福建省长乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）长民初字第554号 原告中国农业银行股份有限公司长乐市支行，住所地长乐市吴航街道三峰路商业街79号，组织机构代码：85486176-0。 代表人郭家夫，行长。 委托代理人陈炜煌，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托代理人卢海风，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告董成风，男，1962年8月2日出生，汉族，住福州市台江区。 被告江秀英，女，1964年11月20日出生，汉族，住福州市台江区。 以上两被告委托代理人董成兴，男，1967年12月31日出生，汉族，住福州市台江区。 被告长乐市金峰镇城镇建设开发有限公司，住所地长乐市金峰镇振兴路。 法定代表人陈贤秋。 原告中国农业银行股份有限公司长乐市支行（下称长乐农行）与被告董成风、江秀英、长乐市金峰镇城镇建设开发有限公司（下称金峰城建公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理。依法由
审判员郑晨辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长乐农行委托代理人陈炜煌到庭参加诉讼，被告董成风、江秀英、金峰城建公司经本院传票传唤均未到庭。本案现已审理终结。 原告长乐农行诉称，2003年10月27日，被告董成风因购买位于长乐市××镇××道××段西侧的福州××幢××号店面向原告申请贷款，由被告金峰城建公司作为保证人，三方签订编号为（长乐市支行）农银抵字（2003）第01238号《商业用房抵押借款合同》，约定被告董成风向原告借款24万元，借款期限自2003年10月27日至2013年10月26日，执行月利率5.76‰，实行分期“等额本息还款法”，还款日为每月20日，被告董成风以其所购店面提供抵押。合同特别约定，自本合同签订之日起至借款人取得房屋所有权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交原告收执之日止，若被告董成风连续三个月或累计六个月未能按合同规定按时清偿贷款本息及相关费用，被告金峰城建公司应按原价回购该房产及其权益以偿付本合同项下利息及相关费用，并放弃抗辩权；合同还约定了原告实现债权费用的承担等内容。同时，被告金峰城建公司向原告出具了《不可撤销担保函》，承诺若因抵押产生债务，公司有义务回购该房产，对抵押人（即被告董成风）所欠的抵押借款等相关费用承担经济连带责任。同年10月30日，被告董成风、江秀英与原告签订编号为长房押字第0××3号《长乐市房地产抵押合同》，并经长乐市房地产交易管理所登记监证。上述合同签订后，原告依约向被告董成风发放贷款24万元，但被告董成风未按合同约定履行还款义务，至合同期届满时仍拖欠借款本金129772.16元及利息。原告经多次催讨未果；且被告董成风至今未办妥房屋所有权证，被告金峰城建公司应对被告董成风所欠借款本息承担连带偿还责任。为此，请求判令：1、被告董成风立即向原告偿还借款本金129772.16元，并按约定支付包括复利在内的利息至全部债务还清为止（暂计至2015年3月25日为82698.07元）；2、被告董成风赔偿原告因本案诉讼支付的律师代理费损失4249.40元；3、原告有权以被告董成风、江秀英提供抵押的位于长乐市××镇××道××段西侧的福州××幢××号店面及其土地使用权拍卖或变卖所得价款优先受偿上述款项；4、被告金峰城建公司对被告董成风的上述债务承担连带偿还责任；5、被告金峰城建公司在被告董成风的上述债务数额范围内向原告支付房产回购款；6、本案诉讼费用由被告承担。 被告董成风、江秀英、金峰城建公司均未作书面答辩。
经审理查明：2003年10月27日，原告长乐农行前身中国农业银行长乐市支行（贷款人-甲方，2009年10月改制更名为中国农业银行股份有限公司长乐市支行），与被告董成风（借款人-乙方）、金峰城建公司（保证人-丙方）三方签订一份编号为（长乐市支行）农银抵字（2003）第01238号《商业用房抵押借款合同》。合同约定：乙方因购买由丙方开发建设的位于长乐市××镇××道××段西侧的福州××幢××号4间店面（建筑面积共272㎡，价款计40万元），向甲方借款24万元；借款期限自2003年10月27日至2013年10月26日；执行月利率5.76‰，遇法定利率调整，于次年1月1日起按相应的期限利率档次执行新的利率规定，利息按月计付，结息日为每月20日；按月归还借款本息，每月20日为乙方的每期还款日，每期还款按等额本息还款法计算；逾期还款甲方向乙方计收逾期利息及复利；乙方以其所购店面及其权益提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、逾期利息、复利等，及甲方实现抵押权的相关费用；在办妥抵押（预）登记、取得抵押（预）登记证明书后7日内，甲方将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房专用账户内；自本合同签订之日起至借款人取得房屋所有权证，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，若乙方连续三个月或累计六个月未能按时清偿借款本息及相关费用，丙方承诺在接到履行回购责任通知书之日起7日内，按原价回购该房产及其权益，以偿付乙方所欠甲方全部借款本息及相关费用（此前，被告金峰城建公司已向原告方出具了“不可撤消担保函”，承诺被告董成风购买抵押的上述4间店面，“若因抵押产生债务，公司有义务回购该房产，对抵押人所欠的抵押贷款等相关费用承担经济连带责任”）。同日，对上述购房贷款抵押，贷款人长乐农行与被告董成风另行签订一份用于办理抵押登记的编号为长房押字第0××3号《长乐市房地产抵押合同》，被告董成风的配偶即被告江秀英也在该合同的抵押人栏上签名（被告董成风、江秀英还向贷款人出具了《房地产抵押具结书》）；该合同于2003年10月30日经长乐市房地产交易管理所登记监证。2013年11月3日，贷款人长乐农行按照约定的方式向被告董成风发放了24万元贷款。借款后，被告董成风按期还款至2009年4月，尚欠借款本金129772.16元及结欠利息至今未还（包括约定的逾期复利在内，截至2015年3月25日结欠利息计82698.07元）。 另查明，被告董成风与被告金峰城建公司于2003年9月4日订立购买上述位于长乐市××镇××道××段西侧福州××幢××号××间店面的《商品房买卖合同》；该4间店面至今尚未办理房屋所有权证。 以上事实由原告提交并经庭审核实的《商业用房抵押借款合同》、借款凭证、《长乐市房地产抵押合同》、《房地产抵押具结书》、“不可撤消担保函”、《商品房买卖合同》、利息计算明细表、被告董成风和江秀英的结婚证复印件，以及原告方的庭审陈述等证据材料佐证。
本院认为，本案购房抵押担保借贷欠款之事实，由上述《商业用房抵押借款合同》、借款凭证、《长乐市房地产抵押合同》、《房地产抵押具结书》及原告方的庭审陈述等证据佐证，本院予以认定。长乐农行与被告董成风、江秀英之间签订的《商业用房抵押借款合同》及《长乐市房地产抵押合同》中约定的有关抵押担保借贷的内容，系适格主体双方当事人的真实意思表示，该内容没有违反法律或行政法规禁止性规定，应为有效，受法律保护。被告董成风作为借款人，未按约还款，已构成违约，依法应当承担违约责任。原告主张要求被告董成风偿还借款本金129772.16元及包括复利在内的约定利息之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告董成风、江秀英以上述所购买的未办理房屋所有权证的4间店面对本案借款设定抵押担保，并经房地产登记部门进行了抵押登记监证，根据相关司法解释的规定，可以认定其抵押的效力；在被告董成风不履行还款义务时，原告有权以该4间店面的权益拍卖或变卖的价款优先受偿。因本案借款合同中并未明确约定借款人的合同项下债务包含贷款人实现债权的律师代理费用，且原告也未提供支付律师代理费的凭证，故其要求被告董成风赔偿律师代理费损失的主张，本院不予支持。 关于原告主张的被告金峰城建公司的保证责任及其回购房产问题。
本院认为，被告金峰城建公司作为售房者，其虽以保证人的身份参与了本案《商业用房抵押借款合同》的签约，但从合同相关条款的内容来看，体现由该公司承担的责任是在满足一定条件的情况下，若借款人未能按时履行还款义务，由该公司按原价回购抵押店面以偿付借款人所欠借款本息；该公司出具的“不可撤消担保函”亦是承诺其有义务回购抵押店面，以对抵押人所欠借款及相关费用承担经济连带责任。而售房者是否回购涉案的抵押店面，属于其与购房者之间是否需要解决的房屋买卖法律关系问题，与本案所要解决的借贷法律关系问题不同，不能在本案中处理。即便因被告金峰城建公司是以保证人的身份参与签约并另行出具了“不可撤消担保函”，依最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第二十二条关于“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。”的规定，可以视为约定其承担或其承诺承担除回购涉案抵押店面之外的保证责任，但因本案借款合同及担保函中均未明确保证期间，且原告未提供其在提起本案诉讼之前曾要求金峰城建公司承担保证责任的相关证据，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条关于“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，被告金峰城建公司也已免除保证责任。原告要求被告金峰城建公司对被告董成风的债务承担连带偿还责任，或在被告董成风的债务数额范围内向其支付房产回购款之诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持；况且，原告的该两项诉求重叠，更是于法无据。被告董成风、江秀英、金峰城建公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下： 一、被告董成风于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司长乐市支行借款本金129772.16元，并偿付借款利息（截至2015年3月25日计息82698.07元，2015年3月26日起至实际还款之日止，按合同约定续计利息）； 二、被告董成风不履行上述债务时，原告中国农业银行股份有限公司长乐市支行有权以被告董成风、江秀英抵押的位于长乐市××镇××道××段西侧的福州××幢××号店面权益拍卖或变卖的价款优先受偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司长乐市支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2275元，由被告董成风负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 郑晨辉
二〇一五年六月十一日
书记员 杜 军 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 最高人民法院《关于适用若干问题的解释》 第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：