安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第01007号
上诉人（原审原告）：涂俊。
委托代理人：章继红，安徽怀仁律师事务所律师。
委托代理人：胡萍，安徽怀仁律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：许叶元。
委托代理人：章继红，安徽怀仁律师事务所律师。
委托代理人：胡萍，安徽怀仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽永基置业有限公司，住所地合肥市肥西路朝阳集贸市场2号楼，组织机构代码76686502-4。
法定代表人：沈家勇，经理。
委托代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。
委托代理人：张娜娜，安徽万世律师事务所律师。
上诉人涂俊、上诉人许叶元与上诉人安徽永基置业有限公司（以下简称永基公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第01751号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。涂俊、许叶元原审诉称：涂俊、许叶元与永基公司于2010年4月2日协商签订了《认购合同》，约定涂俊等认购永基公司开发的位于合肥市朝阳苑3幢107#的商铺，建筑面积305.57㎡，单价19800元／㎡，总房价为6050286元，房屋交付时间为2010年10月30日前。房屋交付后，该房由永基公司对外出租，期限三年，三年房屋租金共计1498050元，从总房款中提前扣除，房屋实际交付时间为2013年10月9日。涂俊等与永基公司于2010年5月24日签订了上述商铺的《商品房买卖合同》及补充协议，合同对违约责任、解决争议方式等双方的权利义务均作了具体约定。合同签订后，涂俊等按约支付了首付款并办理了银行按揭，但永基公司却未能按照约定时间，即于2013年10月9日交付房屋。经多次催要，永基公司至今仍拒不交房。永基公司称房款为单价14897.52元／㎡、总金额4552235元系未包含三年的租金，不是双方买卖房屋的真正价款。永基公司出售该房屋的单价应是19800元／㎡、总房款6050286元。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2010年10月30日前，《补充协议》约定的实际交房时间是2013年10月9日，此期间该房屋由永基公司对外出租，租金由永基公司直接收取，三年的房屋租金为1498050元，该租金视为涂俊等支付总房款的一部分，合同约定的购房总价款4552235元与三年房屋租金1498050元合计为6050286元，这与涂俊等与永基公司双方所签的《认购合同》中约定的单价19800元／㎡、总房价6050286元相吻合，因此，涂俊等主张的该6050286元才是房屋总价款。永基公司举证的《交房接收记录》中虽是涂俊的签字，但涂俊签字时，永基公司并未实际交付该房屋，永基公司举证的其与物业公司的《交接记录》恰证实了涉案房屋至今仍未交付给涂俊等。永基公司也未多次通知交房。不存在拒收永基公司装修好的房子，房屋交付前永基公司出租给他人三年，作为茶楼使用，电及排水系统至今是和别人共用，永基公司改变了房屋的内部结构，不符合合同约定的交付条件，永基公司必须恢复原状态，具备合同约定的交付条件，才应该收房。请求判令：永基公司交付涂俊等所购朝阳苑3幢107、107上室房屋；永基公司承担违约责任，支付违约金217810元（6050286元×日万分之二×6个月×30天）（按日万分之二计算，自2013年10月10日起暂计算至2014年4月9日），之后至房屋交付之日止；永基公司赔偿房屋租金损失249675元（1498050元×36个月×6个月，自2013年10月10日起暂计算至2014年4月9日），之后计算至房屋交付之日止；承担本案诉讼费用。永基公司原审辩称：涂俊等举证的《认购合同》原件，永基公司要收回，涂俊等称已丢失没交还永基公司，故不应当按照《认购合同》确认房屋总价款，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的价格确定，双方约定的购买房屋的合同价为4552235元，因面积调增，实际总价款为4591266.69元，并不是涂俊等主张的总房款6050286元。房屋之所以按照4552235元的总价，是因为房屋延迟三年交付，才会有此优惠的价格。永基公司履行了交房义务。多次通知涂俊等收房，涂俊等均未前来办理交接。永基公司在合同约定的交付时间到期后，确实未将房子给涂俊等，但涂俊等2014年起诉时永基公司告知过涂俊等可以收房，涂俊等以永基公司把装修好的房子应还原按照毛坯房交付的无理要求拒绝收房后，永基公司在通知涂俊等交接无果的情况下，被迫将房屋交接物业公司管理，现该房现一直空置。双方签订的《补充协议》约定实际交房日期为2013年10月9日，因此，永基公司只应当给付原告2013年10月10日至2014年4月2日的违约金157507元（4552235元×日万分之二×173天），且不应当在给付涂俊等违约金后再赔偿租金损失。原判认定：涂俊（乙方）与永基公司（甲方）于2010年4月2日签订了《旺座·朝阳苑》3号楼认购合同，约定涂俊购买107#商铺，认购单价19800元、面积305.57㎡，定金100000元，首付款3025286元，按揭款3025000元，按揭付款10年。合同条款处另写明：乙方认购前已充分了解认购物业和认同甲方提供的《商品房买卖合同》样本及补充条款的前提下自愿认购该物业并承诺不再换房，乙方对房地产买卖合同及补充条款的内容没有异议；乙方应于签订本认购合同后一周内与甲方签订《商品房买卖合同》；本认购合同于甲、乙方签订《商品房买卖合同》后终止，原件由甲方收回。涂俊、许叶元与永基公司于2010年5月24日签订了《商品房买卖合同》约定：所购房屋房号为101、107上室；商品房单价14897.52元、总金额4552235元、首付款2276235元、余款2276000元办理按揭贷款；交付日期应当在2010年10月30日前。同日签订的合同附件5《合同补充条款》约定：前三年租金已从总房款中扣除，交房前该物业租金由出卖人所得，与买受人无关，实际交房日期为2013年10月9日。合同附件3装饰、装修标准为：外墙乳胶漆，内墙、顶棚、地面均为毛坯，门窗塑钢窗。该房已办理了房地权证书。涂俊2010年10月22日在《交房接受记录》上签字，该记录上打印有收到物业公司交给的《业主手册》、《住宅房屋质量保证书》、《住宅房屋使用说明书》。同日另在《房屋、设施、设备验收表》上签字，该表“给、排水”一栏写有：2层没上下水。涂俊等曾于2014年起诉来院，同年4月撤诉后于5月22日再次起诉来院。原审法院审理后认为：涂俊、许叶元与永基公司之间形成的商品房预售买卖合同关系无法定无效情形，应为合法有效。案涉《商品房买卖合同》约定的交房日期为2010年10月30日前，该合同附件5《合同补充条款》前三年租金已从总房款中扣除，交房前该物业租金由出卖人所得，与买受人无关，实际交房日期为2013年10月9日，故应认定双方实际交房日期为2013年10月9日，之前房屋交由永基公司出租，获得的租金抵扣涂俊等应交付的房款。双方上述约定内容符合合同的法律关系特征，应认定双方另外形成了房屋租赁合同关系及委托合同关系，无法定无效情形，应为合法有效。双方在《商品房买卖合同》中虽约定房屋买卖单价为14897.元／㎡，但双方在之前签订的《认购合同》中约定的单价为19800元／㎡，且三年房租1498050元是6050286元与4552235元两者之间的差价，即该三年房租1498050元与商品房买卖合同显示的总价4552235元相加为认购合同显示的房屋总价6050286元，结合双方有房屋租赁三年的事实，应认定上述买卖合同与本案中约定的售房交易单价为19800元／㎡，永基公司主张的房屋买卖单价及总额与事实不符，不予采信。双方合同约定的案涉房屋交付条件已成就，涂俊等要求永基公司交付案涉房屋的诉请，予以支持。双方之间委托合同关系因约定履行届满而终止，永基公司未及时返还房屋造成了涂俊等损失，永基公司主张多次通知涂俊等，涂俊等拒不接受符合交付条件的房屋证据不足，不予采信。永基公司应当赔偿涂俊等自2014年10月10日起，按日1368.08元［（6050286元-4552235元）除以3年除以360天］的标准计算至永基公司实际交付房屋之日止的损失。涂俊等委托永基公司对外出租房屋，且已获得租金抵扣房款，涂俊等诉请的日万分之二违约金是房屋买卖合同约定的，双方并未就委托租赁关系逾期交房约定违约金，故涂俊等要求永基公司承担逾期交房违约金缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条之规定，判决：
一、永基公司于判决书生效后10日内交付涂俊、许叶元所购朝阳苑3幢107、107上室房屋；
二、永基公司赔偿涂俊、许叶元自2013年10月10日起，按日1368.08元标准计算至永基公司实际交付房屋之日止的损失；
三、驳回涂俊、许叶元其他诉讼请求。本案一审案件受理费57424元，由永基公司承担53424元，涂俊、许叶元承担4000元。
上诉人涂俊、许叶元上诉称：1、合同附件五《合同补充协议》约定的条款是涉案《商品房买卖合同》的有效组成部分，对于合同补充协议约定条款的违约，应视为对涉案商品房买卖合同的违约，故永基公司应当按照买卖合同中逾期交房的约定承担相应的违约责任。2、涂俊虽在交房接收记录及验收表等交房资料中的签字，但这是应永基公司的要求，并未实际验收和接收房屋，原判以此认定涂俊认可房屋符合交付条件和永基公司已履行了交房义务，与事实不符。3、原判认定双方之间存在委托出租房屋的合同关系，与事实不符。双方约定以租金抵扣购房款，实为涂俊购买房屋支付房款的一种方式，并非原判所认定的委托对外出租的合同关系，故涂俊等有权主张逾期交房违约金。4、原判虽支持了涂俊所主张的房屋租金损失，但该损失不足以弥补实际损失，故涂俊可另外要求永基公司赔偿实际损失。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
上诉人永基公司上诉称：1、认购合同只是对房屋买卖的初步协商，而不是对买卖结果的直接确认，且认购合同中也明确约定此合同在《商品房预售合同》签订后即终止，因此，原判以失效的认购合同作为认定案件关键事实，有失偏颇。2、商品房买卖合同已由双方实际履行，因此涉案房屋价款应为4552235元。3、早在2010年10月22日，涂俊即接收房屋，因永基公司对房屋价款予以了优惠，故约定的房屋实际交付时间延至2013年10月9日。在交付期间届满后，永基公司多次通知涂俊办理房屋交付手续，但涂俊始终无理拒绝接收房屋。永基公司无奈只得将房屋交付给物业公司，此应当视为永基公司已履行了房屋交付义务，后来产生的房屋空置损失应由涂俊等自行承担。4、原判认定双方之间存在委托合同关系，没有依据。即使永基公司因迟延交房需赔偿涂俊等损失，也应按商品房买卖合同的约定来计算，而不应按日租金1384.5元计算。综上，请求二审法院查明事实，依法改判驳回涂俊等的原审诉讼请求。针对对方的上诉，双方的答辩意见均同各自的上诉意见。对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：（一）双方之间在房屋买卖合同之外是否还存在涉租赁法律关系2010年4月2日双方订立的《认购合同》约定了涉案房屋单价为19800元／平方米，商铺建筑面积305.57平方米，总价款6050286元。后双方签订了《商品房买卖合同》，约定了房屋单价为14897.52元／平方米，建筑面积为305.57平方米，总价为4552235元，虽在第八条约定了交房期限为2010年10月30日，但在《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第5条约定，前三年租金已从总房款扣除，交房前该物业租金由出卖人所得，与买受人无关，实际交房时间为2013年10月9日。对于上述情况，涂俊主张房屋单价降低的原因在于双方之间存在着租赁合同关系，3年的租金就是认购合同中的总价款与商品房买卖合同中总价款的差额，之所以签订是因永基公司要避税。而永基公司则称双方之间不存在租赁合同关系，认购合同已失效，应以商品房买卖合同约定内容为准，单价的降低是基于延期交房所给予的优惠。
本院认为：首先，合同附件五中“前三年租金已从总房款扣除”等涉及租赁法律关系的内容是与交房时间、房款等紧密相联系，但永基公司对该节内容未能作出合理解释，故其否认双方之间存在涉租赁法律关系的约定，显与常理不符，不予采信。其次，永基公司主张双方之间存在房屋单价优惠与实际交房时间延迟的约定，但从常理而言，此种对价交换的结果完全可以在买卖合同中径直予以体现，根本无需通过另行订立条款来完成，此其一。第二，比较认购合同中19800元／平方米与商品房买卖合同中14897.52元／平方米的房屋单价，在1个多月时间以优惠近5000元／平方米的价格来换取延长3年左右的交房时间，此种做法本身就明显不符合房屋销售的惯例。第三，如果此种对价交换是公平有偿的市场行为，那么永基公司无从合理解释其有何种必要需要将交房时间延至2013年10月，因为在2010年10月22日，涂俊即签字接收了房屋，在2011年4月永基公司就将房屋登记于涂俊和许叶元名下，这种对于自身对房屋交付时间的预测与实际之误差达2年多时间，完全背离了常理。第四，如果永基公司能够按商品房买卖合同约定在2010年10月30日交付房屋，那么其所称在房款优惠来换取实际交房时间的延迟，不过是对客观租赁合同的主观曲解而已。再者，涂俊和许叶元对于双方之间存在涉租赁法律关系的陈述，不仅符合实践中存在之情形，且也在房款、租金、交房时间等基本面和具体细节上相吻合，原审法院就此进行了论述，兹不赘述。综上分析，应当认定双方之间存在涉租赁的法律关系。另，双方之间存在有关涉租赁法律关系的约定，此种涉租赁法律关系，究竟是关于房屋出租的委托合同关系，还是双方之间存在租赁合同关系。房产交易实践中销售返租和销售代租都是存在的，双方对此也均未提供直接足够证据以供判断甄别。从举证规则和司法认定规则而言，因合同附件五中的“前三年租金已从总房款扣除”中的“租金”并没有言明是代收他人之租金还是永基公司自身承租所应支付的租金，且涂俊和许叶元在二审中陈述认可双方之间存在委托代为出租房屋的法律关系，故在没有证据表明双方存在租赁合同关系的情况下，可以按涂俊和许叶元之陈述，认定双方之间存在着委托永基公司代为出租房屋的合同关系。（二）涂俊、许叶元是否有权依房屋买卖合同主张逾期交房违约金涂俊、许叶元在本案中虽称双方之间存在房屋买卖合同和租赁合同，但认为租赁合同的租金之债务已提前抵扣了房款，故房款的减少仅是房款的支付方式问题，交房时间仍为房屋买卖合同中约定的2010年10月30日。
本院认为，涂俊此种主张，没有双方之间存在着将租金之债务提前抵扣房款仅属于房款支付方式问题的合意予以支持，而且涂俊关于其并在2010年10月22日并未实际验收和接收房屋的陈述，实际上表明了其行为意味着房屋买卖合同中交付房屋的完成和房屋租赁合同的开始履行。即使其该节主张成立，那么涂俊在2010年10月22日签字接收房屋、2011年4月办理房屋产权登记的行为本身就已经表明商品房买卖合同中的房屋交付事项已经完成，其要求永基公司承担房屋买卖合同中的逾期交房义务也是不能成立。故对涂俊、许叶元认为原判对于其此节诉请不予支持存在错误的主张，不予采信。（三）关于委托合同中逾期返还房屋的损失问题根据《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第5条的约定，永基公司应于2013年10月9日前将房屋返还给涂俊和许叶元，但现有证据显示，永基公司是在2014年4月2日以涂俊、许叶元无正当理由拒绝接收房屋为由，将房屋移交所在区域的物业企业。虽然涂俊等在本案中否认永基公司曾通知其受领房屋，但从常理而言，永基公司在没有通知涂俊等受领房屋的情况下径直将房屋移交给物业企业的可能性极小，故对涂俊等的此节主张不予采信，可以认定永基公司已通知涂俊受领房屋。涂俊和许叶元在原审庭审中强调，不是其拒收装修好的房子，是因为永基公司改变了房屋的内部结构，因房屋之间是租给表人作为茶楼使用，所以电及排水系统至今是和别人共用，不符合合同约定的情况，所以必须恢复原状才会收房。
本院认为，这不仅从另一个侧面表明了永基公司确曾通知涂俊等受领房屋的事实，而且，涂俊和许叶元的该节主张在法律上不能成立，因为既然是委托合同，也就是永基公司代涂俊和许叶元向他人出租房屋，出租人的权利义务当然归于涂俊和许叶元，如果因承租人擅自改变电力或排水系统影响房屋后续利用问题，涂俊和许叶元完全可以以出租人本人的身份来主张恢复原状或赔偿损失等权利，与永基公司在委托合同中所负义务无关。故在永基公司承担2013年10月9日至2014年4月2日期间租金损失的基础上，考虑到双方争议交涉所需合理时间，本院酌情确定由永基公司承担2014年4月3日至7月9日的租金损失，其后的租金损失属于涂俊、许叶元自行扩大产生的损失，应由其自行承担。按照合同附件五《合同补充协议》约定，三年租金为认购合同中总房款6050286元与房屋买卖合同中总房款4552235元之差额即1498051元，原判将此作为计算租金的标准并无不当，故永基公司应当赔偿涂俊、许叶元2013年10月10日至2014年7月9日的租金损失为1498051元／3年×9个月=374512.75元。永基公司认为应当按照商品房买卖合同中的违约责任，没有事实和法律依据，不予支持。需要说明的是，本案中双方认购合同和商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积都是305.57平方米，而2011年4月19日登记取得的房屋产权证上载明房屋建筑面为308.19平方米，根据房屋买卖合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，但这并不影响对租金标准的认定。综上，涂俊、许叶元的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持；永基公司的上诉请求部分成立，予以相应支持，余者无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第01751号民事判决第一项、第三项，即“安徽永基置业有限公司于判决书生效后10日内交付涂俊、许叶元所购朝阳苑3幢107、107上室房屋”、“驳回涂俊、许叶元的其他诉讼请求”。
二、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第01751号民事判决第二项为：安徽永基置业有限公司赔偿涂俊、许叶元租金损失374512.75元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费57424元，由安徽永基置业有限公司承担28712元，涂俊、许叶元负担28712元；二审案件受理费114828元，由安徽永基置业有限公司负担57424元，涂俊、许叶元负担57424元。本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理
审判员 董江宁
二〇一五年六月十日
书 记 员 于成冲附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 微信公众号“”