收费方式，可实行月票和次票，由物业管理公司根据实际情况决定。1、月票票价：（1）按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为层数；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。2、次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人每次0.50元。上述事实有原、被告陈述，《前期物业管理服务合同》、荣发改发（2012）294号文件、收据、查档证明、照片、（2014）荣法民初第02800号民事判决书等予以证实。
本院认为：原告根据与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》对川三·XX小区进行物业服务管理活动，其合法权益应当得到维护。在协议期满后，原告继续为该小区提供服务，被告居住使用位于川三·XX小区内的自有房屋，接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当按照相关规定向原告缴纳相关的费用。因此，对原告要求被告支付欠交31.5个月的物业服务费、公共设备设施日常维修养护费、电梯费的诉讼请求应依法予以支持。原告关于公共能源费的请求，根据原告举示的收费文件的规定，原告可据实向小区业主分摊，庭审中原告并未举示该项费用实际产生金额及分摊方式的相关证据，故对原告主张的公共能源费不予支持。
被告辩称原告未将粘贴广告及安装接收器取得的收益予以公示；提供的服务没有达到按特级小区收费的标准；撤离小区未向业主进行说明；开发商没有退违约金以及安装落地窗，因此拒绝缴纳物业服务费的意见没有合同约定，亦也没有法律规定，本院对此不予采纳。对被告应交纳的物业管理费用，本院确认如下：（1）物业服务费：原告主张2467元（0.7元／月·平方米×111.9平方米×31.5个月），本院根据《前期物业管理服务合同》中的约定及荣发改发（2012）294号文件的规定，对原告的该项主张予以支持。（2）公共设备设施日常维修养护费：原告主张881元（0.25元／月·平方米×111.9平方米×31.5个月），本院根据《前期物业管理服务合同》中的约定及荣发改发（2012）294号文件的规定，对原告的该项主张予以支持。（3）电梯费：原告主张被告房屋内常住人口为3人，电梯费应按常住人口每人每月10元的标准计算为30元／月，但没有充分证据证明，被告只认可常住人口为2人，故本院对电梯费支持为630元（2人×10元／人·月×31.5个月）。以上费用共计3978元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告刘强于本判决生效后十日内支付原告重庆川三房地产开发集团文诚物业管理有限公司2011年9月1日至2014年4月15日的物业服务费2467元、公共设备设施日常维修养护费881元、电梯费630元，共计3978元；
二、驳回重庆川三房地产开发集团文诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半预收25元，实收25元，由被告刘强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
代理
审判员 颜剑箫
二〇一五年六月十一日
书 记 员 张 琳 来源：