江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮中民终字第01001号上诉人（原审被告）卢策，学生。委托代理人张巧珍，个体户。被上诉人（原审原告）淮安市陶然物业管理有限公司，住所地江苏省洪泽县高良涧镇东三街40号。法定代表人吕玉俊，该公司总经理。委托代理人万成章，该公司员工。原审被告卢学国，个体户。上诉人卢策与被上诉人淮安市陶然物业管理有限公司（以下简称“陶然物业公司”）、原审被告卢学国物业服务合同纠纷一案，江苏省洪泽县人民法院于2015年2月15日作出（2014）泽民初字第1633号民事判决。
上诉人卢策不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月10日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人卢策的委托代理人张巧珍，被上诉人陶然物业公司的委托代理人万成章，原审被告卢学国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2005年5月30日，原告与江苏华厦置业发展有限公司（以下简称“华厦置业公司”）签订《华厦世纪嘉园前期物业管理服务合同》，约定华厦置业公司选聘原告为华厦世纪嘉园提供前期物业管理服务，约定物业管理服务期限为三年，自2005年6月1日至2008年5月31日，若合同期满，业主大会、业主委员会尚未成立，则应服务到业主大会成立与选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效时止。2007年5月12日签订《补充协议》，约定该小区门面商铺物业费按照每月0.49元／平方米收取。2012月10月底原告退出华厦世纪嘉园小区，不再为该小区提供物业服务。被告卢学国、卢策系父子关系，被告卢策系华厦世纪嘉园小区11幢29、30号商铺的业主，该房屋建筑面积合计139.61平方米。被告卢策自2009年9月以来未交纳物业费，原告多次催要未果，遂诉至法院，要求被告支付物业费2600元。原审另查明：原告陶然物业公司曾于2014年7月23日向原审法院起诉被告卢学国，2014年9月28日原审出具民事裁定书一份，裁定准予原告陶然物业公司撤回起诉。原审原告陶然物业公司诉称：原告系洪泽县“华夏世纪嘉园”小区的物业服务公司，被告卢策、卢学国系该小区11幢29、30号商铺的业主。自2009年9月开始，被告卢策、卢学国只享受原告的物管服务，但拒不支付物业服务费用，损害了原告的合法权益及其他业主的公共利益。现起诉至法院，要求被告卢策、卢学国支付物业管理费2600元及滞纳金1393元（审理过程中，原告自愿撤回了滞纳金的诉讼请求），并承担本案诉讼费用。原审被告卢策、卢学国辩称：原告陶然物业公司的诉讼请求已过时效，被告没有跟原告签订过任何合同，且原告没有对被告房屋进水作出任何维修，原告没有提供服务，所以被告不存在缴纳物业费用。原审认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有约束力，业主应当根据该合同的约定按时交纳物业服务费用。本案中，原告与该小区开发商华厦置业公司签订了《华厦世纪嘉园前期物业管理服务合同》，故对被告辩称与原告不存在物业服务合同关系，不予采信。《补充协议》中约定原告可按每平方米每月0.49元的标准收取物业服务费，被告房屋建筑面积为139.61平方米，故被告应支付原告2009年9月到2012年10月期间物业费2600元。
原告已向被告催缴，故对被告辩称已过诉讼时效的理由，不予采纳。
被告辩称原告没有对被告房屋进水进行维修，但被告未提供相应证据予以证实，故对此不予采信。因涉案房屋的实际业主为被告卢策，故对原告请求被告卢学国给付物业费的诉讼请求，不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，判决：被告卢策应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告淮安市陶然物业管理有限公司支付物业费2600元。案件受理费50元，由被告卢策负担。
上诉人卢策不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实不清。被上诉人起诉要求上诉人支付2009年9月至2012年10月期间的物业费，但被上诉人直至2014年8月才主张，显然已经超过诉讼时效；被上诉人从未为上诉人的商铺提供过任何服务，上诉人不应当支付被上诉人物业费。综上，一审判决错误，请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人陶然物业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。原审被告卢学国陈述意见称，同意上诉人卢策的上诉请求和理由。本案争议焦点为：被上诉人陶然物业公司要求上诉人卢策交纳物业管理费2600元的诉讼请求是否已过诉讼时效，应否支持。
本院认为，本案中，上诉人卢策作为华厦世纪嘉园小区的业主，其基于被上诉人陶然物业公司与华厦世纪嘉园小区开发商华厦置业公司签订的《华厦世纪嘉园前期物业管理服务合同》，与被上诉人陶然物业公司形成物业服务合同关系，故按照物业管理条例的相关规定，上诉人卢策理应按照物业管理服务合同约定的标准向被上诉人陶然物业公司交纳物业服务费用。被上诉人陶然物业公司为华厦世纪嘉园小区提供物业管理服务至2012年10月底，其于2014年7月23日因上诉人卢策所有的物业在其提供物业服务期间欠交物业管理服务费一事曾诉至原审法院，后虽撤回了诉讼，但诉讼时效已发生了中断，现其于2014年9月25日就同一诉请再次提起诉讼，并未过诉讼时效。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人卢策的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人卢策负担。本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 王百川
审判员 孙 艳
二〇一五年六月十一日
书记员 靖芳芳 搜索“”