河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第2071号原告张家口宜城房地产开发有限公司，住所地张家口市桥东区胜利南路23号1号301。法定代表人陆水良，该公司总经理。委托代理人于海忠、谈小君，河北思洋律师事务所律师。被告杨平，个体工商户。委托代理人陈庆云、杨静，河北经华律师事务所律师。
原告张家口宜城房地产开发有限公司与被告杨平商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜城公司的委托代理人于海忠、谈小君，被告杨平及其委托代理人陈庆云、杨静到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告张家口宜城房地产开发有限公司诉称，2010年5月5日，被告与原告签订了《期房认购协议书》，认购原告开发的宜城嘉苑1号楼3单元202室楼房一套。根据协议约定，被告以按揭贷款方式付款，应在2010年9月30日之前将贷款手续准备齐全，办理贷款手续。但被告无法提供有效的、稳定的收入证明，银行流水不好，贷款手续不能准备齐全，因此，无法办理购房贷款。经协商，被告也无法以其他方式向原告提供全部购房款。所以原告一直没有与被告签订正式购房合同。被告却在2013年5月，擅自撬开宜城嘉苑1号楼3单元202室房屋防盗门，换门后进行室内装修，并拆除了部分承重墙。原告获悉后，予以制止，双方由此产生严重冲突。被告的行为严重侵害了原告的所有权，破坏了房屋的建筑结构，影响该套房屋的再销售，给原告造成重大的经济损失。现诉到法院，请求判令：1、解除双方订立的《期房认购协议书》，被告返还房屋。2、被告停止侵权、恢复原状，将宜城嘉苑1号楼3单元202室房屋的防盗门安装好，恢复拆除了的部分承重墙。3、如果被告不恢复原状，被告承担恢复原状的费用9814.52元。4、诉讼费由被告负担。
被告杨平辩称，原告所诉的事实部分不属实。1、原告不按协议约定的办理按揭贷款的原因，并不是被告不能提供收入证明，而是因为原告不具备销售房屋预售许可证明，不符合房屋按揭的条件，导致银行拒绝办理按揭贷款，过错在于原告。2、被告有支付剩余房款的能力。
原告没有房屋预售许可证明，既不能依约为被告办理贷款，又不能与被告签订正式购房合同，原告违反了先合同义务，故被告不能履行支付剩余购房款的义务。3、原、被告存在房屋买卖合同的关系，在该合同未解除也未经法院确认无效之前，被告对其决定购买，并支付其购房款。在原告不能按时交付房屋，被告急需居住的情况下，对房屋提前行使处分权，并不必然给原告造成损失。而恰恰相反的是，原告与被告买卖合同关系未解除之前，却主张被告破坏房屋结构，影响房屋再销售，足以看出具有“一房二卖”的主观故意。在明知其不具备房屋预售许可证的情况下，仍与被告签订房屋买卖合同，并收受购房款。此时，要求被告停止侵权，恢复原状，足以看出扰乱社会市场经济秩序和房地产经济秩序。作为与原告签订了买卖合同，并交付了购房款的被告一方，站在弱势地位的一方怎么会给出卖者造成了经济损失。4、对于原告所诉，被告私自撬门不属实，被告在迟迟未得到交付房屋的通知后，到自己所购的房屋处查看时，发现所购房屋早已被人撬开。该栋楼内多户房屋的防盗门，也均已被人撬开。所购房屋的室内电线也已被人盗走。原告对自己负有交房义务的房屋，没有尽到应尽的妥善保管义务，导致被告所购房屋遭到损坏，原告应对房屋现状承担绝大部分的过错责任。被告对拆除室内的部分并非是承重墙，该墙体不含有钢筋和混凝土，只是单纯的砖墙。不存在原告所说的对房屋质量问题所造成的损失。综上所述，被告认为原告首先不履行合同义务，且不具备房屋销售资质，并非是被告对原告造成经济损失，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，本案原告作为甲方（卖方），被告作为乙方（买方）于2010年5月5日订立《期房认购协议书》，约定：
一、经买方自愿认购卖方宜城嘉苑1号楼3单元202楼房一套，该商品房地上面积约115.34㎡，售价为3550元／㎡，计409457元。地下建筑面积约为14.48㎡，售价为1000元／㎡，计14480元。即房屋总价为423937元，优惠后房屋总价为400869元。此面积为估算面积，最终产权面积以房管部门测算面积为准，房款多退少补。此款不含煤气入户、磁卡水、电表费、办理房屋产权证书费用、物业管理费用及公共部分维修基金等。
二、付款方式按揭贷款。
三、买方签订期房认购协议书时，向卖方支付该商品房总售价30%房款。
四、买方如选择按揭贷款，公积金贷款方式购房，在签订期房认购协议后于2010年9月30日前办理贷款手续，将贷款资料准备齐全，同时签订正式购房合同。
五、房屋在签订期房认购协议书后，概不退房换房，如买方遇特殊原因确需退换，卖方收取房屋总价款2%的违约金。
七、房屋预计在2011年6月30日前交付使用，如遇政府行为和人力不可抗拒的自然灾害等原因，可延期交工。
九、因履行本认购协议书发生争议时，双方应协商解决，如协商不能达成一致时，可以提交张家口市仲裁委员会仲裁决定。2010年5月5日被告交付购房款110869元。双方双于2013年12月18日订立《补充协议》，约定：1、甲乙双方同意撤销《期房认购协议书》中的仲裁条款；2、甲乙任何一方均可到张家口市桥东区人民法院通过诉讼程序予以解决上述纠纷。原告于2010年4月1日交纳购房款10000元，2010年5月5日交纳购房款110869元。原告至今未取得诉争房屋的商品房预售许可证明。原、被告均认可房屋价款是按双方签订的认购协议书约定的优惠价格400869元支付。原告未交付被告诉争房屋。原告主张被告于2013年5月撬开诉争房屋的防盗门锁进入房屋进行装修。被告主张在看到诉争房屋的防盗门锁已经损坏的情况下才进入进行装修。根据原告的申请，双方共同选取鉴定机构，本院委托张家口市科技事务司法鉴定中心对诉争房屋受损原因、程度及修复方案进行鉴定，该中心于2014年10月9日出具张科司建（2014）鉴字第60号鉴定意见书，鉴定结论：1、宜城嘉苑1号楼3单元202室房屋受损，主要系杨平在房屋装修过程中，私自拆、改结构构件（窗台墙）所致。2、杨平在房屋装修过程中，私自拆、改结构构件（窗台墙），导致墙体内设置的原有3道2ф6钢筋全部或部分被切断，消除了窗台墙与窗间墙间的连接，致使窗洞口处墙体的整体性降低。故须进行修复处理。3、建议修复方案为采用与设计图纸要求相同的砖和砂浆砌墙体与原墙体间的接茬处理。在原有设置拉结筋的灰缝骨应加放符合设计图纸要求的钢筋，并与墙内原有钢筋切断头进行焊接，使拉结筋起到应有作用，使窗洞口处墙体原有的整体性得到恢复。据此原告申请对诉争房屋恢复原状工程造价进行鉴定。张家口市春立工程咨询有限公司于2015年1月5日出具张春咨鉴字（2015）1号鉴定意见书，鉴定结果为宜城嘉苑1号楼3单元202室房屋恢复原状工程造价为9814.52元。二项鉴定，原告共支付鉴定费用5000元。原告认为虽然其没有取得商品房预售许可证是，但双方订立的《期房认购协议书》不是商品房买卖合同，所以应为有效，被告认为原告未取得商品房预售许可证，根据最高院关于商品房买卖合同的司法解释第二条和住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关题的通知》第一条规定，违反了法律强制性规定，导致合同无效。原告认为双方约定原告帮助被告办理贷款，被告没有办理成贷款是因为其没有正当的职业，没有提供符合发放贷款的资料，所以原告无法给被告运作贷款事宜。被告认为其没有办理贷款的原因在于原告没有预售许可证明，银行拒绝办理贷款。以上事实有双方当事人陈述、《期房认购协议书》、《补充协议》、交纳购房款收据二张予以证实。原告提交证据有：2010年5月5日双方签订的期房认购协议书一份，证明双方签订了认购协议，并非商品房买卖合同。原告认为认购协议书有效，约定总房款423937元，被告只支付了30％的房款120869元，没有按约定支付剩余的购房款，房屋也没有交付被告。在房屋交付被告之前，依据合同法以及房屋买卖合同，买卖房屋是以交付为发生所有权转移，原告享受该房屋的占有、使用、收益的权利。而被告对该套房屋不享受所有权，所以被告没有权利行使占有、使用、收益的权利。被告没有取得所有权之前，擅自对该房屋结构进行破坏、装修，原告制止，并报警之后，被告仍然不予停止，其行为已侵犯了出售人对自己房屋的权利。被告应承担赔偿责任。被告答辩拒绝交纳剩余购房款，在双方合同有效的情况下，原告才考虑之后的出售问题，并不是原告一开始就有一房二卖的意思。被告质证对证据1的真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议。认为认购协议书于2010年5月5日已成立，且被告交付了部分房款，原告按照协议约定于2011年6月30日之前将房屋交付给被告。但原告由于自身的过错，导致房屋贷款不能办理，房屋也不能按期交付。才使得对房屋享有预期信赖权的被告，由于急需居住，提前对按照合同义务属于自己的房屋进行装修，并不必然给原告造成损失。被告提交的证据有：2013年5月11日拍摄的照片17张，证明被告在装修房屋之前，防盗门已有被撬开的痕迹，室内的电线被盗，而且多住户的防盗门也都被撬开。原告质证对证据的真实性有异议，照片拍摄的时间不明，不能证实防盗门是被告自己撬开之后拍摄的，还是撬开之前拍摄的。其他住户的防盗门被撬，不能证实被告的防盗门是被他人所撬。
本院认为，原、被告订立的《期房认购协议书》，从约定的内容看，该协议书具备了《商品房销售管理办法》第十六规定的主要内容，该合同应为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告至今未取得商品房预售许可证明，所以双方所订立的《期房认购协议书》依照上述规定，应认定为无效。原告要求被告返还诉争房屋，本院予以支持。原告主张被告撬开诉争房屋进入装修，但未提交证据证实，本院不予采信。在原告未将诉争房屋交付被告的情况下，被告进入该房屋进行装修，没有事实和法律依据。且经过鉴定，被告对房屋的装修造成了房屋的损坏，故对原告主张的要求被告停止侵权、恢复原状，将诉争房屋的防盗门安装好，恢复拆除了的部分承重墙，本院予以支持。考虑本案的实际情况，被告以承担恢复原状工程费用9814.52元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：原、被告于2010年5月5日订立《期房认购协议书》无效。被告于本判决生效之日起五日内返还位于本市桥东区宜城嘉苑1号楼3单元202室房屋。被告于本判决生效之日起五日内给付原告恢复房屋原状费用9814.52元。驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，依法减半收取400元，保全费2524元，鉴定费用5000元，由被告杨平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 孙秀峰
二〇一五年六月十一日
书记员 武彩雯附法律法规《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：